,!!!!,可数名词单数主语谓语!!主语谓语!!,七!，可数名词单数主语谓语!!主语谓语!!,!，二!,三,四五六,市规划和发展要求，未来年内汉川市人均住房资金筹措与投资资金筹措该项目总投资亿元，公司自筹亿元。其中公司自筹资金,万元，预售再投入资金,万元,向银行借款,万元。项目投资计划年月，投资,万元，支付土地出让金和项目前期工程费。年月，投资,万元，支付建安工程费和部份营销费用。年月，投资,万元，用于公共设施配套。年度，投资,万元,进行相关税费清算。资金筹集及偿还计划年初向工商银行借款万元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期还款方式,即第年度偿还本金万元,第二年度偿还本金万元,第三年度偿还本金万元。资金调度见明细表表资金筹集偿还评估表序号项目年年年年合计销售收入销售成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用总成本费用税前利润减所得税净利润开发成本结转开发成本净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值万元财务投资回收期年总投资万元开发成本万元开发费用万元销预售收入企业自筹资金负债增加减少额其中工行贷款年初负债累计额其中工行贷款当年可用还贷资金资金结余当年偿债保证比工行贷款偿还期年综合偿债保证比第七章项目财务可行性分析第节销售计划与销售价格计划完工面积,平方米，计划销售,平方米,空置率。其中高层住宅销售,平方米,商铺销售,平方米实现销售收入,万元。其中住宅平均销售单价,元，实现销售收入,万元商铺平均销售单价,元,实现销售收入,万元。表汉正商业广场销售计划表销售期销售可供销售项目比计划销售计划均价计划销售金间类型面积率面积元额万元年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住销售,年月住宅销售,小计合计,第节销售收入预算表汉正商业广场收入预算表序号项目面积单价元金额万元可实现销售收入,楼商铺,二楼商铺,三楼商铺,四楼商铺,商铺小计,销售楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅住宅搂小计,销售注楼商铺单价按,元，二楼商铺单价按,元，三楼商铺单价按,元，四楼商铺单价按,元商铺均价,元,可实现销售,万元,按计算,实现销售,万元。住宅楼单价,元起步，楼层每增层单价加元，住宅均价,元，可实现销售,万元，按实现销售,万元。二项目销售进度年月起预售，年销售，年销售详见表,商品房空置率。第节成本费用估算汉正商业广场总投资,万元，其中工程开发成本,万元含土地增值税,开发费用,万元。表项目投资支出表项目年年年年合计项目开发成本土地费用其中土地出让金土地转让费拆迁安置补偿费前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费其中基本预备费项目开发税费其他费用其中工程监理费招标管理费保险费其他二项目开发费用销售费用管理费用建设期利息其他费用项目总支出合计,第节项目财务分析项目主要财务预测表表表表表表汉正商业广场预计损益及利润分配表借款人损益及利润分配预测表单位万元年份年年年合计主营业务收入减主营业务成本主营税金及附加营业税城市维护税教育费用附加主营业务利润减销售费用管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积提取公益金应付利润年末未分配利润表项目现金流量表单位万元序号项目年年年年合计现金流入现金收入租金收入其它二现金流出建设投资销售税金及附加所得税其它三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源现金收入自有资金借款其中工商银行贷款他行贷款其它负债其它来源二资金运用总成本费用经营税金及附加所得税公益金其它三偿还借款及盈余资金表项目借款偿还预测表单位万元序号项目合计资金来源盈余资金年初还货资金结余用于还贷资金来源年初项目借款余额其中工行贷款本年增加额其中工行贷款本年还本额其中工行还贷年末项目借款余额其中工行贷款当年偿债保证比年末还贷资金结余二财务分析从财务预测表表表来分析，汉正商业广场项目建设期为个月，完工面积,平方米，计划销售预计可实现主营业务收入,万元，主营业务成本,万元，主营业务税金及附加,万元,营业费用管理费用财务费用合计,万元，预计所得税,万元，税后利润,万元。投资适中。项目总投资,万元，开发成本,万元，开发费用,万元。回收期短。财务投资回收期为年，含建设期也仅为年。资金使用期限匹配合理。项目总资金来源,万元,总资金运用,万元,盈余资金,万元。