八年级下册《反比例函数的图像与性质》PPT课件

汽大众上海融中心地位不相符，未来几年需要大力发展商业金融等第三产业。

根据龙岩市的规划，年三次产业比重需要达到，在未来几年，龙岩市的产业结构还将朝第三产业比重增加的方向发展。

按照本报告的预测，将对产业结构的调整产生定的优化作用。

对生态环境的影响根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适合做工业住宅用地，而做商业是较理想的选择。

理由主要有几点商业基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对周边改变目前工业布局乱的局面有很好的效果另外，如果站在龙岩市政府的角度看，汽车产业将是中国持续的支柱产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只要在目前龙岩汽车销售与汽车后市场上取得先发优势，其对本地经济的巨大促进作用将是能够得到保障的。

九项目风险评价根据本项目的特点，其风险因素主要体现在宏观政策城市规划市场竞争资金筹集和招商运作上。

宏观政策风险汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。

汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第大汽车消费国将是迟早的事。

虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来年内，中国的汽车产业将会持续以“发展”为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引正越来越多的资金投入。

综合评价，汽车消费将是个稳定增长的市场，其面临的宏观政策风险不大。

我方在本项目中的角色是商业地产商，汽车产业宏观政策风险对我方的影响基本可以考虑不计。

汽车产业发展逐步呈现出寡头竞争的格局，前六位的企业占据了以上的市场份额，而目前中国整车生产厂已经达到家，后位的企业只占据了整个市场的，按照世界汽车产业的发展趋势，中国汽车产业的集中度将进步提高，很多劣势的生产厂家在中国汽车发展进入理性阶段后将被淘汰，市场最后将可能由家左右的厂家瓜分，而国家的产业政策导向也以市场竞争为主，对市场行为的直接干预也将会越来越少。

本项目在专卖区的设置上亦需要考虑汽车产业的发展趋势，我们认为设置家专营店在目前和今后的风险都不大。

城市规划风险本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键目前在于是否能顺利拿到地，目前政府对本地块的规划是混合用地，项目立项后可能将会对土地用途性质进行重新规划。

如果在土地的面积上不能达到要求，本项目亦可以进行重新规划，主要是要能达到新车销售的规模效应，而配套的产业将会因为市场的导向而自发形成。

如果能够在土地上争取到更大的面积，亦可以通过商业地产的运作思路通过产业的整合来实现其价值。

市场竞争风险本项目的竞争对手有以下几类目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点少量的或点汽车销售自发集散区新的市场进入者大型的同档次的汽车交易市场。

第种在市场上由于其成本低廉而顽强生存第二种和第三种商业形态目前依然具有较强的生命力，第四种商业形态目前表现出强大的冲击力，而且如果目前市场上已经有多个同类型的项目取得了龙岩市的立项许可，则本项目再想进入难度会很大。

本项目从目前阶段到开始运营至少需要叁年的时间，而市场的变化通常在无声无息中就已经完成，所以在市场竞争方面存在较大的风险。

回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。

项目财务风险本项目投资额较大，按照本报告中的实施方案，总投资达亿元，的土地出让金招商费用和建安成本的为自有投资，共万元，其余资金为债务资金，筹资额达万元。

目前我公司融资渠道相对单，主要是通过银行借贷，就目前情况而言，本项目亦需要通过银行贷款解决资金需求问题，高额的贷款势必使本项目的风险加大，每年的利息偿还就超过万元，并要承担利率上调的风险。

财务风险的防范措施主要有以下几种加快项目建设，压缩项目建设期，使项目尽快产生正现金流，这样可以缩短还款周期，降低财务风险对物业经营采取多种方式，在除销售区采取土地出售外，并对汽车配件市场等亦可以考虑采取土地出售的形式，降低建设成本与总投资额对报告中拟进行物业出租的部分亦可以考虑产权式出售和出租相结合的办法，对各种方案进行组合，使项目风险降到最低考虑成立项目公司，采取项目融资的方式，使本项目的风险与我公司的风险相分离，降低风险的影响程度。

