收入情况属于中高收入阶层，手中有“闲钱”。产权酒大酒店。洞头国际大酒店总建筑面积为平方米，其中客房面积平方米，餐饮娱乐等配套面积平方米，商业平方米。客房个，约个客房和商业商业部分目前暂不销售为产权可售。洞头国际大酒店承租年，投资回报率年，每年天免费住宿，同时成为洞头国际大酒店的至尊金卡客户。年综合收益率。开发商自己组建管理公司负责酒店管理。采用大象担保蚂蚁的担保方案，在每份买卖合同均附有份酒店自身资产担保协议内容，确保产权客房投资者的回报和天免费赠送的完全安全。洞头国际大酒店年底开始蓄水，年月正式开盘，销售均价元平方米，至今已基本售罄，主要客户为温州投资客户。位于温州市区的五星级酒店天润大酒店于年月开盘，时间与洞头国际大酒店非常接近，销售均价为元平方米。至今已基本售罄，主要客户同为温州投资客户。洞头的岛屿面积人口旅游资源与泗礁山相近，其和温州的位置关系也和本案与上海的相似。由本案例我们有两点启示洞头将温州作为销售主战场，本案的销售主战场是否应该考虑上海定价方面，要重视与销售主战场当地房地产市场的价格对比关系蓬莱阁海景酒店蓬莱阁海景酒店岱地处浙江省素有“蓬莱仙岛”之称的舟山群岛岱山岛，位于岱山高亭镇小蒲门新建的沿江东路北侧，是县城东扩的个重要组成部分。蓬莱阁海景酒店为三星级酒店，是目前岱山岛规模最大，档次最高，配套设施最为齐全的酒店，也是政府指定的接待宾馆。产权式酒店户型为主套其余套为多的套房,户型配比酒店标房房卫阳台酒店套房房厅二卫阳台，年月日正式开业，自己组建的管理公司负责管理。蓬莱阁海景酒店年开盘，销售均价元左右，投资回报为，在上海设立销售中心，个月售罄。上海到岱山的交通情况走水路或走公路再连水路。南浦大桥上海旅游集散中心购联票直达岱山客轮上海吴淞港客运中心晚上发船次日到每日往返。由本案例给我们的启示是，岱山到上海和泗礁到上海的交通情况相近，岱山产权酒店项目能在获得销售成功，看来交通瓶颈对岱山产权酒店在上海的销售抗性不大，那么本案有理由倾向将上海作为销售的主战场。嵊泗县房地产情况住宅市场分析嵊泗的手房处于严重紧缺的状态，旦开盘便立即被消化掉。友择的市调人员发现，即使是在周到周五，售楼处的大门也往往处于关闭状态。据当地人介绍，刚开盘的房源主要是被公务员通过关系认购走了，般人即便有钱，没门路也难以买到手房，甚至有的人领到认购证之后可将其以万元的价格转让。即使偶尔有对外发售，也要用摇号确定名额。买房需要用到如此手段，可见当地房源之匮乏。通过对嵊泗二手房市场调查，发现嵊泗没有像易居中原那样的大型中介机构，小中介往往还兼任婚介职介等等数职，可见嵊泗的房产市场流通性较低，以至于中介都需要多开财源。从产品供应不足，流通性低的这两点可以看出，嵊泗的房产主要以刚性需求支撑，并不存在游资托高房价的因素存在。这主要还是因为泗礁交通不便，外来人口较少，投机者认为无利可图。刚性需求主要来源于婚房住房改善和舟山市实施的“小岛迁，大岛建”政策带来的原小岛居民置业。也正因为如此，即使在年全国房市整体低迷的情况下，嵊泗的房市却几乎未受到影响，持续的保持着上升态势。表嵊泗菜园镇部分二手房价格楼盘名称楼层面积价格类型明珠苑楼元多层钻石苑楼元多层兴海苑楼元多层地块翡翠苑楼元多层地块水晶苑楼元多层地块楼元多层东方之珠苑楼元多层高层嵊泗县房地产情况盛开大厦楼元高层嵊泗本地住宅般都在两室以上，房型较大，现房的平均价格在元元，期房为元左右。物业投资性分析住宅租赁表嵊泗菜园镇部分二手房租赁信息楼盘名称户型价格状况备注东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月毛坯明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器钻石苑室厅元月毛坯盛开大厦室厅元月毛坯盛开大厦室卫元月毛坯中医院附近住宅室厅元月简装出租日期月份中心地段宾馆房间元月豪华精装空调彩电热水器明珠苑元月架空楼从市场调查的情况来看，房屋的租赁市场的出租和求租各有些，但交易量并不旺盛，基本属于供需平衡。嵊泗的住宅租赁市场上，由于嵊泗地方较小，对于房屋的地段的方面并不看重。租户对于房屋装修的程度比较看重，毛坯的房子和装修带电器房子的差价在倍以上。通过沟通发现，是如果楼层较高就租户就要求定要有电梯，说明租客对于电梯的要求程度高于房屋的业主。以东方之珠苑为例，它室厅的毛坯房年度收益率为。室厅的装修房装修成本按元计算的年度收益率为。嵊泗住宅租赁价格相对购买价格大为偏低，我们认为主要是泗礁岛由于交通不便，流动人口比例较低，造成租赁市场需求过低。商铺投资嵊泗步行街的私人产权的商铺很少，大部分都是政府部门产权持有，业主多是以租赁的形式拿到使用权，再转手租给商户经营，再有就是农民自建房临街做商铺用。