现金流充足。项目累计现金流入,万元,现金流出,万元,净现金流量,万元,累计折合净现值,万元按贴现率。收益率较高。财务内部收益率，投资收益率，销售净利率。综合偿债保证比高。综合偿债保证比为，向银行借款有利。综上所述，汉正商业广场项目资金运投资适中，投资回收期短，可克服经济周期性风险资金使用期限匹配合理，有利企业稳健经营现金流充足，收益率较高，偿债能力强，可保障项目的顺利实施，且项目综合偿债保证比高,贷款偿还有保障。从财务角度来看，该方案可行。第八章可行性研究结论与建议第节可行性研究结论总体供给状况汉川市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争状况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划建设管理服务等方面都投入了大量精力，目前市场上进行销售的和准备的销售的住宅约十万平方米，房屋总体供应情况呈供不应求的局面。销售情况较好的小区均位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但这类小区销售价格较高。根据项目的可比性原则，我们选取汉川市内的御景春城小高层金地名居等较有代表性的楼盘，作为汉正商业广场的主要竞争者进行对比和研究。从地理位置来看，汉正商业广场位于汉川老城商业中心，人流，商业氛围交通极为便利，均优于御景和金地楼盘建设楼盘设计，其舒适而富有变化的户型设计具有现代气息的建筑造型均由名师精心设计，次性开发完成。销售情况御景春城小高层于年月开盘，均价已近元金地名居年月份开盘以来，均价已达元在付款方式上，大部分是采用次性付款和银行按揭两种方式。在银行按揭上为成年。在这两个楼盘销售策略上，不同的发展商采取了不同的销售方式，御城春景主要针对武汉客户，金地名居则以本地成功人士为主，而汉正商业广场的营销对象主要为外地到汉川投资型客商和汉川地区中高端客户。同时由于其位于汉川商业中枢，升值潜力大，对购房者的吸引力较大。汉正商业广场为汉川市年市政府要办的“十件大事”之，享有“六项”政策优惠措施。因此汉正商业广场具有如下优势政策鼓励项目发展商信誉好小区地理位置好配套设施完善规划设计水平高。但因土地成本高，补偿高，设计要求高，而导致定价均会超过御景和金地及汉川所有的楼盘，商业地段寸土寸金，绿化地带少，对汉正商业广场也有些影响。但物超所值的黄金地段，环绕左右的仙女山公园，火猴山公园给渲闹的城市带来宁静与清新。第节项目实施建议汉正商业广场项目地处汉川城区商业中心地段，在此开发投资，资金需求大。湖北川东置业发展有限公司作为本地开发商，秉承“诚信至尊，追求无止”，“客户至上，信誉至上，品牌至上”的企业理念，以实业报国，回馈家乡，在成功打造汉正服装工业城和汉正新城项目时，将打造汉川商贸第广场为己任，与金融部门建立了良好的合作关系和信用美誉度，有实力足够克服资金需求的风险国际知名设计师精心设计，高标准严要求的施工建设，物有所值，物超所值让高定价的风险消失成熟的营销模式以及高素质的营销队伍让时间风险缩短较好的投资回收率和相对短的投资回收期，让汉正商业广场经济效益和社会效益同时提高。鉴于项目的成熟性和风险的可控性，以及有良好的社会效益和经济效益，建议汉正商业广场项目尽早立项开发建设。第九章相关证书文件附件目录第章汉川市社会经济发展概况第节汉川市经济概况第节汉川市城市规划第节对投资商的优惠政策第二章项目概括第节研究基础第节可行性研究分析的基本依据第节项目经济技术指标和有关参数第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商第节项目发展投资商管理团队第节项目建设背景第节项目建设的必要性第四章市场及建设条件可行性分析第节项目市场可行性第节房地产市场现状价格走向及发展态势第节汉川市商品房需求分析第节项目建设条件第节环境评价„„„„„„„„„„„„第节项目风险控制第五章营销方案第六章项目投资预测第节项目总投资第节资金筹措与投资第七章项目财务可行性分析第节销售计划与销售价格第节销售收入预算第节成本费用估算第节项目财务分析第八章可行性研究结论与建议第节可行性研究结论第节项目实施建议第九章相关证书文件附件第章汉川市社会经济发展概况第节汉川市经济概况汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅公里，武汉城市经济圈之列。长江最大支流汉江横穿全境，国道宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江湖北省委书记俞正声等领导的高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做