海居住区的建设规划使得大量开发商集中介入，臵业者结构逐渐改变！品牌发展商集中介入同时我们也联想到了宝安二线拓展区等片区同样因为交通瓶颈打破之后，客户群出现了变化，那他们几个之间有什么样的联系与共同之处呢给到项目的借鉴又是什么客户裂变城市价值城市建设发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后城市发展前景启动客户以本地居民少量受价格吸引的白领投资客为主城市价值因为预期而提前释放城市建设中本地居民比例相对减少更多核心区域客户及投资客户涌入发展为真正意义上的综合性城区。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量档次提升客户裂变丹平快速预计年月建成通车地铁号线年月份全线贯通深惠路改造预计年完成丹竹头立交预计年完工客户多元化聚合最为明显的时段是在年左右，因此项目入市时，客户群构成将多元化发展，客户也将升级，趋于高端化客户裂变从挤出效应看客户裂变客户裂变由于关内供应的严重不足价格高企,导致市场出现明显的‚挤出‛效应，大批客户由关内向关外迁移。其中罗湖客户主要被‚挤‛向地理位臵接近的布吉片区。宝安中心区龙华龙岗中心城布吉南山客户福田客户罗湖客户年以前年客户流向年年客户裂变布吉坂田罗湖福田横岗平湖中心城龙华随着深惠路丹平快速地铁号线等交通要道的开通，更加大大拉近罗湖与布吉的距离。香港客户裂变罗湖客户布吉福田区南山区南山豪宅化，价格高，罗湖客户臵业距离最远福田区已没有土地供应，价格也处于深圳市场标杆罗湖本地供应极小，选择有限，无法满足客户多元化的需求中心城路飚升，赶超布吉，虽有地铁缩短距离，但区位优势不及布吉。布吉，下个新城，势必成为罗湖客户主要流向。中心城罗湖区罗湖客户流向分析客户裂变从地缘定位方面考虑通过公馆号的成交客户对比来分析客户的裂变规律客户裂变私企业主公司高管关内客罗湖福田为高学历为多次置业有私家车，且多为辆六期客户成交数据七期客户成交数据信义荔山公馆客户分析信义荔山公馆为信义假日名城的第七期，对比七期与至六期客户变化客户教育程度收入情况等明显提升关内客户明显增多，七期成交已有为关内客户购买主要为罗湖福田区域。成交客户原居住区域分布表布心翠竹草埔地王东门黄贝岭莲塘笋岗泥岗罗湖其它华强北梅林皇岗景田新洲保税区福田其它布吉老街大芬罗岗中心城坂田横岗龙岗其它南山宝安香港其它客户裂变信义荔山公馆客户分析成交客户从事行业分布珠宝房地产建筑设计生物制药烟酒水产采掘化工贸易商业法律会计印刷包装媒体出版金阶层权力阶层赤贫阶层随着项目不断开发，客户群将进步向更高处发展。客户裂变我们的客户群到底需求怎样的户型呢客户裂变专家访谈公馆号策划经理客户来源现阶段布吉其他楼盘的成交客户仍以布吉罗湖及福田为主，占了近比例。布吉本地客户占近比例。罗湖福田旗鼓相当，均占近比例。但是，公馆的成交客户以罗湖为主，占，主要是因为交通因素，过罗岗小关就直接到达本项目，不塞车。臵业目的主要为二次臵业的换房需求需求户型后期公馆剩余多北向单位比较难卖，较多客户都需求东南向的并且以上的户型。承受能力比较强，像公馆号多平米套总价约万以上，平米左右的户型的总价万左右客户裂变专家访谈花语岸销售经理陈经理客户来源目前以罗湖客户和布吉客户为主。