由于项目投入巨大，并且回收周期较长，能否与龙岩市政府进行充分的沟通，予以分期支付土地出让金，以降低财务风险。

招商运作风险决定项目能否成功的另个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高是可能的而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。

项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。

回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。

整体评价，宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大汽车销售市场的竞争使本项目面临定风险，而同样性质的项目对本项目的影响尤其显著，本项目必须在龙岩市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功能否拿到地是影响本项目成功的关键因素由于本项目投资额大，财务风险成为项目的重要风险来源之招商成功与否是直接影响项目经济效益的关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化的重要因素。

十项目自我评价本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性，在经济评价时基于的经营模式亦存在多种方案，而本项目目前最大的不确定性土地的面积是整个项目评价的基础，以下分别对可能的多种方案进行简单说明，而更准确的分析则需要明确了项目用地之后才能进行。

同时，从编制者的立场出发，对本报告的用途进行说明，以明确需要后续进行的工作。

项目用地对报告结论的影响本报告中假设项目用地为亩，即万，我们认为在目前龙岩市汽车销售市场和汽车后市场中，以本项目规模而言是具有定的规模效应，如果不能取得该面积的土地，在土地面积减少的情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效的进入壁垒。

如果土地面积能够超过亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中的策划部分基本可以达到实现项目优势的规模，商业与汽车城商业实现协同效应汽车公园与汽车文化主题相关等项目。

项目实施方案对报告结论的影响本报告中，对方案实施进行了规划，规划的依据是根据龙岩的市场规模本项目地块预计面积同类项目中的各类物业的配比。

由于时间关系和调研的不够深入，在规划上肯定存在欠周密的地方，而整个经济测算是基于项目的实施计划进行的，所以经济测算的准确性是和项目实施方案的准确性紧密相关的。

项目实施方案中各类建筑形态的规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响建筑面积的确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态的规划对项目产生了最显著的影响。

项目实施方案中进度的规划对财务费用产生了较大影响，进而影响到项目的最终结论，但影响程度相对有限。

项目经营模式对报告结论的影响本报告中对项目的经营选取的模式是预计的专卖区采取土地产权式出售的方式其余采取物业产权式出租的方式，并初步估计了价格在目前的市场行情下，预计到项目正式启动时，本报告中的预测应该是比较中肯的。

按照同类物业的经营模式，可以是土地产权式出售土地产权式出租物业产权式出售物业产权式出租共四种模式，而几种基本模式的组合可以衍生出很多种方式。

本报告之所以选取上述模式，是基于新车销售的卖场般都是由汽车销售商根据厂家的统要求建设其余商业部分采取出租主要考虑到商业的增值潜力和统经营的需要。

但其余商业部分同样可以采取产权式出售的方式进行，这样可以迅速收回投资，降低项目的风险。

本报告的应用说明本报告是针对项目前期的分析而做的可行性研究，如果本项目进入运作阶段，则以下几方面工作需要在此基础上开展。

用于整个商业操作的计划书，需要在此报告的基础上从商业操作的角度进行编制，以反映商业操作的步骤和可行性用于项目各阶段操作的商业策划，需要在此报告基础上从不同阶段目标出发进行编制，以保障整个项目实施的成功。

总论项目概述“龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目。

项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。

在项目运作中，我方定位为在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。

项目实施计划概述该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积亩，地块特点表现为地块地理位置较好，但片区尚未启动交通优越，有适合本项目操作的交通条件地块面积较大，适合本项目的大面积需求本区域人流客流商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。

项目规划设立专卖区新车会展区二手车交易区购车综合服务区汽车服务区汽车配件市场汽车超市摩托车交易区市场综合区汽车文化区等多个区域，规划建筑面积万大关，打破了三大车型三分天下的局面，这可以说是种历史性的突破。

在国外，轿车销售在三大车型中占有绝对优势，般占以上的份额，而过去我国轿车所占比重严重偏低。

有专家指出，突破，意味着中国的汽车消