高度也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注与住房结构相关的政策内容另有条即关于加快城镇廉租房制度的建设规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺价格上扬套房子在造就个百万富翁的同时也毁灭了个百万富翁，受结婚拆迁等刚性需求的影响，部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。倡导梯级住房消费年是个政策落实年。发展中小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另个问题房地产金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款积极支持居民购买中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型高价位商品住房的贷款。相比较欧美日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的梯级住房消费模式而在我国，岁年轻住房私有化的比率为，年轻人刚毕业，拿什么来买房自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策调控的手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导梯级住房消费概念。商业市场分析年上海商业市场，无论是手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的些问题，譬如供应结构成交结构的不平衡等。手商业市场年新增出售大型商业项目年新增供应面积在万平方米以上的大型商业项目主要有个，主要集中在四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为,平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。年新增出售大型商业项目列表月份项目名称地址供应量平方米月东晶国际商业街浦东大道号,月新干线松江泗砖路弄,兴力达国际广场真光路号,月七浦联富商业广场河南北路号,月上海曹安国际商城曹安路号,月万达商业广场邯郸路万达展示中心,月中邦金座康沈路号康桥文化中心楼,新增物业供不应求，物业售价上涨年商业物业全年新增供应面积约为万平方米，截止到年底全市可售商业面积为万平方米，全年去化面积为万平方米，呈现供不应求的局面。除月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。其中，月份上市的普陀区综合商办物业兴力达国际广场，其商业面积为,平方米月份上市的五角场万达商业广场商业面积为,平方米。这两艘商业航母拉高了月份和月份的整体供应量。同样在月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售万平方米左右。图年商业物业供求情况表商业物业价格全年走势上扬年月份上海商业物业销售均价为,元平方米，到了月份销售均价达到,元平方米，上涨了将近左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。年上海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。图年商业销售价格走势二手商业市场商业物业租金水平价格小幅上扬年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级区级商圈租金价格坚挺。月份市级商圈平均租金达到元平方米天，而月份平均租金仅为元平方米天，全年租金水平增长了月份区级商圈平均租金达到了元平方米天，而月份平均租金为元平方米天，全年租金水平增长了居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出现较大幅度的回落，降幅达到了郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在之内。年上海商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈。该些区域投资客对凇南普遍有印象，无较大陌生感。同样，吸引该些区域客户前来投资购买需要良好的广告宣传及项目自身性价比。区域购买力分析淞南镇位于宝山区东南部，现有人口约万，由三部分组成淞南本地人，住在淞南村到十村，其中相当部分居民是上钢厂员工，这部分人收入不低，手上有定的可支配资金，且对本区域相当熟悉，他们以投资为主，对当地的房地产项目抵抗情绪较小，可重点关注。外区动迁居民，主要集中在淞南的动迁房小区里，以虹口区虹镇老街拆迁户为主，这部分居民普遍素质较差，收入偏低，但大多数喜欢吃喝玩乐，如果本项目定位为餐饮娱乐为主低档这部分人可能会成为消费常客，但不是本项目的主力客户群体。