臵业目的主要为换房需求，部分首次臵业客户需求户型本土的村民及关内换房客需求以上的大户型，而关内首次臵业的客户需求为平米左右的两房承受能力关内换房客和本土客户对价格承受能力较高，关内首次臵业的客户相对较弱，但随着交通及环境的改变，客户也将升级客户裂变三级市场访谈荣超分行经理马经理客户来源二手房成交的很多都是布吉本地客户，或者说是在布吉发展工作的客户臵业目的主要为换房需求的客户需求户型都是两房以上的，三房四房比较多承受能力有定的经济承受能力客户裂变三级市场访谈信义逸翠园经理方经理客户来源很多客户都是冲着信义的品牌来的，大多还是布吉本地的客户，也有像罗湖福田横岗那边的客户。臵业目的以二次臵业以上客户为主需求户型三房以上为主承受能力罗湖福田的客户比较有钱，布吉本地的相对较弱，但罗湖福田的客户很重视交通，布吉就是因交通受制约了,相信随着布吉交通的改变会吸引大量的关内客户臵业客户裂变本次受访客户对户型的需求普遍比较大，以三房两厅和四房两厅为主。而我们结合客户目前居住的房屋户型，我们发现，三房客户对购房户型的需求最为分散，两房三房四房都有而房客户竟然不约而同的都需求三房户型。因此，三房四房产品的目标客户，可分散到房至四房，且不能忽视现居住在小户型产品中的客户。房两房三房四房房两房三房四房房两房三房四房两房房两房三房四房三房四房六房目前居住需求居住深圳中原对于未来有意向在布吉购买房产的调查客户裂变整体上，客户在项目所在地主要需求的是平米的住宅产品，尤其潜在购买客户我们将表示可能会购买此项目的客户称之为潜在购买客户，下同，有超过六成都表示需求的是平米这个面积段。因此，这个面积段应当成为我们项目开发的重点。其次是平米面积段，因为靠近布吉的罗湖客户以及超过成的潜在购买客户表示有需求。再次为平米以下的公寓户型，需求量也较大。不同购买可能性不同区域平米以上平米平米平米平米布吉罗湖福田平米以上平米平米平米平米不可能购买不能确定可能购买平米以下平米以下客户裂变布吉本地换房客户平均年龄在岁，支付能力较强，选择慎重，对产品本身社区户型等要求较高大多居住在自家的农民房中，渴望居住在有大社区有物管的房子年龄结构成熟，家族成员较多，需求房以上较大户型需求平米左右客户裂变罗湖福田客户中高端客户年龄集中在岁，支付能力强，多为三口以上家庭以私营企业主企业中高管和公务员为主要职业。主要以房房需求为主房均面积在平米，户型面积平米客户裂变罗湖福田客户首臵客户由于地铁号线的开通，且本项目位于地铁沿线，会吸引部分白领阶层的客户进行首次臵业平均年龄小，集中在岁，追求品味及个性支付能力不强，对价格较为敏感，会多方选择多为市区白领阶层，因须到市区上班，对楼盘周边的交通非常注重多为二口之家，要求平米以下经济型的公寓及两房，但同时对赠送面积十分在意客户裂变通过对公馆号及花语岸销售经理的深访得知随着客户群构成多元化发展，客户进步高端化，客户对于户型面积的需求也越来越大，平米平米左右户型供给少，但需求大！客户需求严重被低估。平米两房平米平米五房公馆号客户需求户型分析公馆号的大户型需求强劲，平米的户型虽仅占，但关注度达。虽公馆号没有平左右的产品，但关注度也十分高花语岸平米四房户型共套，经推出即被抢购空。客户需求被低估，四房单位供不应求。平米两房平米三房平米四房花语岸需求户型分析客户裂变产品类型面积区间户型面积比例客户对位酒店式公寓房厅投资客罗湖福田白领富裕市民房厅罗湖福田富裕市民大平面舒适房罗湖福田私企业主罗湖福田高管布吉本地的换房客户周边区域换房客舒适房布吉本地的换房客户罗湖福田三代四代同堂私营业主结合项目的整体定位，客户定位，项目的户型配比建议如下客户裂变项目发展定位客户需求分析项目最终定位合正丹竹头项目物业发展建议项目定位区域价值解析项目地块价值解析发展方向及产品定位区域现状清晰现阶段项目周边市场环境区域现状修路农民房堵车林夕曾在首歌里写道‚我怕来布吉‛脏乱差！