其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有企业。地块内现有条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了道独特的风景。另外，地块内保存有条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。交通条件项目地块与外界连接交通条件地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路温双路涌泉柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。住在温江成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目的优势。劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回材。随年置信丽都花园区的亮相，其亩的生态公园引领了成都市住宅产业绿化浪潮。年置信芙蓉古城项目的成功和都江堰房产项目的异军突起，使买房先看环境便成为了成都居家消费的重要影响指标。产品档次定位本项目规模较大，且项目的运动题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是我们进行产品档次定位的主导思想。结合成都目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。置信芙蓉古城产品定位于中高档，并以古文化与古风建筑获取良好的销售业绩充分说明这点。目前，通常成都郊县房产多以中低档定位，与项目相邻的森宇花园走中低档路线。而奥林匹克花园具有的体育题材优势，在全国的影响力的巨大。主流消费体由高文化中收入高文化低收入中文化高收入中文化中收入低文化低收入的个组群构成。因此，本项目采用差别定位法，走中高档楼盘定位路线，有力有效借用并推广原有品牌，高速提升开发商在成都的社会形象，体现奥林匹克精神辐射出更深广更丰富的生命内涵。第六章项目建设进度施工条件成都建信奥林匹克花园位于温江县，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。总占地亩，拟定容积率为，总建筑面积平方米。住宅占，商业及公共配套占。该项目区域具有优越的自然环境，域外景有良好的交通路网接驳，随着成都市城市建设的进步发展，配套设施将不断完善，趋于成熟程度将逐渐提高。由于本项目开发规模大，内部可塑性较强，容易建设自成体系的居住区，所以具有较好的是适应外部竞争的内部条件。该项目土地征用以基本结束，地势平坦，温江的地质条件总的来说无不良地质情况具体涉及到地基等进行现场勘探，以勘测部门为准。该项目分四期进行，前三期建设场地宽敞，便于对方材料和安装吊装设备以及施工机具等，利于施工组织和机械化施工作业的进行。随着老成温路和光华大道延线的建成，水电气通讯市政污水于水管网等市政工程即将建成，各种管线接口位置也逐渐接近。该项目具有良好的施工条件。计划进度安排本项目建设进度计划拟分四期共五个阶段进行筹备期年月至年月，为项目前期工作，包括征地期的拆迁安置土地平整三通等工程。期年月至年月为期的住宅公建等建设工作。二期年月至年月为二期的住宅公建等建设工作。三期年月至年月为三期的住宅公建等建设工作。四期年月至年月为四期的住宅公建等建设工作。以上五个阶段均应符合房地产开发的实际情况，建设期投入使用批，投资收回期，再滚动投入下期。第七章项目投资估算及资金筹措投资估算的范围按征地亩，总建筑面积平方米进行投资估算。投资估算的内容本项目采取分阶段征地建设再投入的滚动方式开发。整个项目共分五个个阶段，各阶段开发均包括住宅建设公用建设基础设施建设。住宅建设包括多层住宅连体别墅独体别墅三种建筑类型。公用建筑包括行政管理文化体育金融邮电商业服务市政公用医疗卫生教育七种建筑类别。公用设施建设包括小区内的供电供水工程排水排污工程智能化工程及区内道路工程绿化水体工程等。具体分阶段开发的指标如下表四项目分期开发经济技术指标单位项目合计期二期三期四期占地面积亩总建筑面积住宅其中多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业及公共配套投资估算的依据土建工程参照四川省建筑工程计价定额四川省建设工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考成都市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。按元平方米计算。包括开发期各项税费按国家及省市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费中小学危房改造费人防建设费招标管理费等。土地成本包括土地征用费土地增值税等，成本为万元亩。前期费用为建安成本的。基础设施配套费为建安成本的。报建费用按每平方米元计算。工程管理费为建安成本的。销售费用包括广告推广宣传销售代理销售人员工资福利等。按进行计算。财务费用包括银行利息支出，金融机构手续费用融资费用等。按年息的连续复利计算。不可预见费本项目在开发过程中的些零星税费杂费预算外支出，按工程费用和其他费用之和的估算。项目总投资本项目总投资全部为固定资产投资，开发过程中的财务费用及银行利息不计入开发总投资中。本项目的总投资为亿元，单方造价为元平方米。启动资金为亿元。见表五表五项目投资估算表单位万元序号项目单位成本筹备期期二期三期四期总成本比例备注土地及相关费用万元亩前期费用建安成本元基础设施配套费报建费用元工程管理费用销售费用按乐观方案销售额计财务费用按次性还款付息的连续复利计算，计算期为年小计不可预见费总成本元比例投资分年投入计划根据项目开发进度计划安排，将每年为个计算期，即年期。把各期的各项投资成本费按当期实际完成情况进行估算。资金筹措表六资金筹措资金来源比例金额万元自有资金银行贷款销售收入施工单位垫资及其他合计第八章财务效益分析与财务评价根据房地产项目的特点，财务效益分析在成本估算和销售测算的基础上，按尽量接近项目开发实际情况的原则，以现金流量为分析基础，选取特定的财务指标，分别对各开发阶段和开发过程进行效益分析，进行财务评价。财务分析的依据计算期据项目分五阶段开发的策略，需时五年。在进行财务分析是假定把每年作为计算期，总共为五期。土地征用费钱其费用和开发期税费等反映在各期期末进行计算，各项工程费用将按工程进度反映在各核算期末。项目销售依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算销售收入销售成本等均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。项目的定价按照保守般乐观三种方案进行预测，并基于对成都市其他郊县楼盘价格的调研与比较，参照华阳的府河音乐花园温江的芙蓉古城项目进行综合比较分析，采用市场比较法进行修正，得出销售价格为项目销售价格预测单位元保守方案般方案乐观方案多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房销售假定每期期末全部销售完毕，