至明年开盘，产生激烈的竞争市场时机竞争藏珑珠江花城水岸立方雄新华府金域蓝湾第湾万科城当前时间点上市时间点月，套月，套月，套月，套月，套明年本项目月，期二组套月，新推出小户型月，二期套月，三期小户型楼王，认筹房，房片红海，过度竞争！面积房面积房面积珠江花城第湾雄新华府兰亭峰景金域蓝湾藏珑面积竞争月推出小户型月推出小户型走差异化路线，才能走进蓝海，创造更高溢价！藏珑居住环境优美，人文气氛浓厚，周边配套齐全，居住适宜型小区规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率产品高层，独栋别墅，商业楼，总共栋约套，万平米商业当前情况可售少量平米的三房四房，均价元平米，三期将推出小户型，均价约元平米。客户以高端客户为主要客户群体，长沙市公务员区域附近长沙大学的教师为主。环境优势“国际湖居生活”，在城中造湖湖中建岛岛上立宅，居住环境非常优美。区域优势紧邻长沙大学，人文气息浓厚，介于四方坪和广电中心，周边配套发展成熟。交通图展示花园效果图展示实景图展示的三房两厅两卫大三房•客厅主卧均朝南•主卧套间设计，带衣帽间，南北飘窗无敌景观•带入户花园，三房可改四房，步入式玄关•主卫客卫相邻，可共套热水系统•餐厅与厨房阳台相连，通风采光效果好产品优势户型方正舒适，户户有景。竞争项目珠江花城高品质小区，大量吸引高端客户群体规模占地面积平米，总建筑面积万平米，容积率产品高层，主力户型平米三居四居当前情况期二组可售平米房平米房复式，精装修最优惠均价元平米，可售房源套，小户型月开盘，均价元平米客户面对高端客户群体，市区区域附近高级公务员和高校老师为主竞争项目地段优势北临捞刀南望浏阳河，紧邻规划中万平米洪山公园。交通便利，发展潜力巨大。品牌优势品牌开发商珠江实业国有大型企业。品质优势精装修产品，低密度高绿化率，融入自然生态景观的大型楼盘。整体效果展示样板房展示其它豪宅保障中英文双语学校大型生活超市周南中学外立面展示样板房展示第湾主打区域以及户型优势，绝对吸引年轻臵业者规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率产品栋小高层约套，万平米商业当前情况现推出两房三房，均价约元平米，可售房源套。客户主要客户群体为第次臵业年轻人，以区域附近长沙大学的教师为主。区域优势位于浏阳河第道湾，占据四方坪商圈中心位置，配套完善，交通便利。产品优势户型精致实用，赠送面积大，面积范围符合长沙刚性需求交通图展示小区全景展示样板房展示环的二室二厅卫•整体户型方正•无浪费空间，使用率高•客厅宽敞明亮•主卧大面宽•厨房卫生间两向采光•南北向双阳台竞争项目规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率产品栋层住宅与栋层商住楼组成，户型范围在的单身公寓到的三房，总计约套房源区域位置东二环西侧，医院北面当前情况今年月，项目开工，预计开盘时间在月，交房在明年年底区域位置展示效果图展示雄新华府紧邻本项目，楼盘规模产品类型与本项目相似度极大，开盘时间在本项目之前此项目的开盘，无论在户型面积，还是客户群体，对本项目构成直接的竞争威胁。本案位置对比图展示竞争项目金域蓝湾利用品牌优势，精心策划和打造的高端景观楼盘，户型设计上有明显的优势万科的精装修还真不赖，省事又合意，站在客厅阳台上，往浏阳河望去，感觉真好，很荣幸成为金域蓝湾的第十三名业主，哈哈业主万科品牌园林物业管理全面家居解决方案客户语录•主卧门正对客厅，私密性差次卧采光面小没有工作阳台。•楼层平米总价万，单价元。兰庭楼层两房元。