在淞南做生意的外地小老板，现在是租的门面，想买门面做生意开分店的那种。随着淞南许多新建商品房的陆续交房，当地的中层收入人群也不断增加，再加上政府预把淞南打造成上海的钢铁物流基地，未来人口的增加将会促进商业项目的前景片光明。第五部分竞争个案分析案号案名北斗星商业广场新梅凇南苑新城尚景景瑞生活广场位置宝山长临路号长逸路弄淞肇路弄殷高西路江杨南路投资兴建百鑫置业上海新菊实业发展有限公司上海新城宝缘房地产有限公司上海景祥置业有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商铺办公住宅住宅商铺商铺办公基地面积总建面万总建面万销售面积未知建筑楼层层层层层主力面积住宅商铺平均单价住宅商铺万暂定主力总价万万住宅万付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数未知销售率未开盘车位数未知未知贷款率限住宅商铺工程进度主体结构完毕接近封顶现房在建调查日期售楼处长临路号宝山区淞南路号长逸路口淞肇路弄殷高西路江杨南路电话案号案名凇南商城三花现代城建配龙项目二期鎏园位置宝山区淞南路号长江路云西路弄长逸路号近逸仙路宝山区淞发路弄投资兴建上海江豪置业上海境逸房地产有限公司上海建配龙建材配送有限公司上海鎏宇房产有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商住办公住宅商铺办公住宅基地面积未知总建面万未知总建面销售面积未知建筑楼层层层层双塔层主力面积办公平米，住宅平米未知平均单价办公早期元商铺办公楼主力总价目前万万未知未知付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数住宅未知销售率未知车位数未知未知未知未知贷款率限未知工程进度现房在建桩基础封顶调查日期售楼处淞南路号长江路云西路弄长逸路号淞发路弄号电话第六部分本项目分析地块特征分析本地块位于凇南镇东南侧，地处凇南镇重点开发规划区域。项目正对建配龙建材家具市场，周边聚集多个在建商品房项目，距离老凇南居住居民区域约公里左右。周边暂时人气及交通匮乏。项目总占地近平米，占地较小，不宜规划。地块形状为长方形，开间短，进深长。北靠长逸路，南临南泗塘浜。具体有轨交通号线步行约米凇发路站。本区域市场分析商业现状业态租金凇南目前主要是动迁新兴区域，由于起步较晚，相对配套比较陈旧，镇内无大型集中消费场所，目前在开发中的多为住宅项目，商业形态为住宅配套商铺。目前该镇商业氛围尚未形成气候，需要段时间来形成和招商。现有的商业铺面多为层商铺，业态多为零售业和小型餐饮为主。居民集中消费的多为日常生活需求，小型超市卖场等，该些商业铺面以临街低层为主，零散的分布在居住区相对集中的区域附近。通过调查走访得知数据建配龙建材家具市场地点长逸路号动向招商中已招商年业态综合型，建材家具工艺品灯饰类营销商或中小型餐饮。租售只租赁不出售租金元平米天可谈总套数余户出租率付款方式付六压鹏程花园地点长逸路凇南路以西动向招商中业态综合型，但拒绝餐饮类租售现房以租为主铺面形态底层沿街商浦主力面积平米租金元平米天总户数户出租率新城尚景地点淞肇路弄动向商铺销售中形态层式全框架商铺售价元平米可谈层高底层挑高米面积范围余平米主力总价万户数余户销售率近经营业态无要求，可做餐饮和办营业执照目前剩余最小面积平米凇南商城巴黎时光地点凇南路号动向商铺销售中形态底层式全框架商铺售价元平米可谈层高米面积范围平米主力总价万总户数余户销售率经营业态无要求，可做餐饮和办营业执照目前剩余最小面积平米盛达家园地点二八纪念路号近江杨南路动向商铺销售中形态层式全框架商铺售价元平米可谈层高米面积范围平米主力总价万总户数余户销售率经营业态无要求，自行申请餐饮和办营业执照周边业态业态综合商业地点凇南路层数层面积平米左右租金元平米出租率估算售价元平米凇南镇总体规划淞南镇位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦区接界西至西泗塘河，与泗塘新村街道相邻南接江湾机场，与高境镇毗邻北有蕴藻浜，与杨行镇吴淞街道相望。宝山规划局未来规划淞宝地区为中点钢铁物流基地，再加上目前新兴居住的住宅区增多，凇南的人口将日益增加。从目前凇南镇的发展及开发节奏看来，日后为了满足现有的居住需求，逐步完善凇南镇的交通条件以及商业配套将是规划发展的主要方向。长逸路以南沿线的厂区将随着周边现有的地块开发陆续搬迁。不难看出，未来不久后的整条长逸路将会形成条凇南大型及现代化体的商业集中街区，商业前景指日可待。地块分析优势本案地块位置位于宝山区较好地段基地正对大型建材市场建配龙基地临近主干道逸仙路基地南面临河，景观指数上升，可提升整体项目档次周边含大批新建商品房，后市人气强劲地处于凇南整体商业集中开发区域，前景看好正对长逸路，长逸路非大型车道，容易形成商业氛围劣势地块总