嵊泗的商铺主要集中于新诚花园沙河路步行街以及东方之珠苑附近底商。其中，沙河路步行街为最旺的商圈，租金和出售价格也是最高的。新诚花园商圈人气不及步行街，但综合其商铺的租金及价格来看是性价比最高的。东方之珠苑的底商人气稀薄，租金低廉，但价格却不低，这是由于它地处仅有的几块建设用地附近，对未来的升值预期支撑了它现在的价格。嵊泗可转让的商铺房源极少，可见当地的投资型物业之稀缺。表嵊泗菜园镇部分商铺情况位置面积价格租金年度收益率步行街中段旺铺元元月步行街尾部较偏商铺元元月新诚花园元元月东方之珠苑底商元元月本项目目标客户分析本地市场泗礁岛面积平方公里，人口人。年居民人均可支配收入元。城乡居民家庭恩格尔系数分别为和。由此可知，嵊泗人均收入水平不低，投资性物业缺乏少，但是由于人口少，恩格尔系数偏高，我们认为本案可以考虑在当地去化部分，但不能将当地作为本案的销售主战场。本地政府机关公务员中国经济高速发展，由于地价上涨和税收收入的提高政府的财政收入迅速增长，使政府公务员成为当地的高薪阶层，并拥有良好的福利待遇。另外还有不少有定权力的政府官员还有无法统计的灰色收入。这笔收入如果存在银行不但存款利率低且由于存款的实名制度风险很大，投资股票期货实业等均没有时间精力去打理，产权酒店以其投资收益稳健且无须操心，符合他们投资理财的初衷，所以他们可以算做本项目的目标客户，由于这些人经常被别人请客吃饭或休闲娱乐，所以亦会为本项目的日后经营带来客源。本地中小民营企业主他们自主创业，有了定的经济基础，理解酒店产品，有定的理财意识，并可以通过拥有酒店产权获得定的身份认同。本地经商的外地客外地民营资本兼顾商务及投资需要，可以算做我们的目标客户及日后酒店经营的准客户。上海市场上海作为中国的经济金融中心，长三角经济圈的龙头，经济实力无出其右，和嵊泗地本项目目标客户分析理位置相近，又是嵊泗旅游的主要客源地，对嵊泗本身就有亲切感，而且上海人既具有休闲养身的意识，投资意也极强，价格合理的产权酒店必能得到上海投资者的青睐。应在上海建立个接待中心，作为销售的主战场我们锁定的客群特征年收入较高且稳定，年龄为岁至岁之间，受过较高的教育，职业特征为大型企业高级白领，中小企业老板或高层，自由职业者。浙江及江苏市场在把上海作为销售主战场的前提下，可以在江浙经济发达城市建立分销渠道，作为主要渠道的辅助，确保去化速度。商业模式及分析商业模式图嵊泗产权酒店商业模式发展商即嵊泗远东长滩旅游开发有限公司，通过产权酒店发售，将产权酒店客房的产权转移给购买方即小业主。发展商和小业主之间的关系为买卖关系，合同应该为房管局提供的标准商品房买卖预售合同。委托经营方般国际国内知名的酒店管理公司不愿意直接和小业主签订委托经营合同，所以般发展商会成立家法人的经营公司，由它和小业主签订委托经营合同，负责兑现小业主投资回报，双方责权利通过委托经营合同或者租赁合同界定，并负责管理酒店物业的维修基金。酒店管理方由发展商或者委托经营方聘请的专业管理公司，由该公司负责酒店正常的经营管理，其利益体现在与委托经营方所签订的合同中约定的基本管理费，奖励管理费等。小业主是酒店个住宿单元的产权所有者，其主要购买动机是投资，投资回报在委发展商小业主酒店管理公司产权转移管理协议及管理费用运营公司委托经营委托经营商业模式及分析产权酒店在中国的发展现状产权酒店概述定义产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统委托给家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。下面就产权酒店定义中的些具体内容进行解析开发商与小业主买卖的标的定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。小业主与酒店管理公司约定的收益模式般包括两个方面内容投资回报的约定目前般采用的有两种形式，第种是经营分红，第二种是固定投资回报免费住宿天数的约定不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，目前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的产权酒店不提供免费住宿。商业模式酒店与旅游房地产的关系核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！产权酒店在中国的发展现状酒店从旅游业的角度来看，它与旅而信用环境又相对较差，所以中国人更愿意选择有国家颁发的产权证书作为保障的产权酒店投资。现状分析成功与失败的比例成功有纠纷失败筹建中想做没做招商中情况不清图中国产权酒店运营现状资