•精致三房，南北通透，阳光流淌，清风入户•动静分区合理，完美兼顾私密生活与公共礼仪的凉面•卧室凸窗设计与嵌入式衣柜，配套，对城北未来发展有定信心。竞争项目客户总结新长沙人本省外地首次臵业改善居住不离市中心生活配套进省城发展关注地段宜居关注品质岁核心客户锁定年龄职业区域泛公务员泛白金领薪中产首次置业，岁为主，不愿离城，保持着与城市繁华核心的适当距离，追求可以承受的奢适生活长沙最适宜居住的青年高品质社区项目市场占位项目目标客户特征传递地段价值，体现宜居优势，凸显产品品质概念提炼浏阳河北岸最适宜居住的高品质社区长沙薪中产公馆社区市场属性提炼形象属性我们要怎么卖年内，财务目标亿元,去化目标约万平米首次开盘不低于元年月底力争突破元全城营销，建立项目与公司影响力树立长沙薪中产公馆社区形象树立庄园地产专业打造高品质楼盘开发商形象速度价格品牌形象预期目标目标理解把钱花在看得见的地方，打造高品质，抬高价格预期，以高性价比杀客传递地段价值浏阳河桥关键点户外拦截，树立北城领地感，市中心重点商圈巡展体现宜居优势洪山公园浏阳河沿岸景观带景观规划前景软文炒作凸显产品品质控制面积，提升外立面景观与展示区品质感策略总纲策略基调配合策略推广策略价格策略控制推售节奏，多渠道挖掘需求，以灵活的价格策略逼定成交。核心策略展示高端品质展示服务展示客户客户关系维护服务提升价值感知凸显项目价值，追求速度和价格的平衡推售控制推售节奏选择合适的推售时机根据工程节点，月开始动工，明年月达到预售条件，月第次开盘推售行动工程节点营销节点客户积累首次开盘月年样板段现场售楼处启用月楼可售年现场样板房启用月底形象推广期月底月中月底多频次少量推盘，防范预售政策风险，集中客户关注点，同时制造开盘高销售率，提高市场美誉度，增强客户信心，拉升价格！销售阶段第阶段春节前第二阶段春节后营销阶段概念炒作营销方式现场接待处样板段开放网络售楼处开放户外广告牌参与助推隐形炒作洪山公园浏阳河景观带报纸事件性软文网络持续性软文现场暖场活动渠道客户直效营销开盘前主流媒体重点覆盖诚意客户意向摸查春季房展会开盘集中密集网络轰炸沿河景观带动工仪式市区重点商业区巡展开盘活动认筹蓄水活动线上和线下全面覆盖线下和渠道传播为主营销推广节奏安排循序渐进，围绕香水郡浏阳河北岸最适宜居住的高品质社区的主题逐步推广围绕项目分价值点进行全方位阐述和推广推广行动长沙薪中产公馆奢适薪中产生活演绎形象树立期形象强化期营销核武器全方位启动网络营销，薪中产必杀技营销核武器二全方位启动渠道营销，薪中产必抓技双核必杀技客户抓捕房地产营销就是场客户抓捕比赛七大抓捕行动行动网络行动开创全新的房地产营销模式行动二现场行动打造最完美的现场表现力行动三户外行动全面围剿周边区域内客户行动四体验行动开放现场香水生活体验馆行动五样板行动展现品质样板园林样板房行动七覆盖行动筹划精确的信息打击覆盖行动六终端行动通过渠道巡展派发等抓捕行动形象全面树立网上售楼部建成开放，提前亮相网上销售中心网上看房样板房网上论坛各类论坛活动网上咨询在线咨询网络专题各类型专题进行软文炒作网络看房团组织各类看房团，网上报名行动二现场表现力建立薪中产公馆社区的领域感！楼体条幅道旗工地围板包装导示系统沿街商铺包装，建立领地感，个都不能少薪中产公馆社区行动三户外围剿北城客户，网打尽建议在下面三个位臵树立户外广告牌，扼守进出北城的交通要道，重点对区域外客户形成拦截，月底前全部到位。时间年月目的正式亮相品牌宣传地点现场接待中心活动内容针对意向客户进行，现场小活动配合行动四“薪中产”生活体验馆现场接待中心开放时间年月目的将产品加以有效展示，提升心理价位，突破心理价格防线。内容样板展示区开放，卡限量发行。