性研究范围确定为项目建设背景市场分析与预测项目工程建设方案环境保护消防和节能项目实施进度项目管理投资估算资金筹措及经济评价等内容。项目概况项目拟建地点市汽车博览园商住小区项目建设场地位于市东胜区塔拉壕镇，距市区公里，国道包府公路绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。建设规模本报告设计市商住小区建设项目四个区，规划总用地面积，总占地面积，总建筑面积。其中区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积区占地面积，建筑面积。项目总投资情况市商住小区项目估算总投资亿元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注规划总用地面积总建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积容积率建筑密度绿化率总投资万元第二章需求分析和建设规模市房地产市场现状市房地产发展及消费能力分析地区年房价为平均每元平方米左右，年高达元平方米，房价持续走高，路飚升。年市城镇居民年人均可支配收入为万元，按家庭人口人户计算，年家庭可支配收入近万元。这消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人均收入对比图表呼市包头北京天津重庆大连人均可支配收入元家庭年均可支配收入元商品房销售均价元商品房单套均价按套计算房价与年家庭可支配收入比值按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，的人均购房压力较小，通过这比较，我们可以得到两方面的信息的人均消费能力高于其他般城市的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。房地产市场消费基础的分析人口增加导致的刚性需求东胜市现有常住人口万人，预计在今后年即年城市人口达到万人，其中，东胜城区将达到万人规模，镇达到万人口规模。如果这规划能够实现，按照目前人均平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为万平方米。东胜市现有住房万平方米，年开工尚未完工的建筑面积为万平方米，年内年均新增万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。随着东胜地区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。但整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。城市化对地产市场的影响不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因素。目前，市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致年东胜市房地产市场供求关系失衡住宅刚性需求上升房屋销售价格急剧攀升的重要因素之。年东胜城区拆迁量为户，拆迁建筑面积万平方米，占当年商品住宅销售面积的，即使这样，也仅是按比的换算比例换算的需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁的分户需求人均平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之。通过这组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。年东胜城区仅有万余人，到时隔年后的年，仅东胜市户籍人口即达到万人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同设置电话插座在起居室次卧室均设置个网络插座。信息插座规格为，可采用墙内嵌入式。有线电视系统系统设计电视系统采用前端系统模式，传输方式采用邻频系统，分配网络采用分配分支方式。系统出口电平。信号源在屋顶设套及套卫星电视接收天线，将有线卫星电视信号接收解码调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼地下层该小区弱电光端机房，用电单独计量。通过光缆引至本小区其它建筑物内。设备选择设备和部件的输入输出标称阻抗电缆的标称特性阻抗均为欧姆。光接收机宽带放大器等频率应达到，分配器分支器系统输出口应为。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍按传输干线采用型电缆，分支线采用型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。安全防范系统楼宇对讲系统在每单元楼门设有楼宇对讲系统在首层住宅入口处设置对讲主机。户内分机带紧急按钮设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。对讲主机采用联网型，管理主机设在小区物业管理中心，可与各门口主机户内分机通话，住户按下分机的呼叫键，即可与管理主机进行相互通话。也可以通过单元光电转换光调制解调器把对讲信号送至用户弱电箱，光电双向转换器配出户内对讲器信号。楼内首层竖井弱电箱系统要共接接线箱。本系统用电由本楼公用照明计量，小区建成后可由监控中心系统统供电。住宅单元楼宇对讲主机要有分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。小区安防视频监控周界防越报警系统在小区周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在小区主要出入口干道交叉口楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像信号传输集中监视图象记录以及联动控制的系统。小区安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。室外线路本工程弱电室外线路均采用穿管及手人孔井敷设方式。区区域干线采用单模集束光纤穿波纹孔管组块，组成弱电干支线体系，便于管理施工敷设及增减或改造容量的变化。区块地域干线波纹管块组为。支线波纹管块组为移民小区主要弱电设备览表序号名称规格型号单位数量备注有线电视系统微波电视信号接收传输设备台卫星电视接收传输设备台电视放大器箱台分支分配器箱台电视插座个同轴电缆焊接钢管管二电话及宽带系统电话交换机门台光端分配器台网络电视光混合分配器台数模转换器个网络机柜带单模光口台家居综合布线箱台电话插座个网络插座个电话电缆电话线类非屏蔽双绞线箱米箱焊接钢管管三可视对讲系统对讲管理主机套对讲主机个对讲分机个控制线焊接钢管四火灾报警系统火灾自动报警控制器全总线智能型套智能型感烟探测器个智能型感温探测器个手动报警按钮个火警声光报警器个固定消防电话机个监视控制模块个监视模块个火灾报警总线米焊接钢管五室外工程弱电手孔井个室外电话交接箱对个单模光纤管给水排水设计依据建筑给水排水设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范自动喷火灭火系统设计规范年版建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范年版建筑灭火器配置设计规范汽车库修车库停车场设计防火规范及其他相关规范工程概况设计范围本设计范围划分为市商住小区住宅给水排水可研阶段设计。有压管网的敷设标高原则上按照小区地形竖向设计确定。重力自流管网布置，基本按照小区内地形的设计坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，小区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。小区给水水源由市政给水管网提供，设计接入根给水管。小区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径，直埋敷设。考虑小区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。小区排水采用污废水分流制排水方式。各用户生活污水排出后经化粪池饭店厨房采用隔油池处理后汇集，统排入到城市市政污水排水管网。高层住宅排放的另类生活废水主要是空调及洗涤排水集中收集后，排放到小区外的市政管网中进行综合处理。小区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。室外各类管道材料选择，按其输送介质种类压力需求及敷设条件等确定。供水管道可采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管或球墨铸铁给水管材料压力较低管道可采用给水塑料管材排水管道大部分采用型双壁波纹排水管材料。压力较高且管径大于以上供水管类，采用无缝钢管材质，较小管径可采用焊接钢管材质，焊接连接，局部采用法兰连接。排水管道采用密封胶圈连接。小区内设计内容包括生活给水系统直饮水供水系统消防供水系统局部消防喷淋给水系统等。给水系统生活用水量本工程最大日用水量为,最大小时用水量。消防用水量以地下车库为主要消防区域，消防用水量为室内消火栓用水室外消火栓用水自动喷淋水用水水源由市政自来水管网接入根给水管，提供小区用水，小区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。生活给水系统由于小区内建筑格式差异，楼层高低不，如统使用市政供水条件，可能会造成部分建筑物因其供水压力不均衡，尤其是部分高层建筑，可能供水困难，为保证给小区用户提供个稳定的用水条件，本项工程的给水系统根据供水建筑物供水量供水高度及水压要求，设计选择分区供水形式，具体分区范围考虑为高层建筑的六层及六层以下其他建筑设为低位供水区，包括地下车库采用无负压给水形式主要考虑消防需求，本区供水压力尽可能利用市政管网现有水压条件。高层建筑的七十层以上设为中位供水区，十层以上设为高位供水区。中高位供水区均由专用供水泵房内的变频生活供水增压设备供水，供水泵房提供和保证小区内生活用水和消防用水之需求。泵房内建设主要设备及设施配置有变频生活消防供水增压设备套，供水能力为，供水压力，供水设备基本型号，电机功率，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵用备，配稳压小泵及气压罐消防喷淋水泵套，供水能力为，供水压力，供水设备基本型号，