览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是施都将成为升级商业区域的必备条件。当然，在此基础上，还必须有优秀的物业管理升级客户服务和完善的商业区配套等多样多功能的公共设施，使经营性商家均共享聚集经济效益。开发模式是“项目管理集约经营”的开发模式，就是通过土地开发可行性研究和经营策划，确定开发模式和经营技术路线，经专家评审，并报市政府批准后，组建项目管理班子，按照“滚动开发分期出租封闭经营”的原则组织实施征地拆迁土地整理公建配套设施建设和土地出租，严格控制成本工期质量和重要工作节点，土地开发资金来源采取以银行借贷为主和部分财政支持的方式，通过滚动经营逐步完成开发及成本收益平衡。二是重点建设项目和基础设施先行，推行以重点建设项目和基础设施提升土地价值的土地开发模式。整个项目将采用分期投资循序渐进方式进行规划和建设。分期发展计划得以降低项目开发风险长期地投资本风景区。以保持景区商业区商务区的活力吸引要求环境品质低租金多重弹性使用的经营性机构进入不论开发者或经营主体部门的开发行动应保持“弹性”及计划目标导向。按照谁受益谁维护的原则进行的生态环境可持续性发展。生态环境的维护费用的绝大部分由商业区所负担，面积约为商业区面积倍的商业区周边地区被划入生态维护地区。商业区域内的生态环境的使用权归周围经营性机构以及宾馆所有。般市民或游客只有成为宾馆的顾客才有可能利用商业效益公园中的设施。商业地产利用生态资源升值，并未占用公共资源，相反为景区整体提供了更多的绿色空间，无论这些空间是否被其它市民所利用。而公园周边房地产的升值显然是利用了作为公共财富的绿色空间的资源价值，大规模绿色公共空间给周边房地产带来的影响不可忽视。所带动的区域内商铺的开发以及受益者负担金的征收，休闲娱乐场所的增加和风景区整体生态环境质量的提高适合于本风景区开发建设的种模式。在市场化运作的今天，本风景区必须采取市场项目开发模式和分期分段实施进度。在总体规划的指导下，实施市场项目建设开发模式，采取吸引项目融资受益投资效益投资等方式，最终形成项目效益，实现生态效益经济效益及社会效益共赢目标。项目建设规模估算项目建设规模区域分区占地亩容积率项目性质开发时序明代文化区明孝陵保护区下马坊广场英雄列传大金门入口景观桥四方城神道明孝陵太子陵孙权墓梅花山绿化隔离带世界文化遗产，封闭管理门票收费期城墙旧事休闲带文化博览表演客栈餐饮购物主题街区以游客消费收入为主期明遗村第印象区集散地景观营造主题娱乐园，封闭管理门票收费二期大明庄园参与性项目表演蹴鞠兵器博览作坊片区体验式购物钱庄民居片区耕种体验酒肆院落展示其他绿地及开放空间道路停车场草坪绿化水景广场等绿化景观公共开放期总计区域分区占地亩容积率项目性质开发时序民国文化区走向共和长廊景观步行长廊，以各种展览为主，公益为主，少量精致项目收费期统山统基石统广场统博物馆新人堂除统博物馆另行收费外，其余为公益期共和传奇统论坛永久会址大型会议会展中心超五星酒店，个床位酒店会议二期台湾风情街游客服务中心特色酒吧建筑酒吧原住民风情吧演艺酒吧等水岸茶座青年客栈简洁明快的小旅馆主题购物店迷你剧院小吃街引进“金车西餐”“阿宗面线”等台北特色餐饮。主题商业街形式期名城园中外历史文化名城博览会永久会址类似园博园二期金陵家园地产不超过层，多层少，以小高层别墅为主地产三期其他绿地及开放空间道路停车场草坪绿化水景广场等绿化景观公共开放期总计区域分区占地亩容积率项目性质开发时序时尚运动区室外运动场于常规项目的运动场所低收费期运动中心与马术学校提供室内的服务运动医疗专业培训集散区服务中心部分收费二二期汽车营地专为自驾车爱好者提供自助的休闲度假区主题度假区营位收费期骑马场提供娱乐性骑术项目专用场地高档收费二期极限运动营极限运动的表演舞台运动与娱乐相结合部分收费二期水上运动区水上娱乐运动休闲区中低收费二期背包客营地背包客及散客的集中露营区公共开放收租赁服务费期越野俱乐部小型的多功能赛车场主题运动区中档收费期营地拓展区拓展类运动的区域公共开放部分收费期公共小花园公共的休憩场所公共开放期其它用地道路停车场水景广场等公共开放期总计其他区域占地亩容积率项目性质开发时序区域第印象区景观营造，绿化带公共开放休憩区期生态度假区温泉疗养度假酒店度假住宿生态疗养三三期生态商务区商务办公区生态广场信息中心出租办公区二期总计项目开发时序本风景区项目是个庞大的系统工程，要出精品，就应该精雕细琢，细化工程的各项工作。本风景区在规划上采取“堡垒推进，步步为营”的策略，共分三个阶段第阶段首先启动部分金陵地产项目靠近国道和下马坊的区域，形成高品质的生态文化特色居住区。首期土地出让收益将重新投入后续项目建设，形成良好的滚动发展循环。