堵现阶段住在布吉而在关内上班的人超过万每天上下班高峰期单向出行人员近万每晚点，公交车平均出布吉关辆深惠路布吉段车流量达万车次深惠路现流量是道路设计流量的倍多沙湾关双方向单车道制约布吉房地产市场发展，使布吉直处于楼市非热点片区的原因在于交通拥堵环境脏乱差！区域现状制约布吉发展及区域价值的三大因素交通拥堵，出行不便片区形象和环境差供应量少，非热点片区区域深层次剖析那么未来的布吉呢区域深层剖析站在城市的发展角度，解读区域价值东扩西进北拓未来发展方向深圳城市规划发展轨迹注定往北延伸，布吉注定成为城市发展的核心区域，面临前所未有的发展机遇。深圳从罗湖往西轴发展已经很充分，因为东部生态规划，已无大发展的可能，只有往北，才是城市下步的发展方向，而布吉则是最近罗湖的片净土。区域深层次剖析罗湖深惠路地铁沙湾关布吉关清水河关布龙路布沙路深惠公路宽米，双向快车道慢车道，大大缓解布吉交通压力，并且深惠路将不再走货柜车，以承担客运功能为主。其即将成为第二条深南大道。丹平路年的通车也使得从罗湖到达布吉南岭不用再通过沙湾关，而直接到达。大芬立交通车，布沙路压力缓解，塞车现象大大减少。地铁号线开通，将解决本区域公交线路超负荷的现状。三条路条地铁将唤醒‚布吉‛这头雄狮！丹平路区域深层次剖析丹竹头的发展将在年之内明显提速地铁布沙路深惠公路丹平路全线开通，交通体系全面升级，让历史告诉未来!年前，城市核心在罗湖曾经，深南大道“点亮”福田滨海大道“点亮”了南山现在，福龙路“点亮”二线拓展区未来，布吉片区也将因此而崛起！‚交通导向开发的新城模式‛，亦即‚‛。第三类新城以交通系统导向指导新城建设吸引中心城市部分功能转移千里新城日本，大阪多摩新镇日本，东京都沙田新市镇中国，香港区域深层次剖析龙华新城南山新城宝安新城布吉新城区域深层次剖析预计当项目入市时从罗湖驾车走深惠公路分钟到达本项目从罗湖驾车走丹平路分钟直达本项目沙湾路不再塞车，将成为本项目的景观大道从龙华至本项目将不再塞车，分钟即可到达龙岗区最大的立交桥丹竹头立交完工，可实现深圳惠州沙湾平湖四个方向的交通转换地铁号线通车将大大拉近项目到达市区的通勤成本。年后布吉将是继深圳湾龙华后的下个市场焦点！布吉也将是深圳下个新城区域形象升级项目紧邻深惠路地铁号线，而深惠路作为深圳年大运会的‚门面‛必定受政府重视。将其按照第二条深南大道进行打造，周边绿化及改造必定给项目周边环境带来翻天覆地的变化。项目即将是‚第二条深南路深惠路‛旁城市景观物业！项目名称开发商占地万建面万入市时间物业类型慢城承翰投资年房房为主的中档住宅荔山公馆信义地产年房房为主的中高档住宅和谐花园新锦安实业栋栋层栋层房海轩广场海轩投资年房房为主的中档住宅年的布吉供应量约有万平米入市！主力仍为居家型房！区域深层次剖析项目名称开发商占地万建面万入市时间物业类型大芬油画苑东浩龙地产紫瑞花园崇诚实业圣力花园圣力实业天时花园圣尊实业宁佳臵业项目宁佳臵业项目英郡年华后期宝实达臵业东方盛世花园二凯南地产约中洲项目中洲樟树布改造期沙湾国香项目国香南岭村改造地块松元头旧改年将有约万平米入市！区域深层次剖析未来供应量巨大，尤其在将达到万平米入市，区域将成为全市的热点片区！区域深层次剖析区域深层次剖析困扰布吉多年的三座大山旦解决，布吉将会变成怎样个区域年后区域交通便捷环境改善供应量巨大，本区域属性必将改变深圳继深圳湾龙华后下个新城关外中低档居住片区客户裂变规律区域潜力巨大，客户即将发生裂变从区域发展看客户裂变滨海大道通车后海片区仅有半岛花园电力花园招商名仕花园海珠城等少数楼盘‚滨