行动五完美展示样板段开放，抬高客户价格预期行动六终端抓捕渠道客户网打尽举措寄送信用卡银行按揭回单为增加客户了解项目的渠道，建议与长沙银行招行建行合作，利用银行的信用卡按揭回单，寄送项目折页给到客户。合作方选择建议选择金卡月消费额大于元的客户。工作流程发展商联系两到三家银行，确定合作方式及费用准备夹寄的资料，与银行回单起夹寄。举措百人扫楼行动巡展活动聘请百名大学生，个月内集中针对长沙市中心及北城中高档小区商务写字楼白领集中区域进行登门派发资料在高档写字楼大堂开展巡展。举措增加客户资料获取点与按揭银行合作，将项目资料放臵到银行营业厅及室内圈定批咖啡厅等目标客群集中出没的地方放臵资料架。行动七终端抓捕二渠道客户网打尽举措短信群发针对开福区及泛公务员群体进行短信群发，吸引核心客户关注，挖掘成交机会。银行中国建设银行长沙市湘江支行上海浦东发展银行长沙分行浦发银行医院中南大学湘雅医院中南大学湘雅药店中国人民解放军第六三医院湘雅医院湘雅集团湖南省中医学院长沙五洲医院长沙老年病医院企业省广电集团南方航空湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司湖南梦洁家纺有限公司湖南波隆投资集团股份有限公司长沙市自来水公司长沙市捞刀河建筑有限公司酒店湘江宾馆三和大酒店湖南湘雅大酒店湖南龙腾酒店管理有限公司湖南留芳宾馆湖南康桥酒店有限公司湖南华悦酒店有限公司湖南国际影视会展酒店管理有限公司高教长沙大学国防科大湖南省长沙市宁乡县美尔西现代时装职业学校南方职业技术学院校园卡长沙市电子工业学校长沙培才科技进修学院中小学湖南省长沙市第中学家长湖南社会科学专修学院湖南青年专修学院筹湖南经济研修学院湖南长沙湘实验中学家长长铁二中长沙市周南中学长沙市幼师职业中专长沙市中华夏学校长沙市第中学长沙市第十八中学长沙经贸中等职业学校事业中共长沙市开福区四方坪街道办事处湖南省总工会湖南省政协湖南省新闻出版局湖南省卫生厅湖南省体育局湖南省农业厅湖南省民政厅湖南省博物馆长沙市总工会长沙市开福区湘雅路街道办事处长沙市开福区伍家岭街道办事处长沙市开福区委长沙市开福区通泰街街道办事处长沙市开福区人民政府长沙市开福区教育局长沙市开福区机关事务管理局长沙市开福区国家税务局长沙市交通局长沙开福区教育局长沙开福区黑石渡街道办事处中型酒店等华夏大市场湖南圣得拉大酒店有限公司湖南省众立实业集团公司名烟名酒店湖南省军区后勤部戎发大酒店湖南省华翌工贸有限责任公司紫京阁酒店湖南省妇女儿童活动中心恩庆大酒店湖南省长沙市港务局湘粤大酒店湖南陋园宾馆湖南凯利酒店有限公司湖南金怡酒店咨询管理有限责任公司湖南金泰国际大酒店湖南宾馆长沙亿豪酒店管理顾问有限公司长沙湘天宾馆长沙湘台大酒店有限公司长沙市开福区西湖楼酒家长沙市第二饮食公司开福区总店通城酒店长沙市大旺角酒店有限公司长沙美神酒店长沙开福区红日大酒店长沙金卫大酒店长沙东汉国际大酒店有限公司移动联通长沙市开福区长沙市开福区月话费元月话费元商场高消费会员友阿集团春天百货王府井平和堂金色家族通程商业广场会员新世界百货会员百联东方广场高级白领长沙月收入以上高端休闲会所和高级酒店的经常出入人员做电视电台报纸等行业的高收入群体航空公司乘务人员及管理人员金融理财产品持有人金融理财产品持有人开掘城市瑰宝缔造快盘奇迹湖南庄园房地产“庄园双河湾”项目营销提报年月日今日沟通要点政策理解有史以来最严厉的调控政策，如何看待与应对二市场与竞争北城的竞争格局与项目的价值三营销策略与主要行动实现利润的前提行动四提升项目竞争力的关键点户型样板房园林现场展示等五企划推广表现年月日，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。平方米以上的家庭贷