利用启动资金对明朝文化区进行建设，首先完成景区入口区第印象区林荫道建筑物及汽车营地项目，同时对公共空间主题类公园生态绿地森林进行整理，构筑相关商业经营性项目环境及基础设施。第阶段通过启动部分金陵地产项目获得的资金对民国文化区进行建设，特别是要完成为辛亥革命百周年献礼的系统工程，如统山共和传奇走向共和长廊台湾街及名城园等，以及生态商务区项目，本风景区利用景区公共空间作多用途使用区域，提供公共设施，使投资者省下可观的基础设施改善费用及长期等待开发许可之成本。公共空间及高品质开发将吸引生态商务区承租户愿意进驻风景区。生态商务区大楼为弹性使用的办公中心，并降低租金吸引高品质前五百强大公司进驻，以此互利方式强化景区与私人公司的关系，此共生关系将成为很有利的市场工具。重点进行生态度假区的基础设施和公建配套的建设，形成高品质的度假休闲区，其包含居住旅馆办公混合及服务性设施。第三阶段本阶段进步完善民国文化区明代文化区生态商务区内的功能，形成良好的生态文化特色，启动度假地产区酒店区及时尚运动区基础设施和公建配套建设，形成高品质的景区度假景观带商务服务区以休闲运动为主题的绿色新景区。旦本风景区项目启动，项目就要受到严格的时间法律程序和涉及范围的限制。订立严格的建筑规范等，严谨的开发方式将提供创造高品质的租赁市场及商业引进方式。图项目开发时序示意图投资成本估算投资估算依据所有设备价格均依据厂家报价和市场询价建筑工程采用江苏省地区当地同类工程类比法进行估算国家有关建设项目投资估算的规定项目投资估算项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。根据策划组对地区旅游产品设施的设计，为提高规划实施中的可操作性，对该地区内的重点旅游投资项目列表如下本风景区项目估算表万元区域分区投资估算期二期三期明代文化区明孝陵保护区城墙旧事休闲带明遗村第印象区大明庄园作坊片区民居片区其他绿地及开放空间总计民国文化区走向共和长廊统山共和传奇台湾风情街名城园金陵家园其他绿地及开发空间总计时尚运动区室外运动场运动中心与马术学校汽车营地骑马场极限运动营水上运动区背包客营地越野俱乐部营地拓展区公共小花园其它用地总计第印象区生态度假区生态商务区总计各阶段投资总计总投资旅游投资地产类投资注以上数据未包括拆迁费用，根据风景区实施状况，拆迁费用以次性投入亿人民币，纳入后面经济分析中。本风景区总投资亿包括拆迁费用亿其中旅游项目投资亿地产类项目亿收益预测测算说明开发时序项目总共分三期开发。预计每年正常营业天，人均消费每天元。项目基准收益率取。缴纳税金和税率按税法规定，该项目营业税的适用税率为，城市维护建设税为营业税的，所得税为。固定资产综合折旧率为，折旧按年提取，残值为，无形资产按年摊销。经济效益预测根据市场调研结果市场预测及人均消费状况，得出预测旅游收入，详见下表本风景区旅游收入预测表年份策划后新增游客量万人自然增长游客量万人总游客量万人策划后收入万元自然增长收入万元旅游项目综合收入万元第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十年第十二年第十三年累计在上表中，策划后本风景区旅游项目在十三年内新增加游客万人提升人均消费至元新创造亿元直接收入总创造亿元。目目录录项项目目开开发发策策略略开发意义项目开发格局分析开发策略出租方式的开发策略功功能能规规划划建建议议总体功能分区图交通规划图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区民国文化区时尚运动区生态度假区生态商务花园规规划划设设计计概概念念提提示示错错误误！！未未定定义义书书签签核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项项目目开开发发模模式式建建议议生态保护与土地开发生态与商业开发模式项项目目建建设设规规模模估估算算项目建设规模项目开发时序投投资资成成本本估估算算投资估算依据项目投资估算收收益益预预测测测算说明经济效益预测间接经济效益生态环境效益社会效益财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价财务指标不确定性分析风险与对策设设计计任任务务书书项目开发策略开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作的体系，而是与更大的周边区域融为体的组成部分。要做的不仅仅是建造个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是世纪最具活力的朝阳产业之，正以其高速性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利租赁有序开发与有效运营。出租方式的开发策略在本