体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性尤其是对外地和外籍人士实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字楼酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统都市综合体不同功能关联价值分析主要用途组成健康中心娱乐运动娱乐剧院娱乐酒吧酒店零售专卖店零售便利店酒店写字楼住宅住宅写字楼酒店零售便利店零售专卖店娱乐酒吧酒店娱乐剧院娱乐运动健康中心强烈弱或不确定中立潜在市场冲突不同类型的物业在综合体中可能承担的功能酒店项目标志性物业，定义项目整体档次商业可实现较高利润，承担种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在定程度上贡献现金流公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求分类物业市场分析模型本报告是严格保密的。以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系•综合体物业价值增值特征导致购买者的终极臵业动机为投资，投资客收益的获取主要依靠租金销售经营及融资，所以投资回报是其判断物业价值的决策基础。•作为收益性物业，使用者利益的满足在很大程度上决定了物业的投资回报，所以综合体项目的客户研究必须以使用者利益研究实现的方式和手段为核心。•由于综合体物业是个自我更新的有机系统，在客户层面具有自我寄生功能，所以综合体物业的客户分析还应关注物业间的客户衍生关系。重点关注各类物业租赁市场研究投资客投资行为研究各类用户终端使用者使用行为研究商业消费力研究各物业间客户衍生性研究本报告是严格保密的。收益性物业的客户价值链网络购买用途投资经营投资回报使用价值判断基础收益途径出租或销售价格融资收益内在经济原理客户需求长期收益风险保障融资经营收益经营价值资产沉淀融资工具本报告是严格保密的。兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提•综合体物业的收益性属性决定其价值最大化首先表现为物业整体价值最优，其次才是最大限度的实现各个物业自身的价值，同时避免各物业之间的负面影响，所以切实可行的盈利模式是影响综合体物业发展的重要问题，在确定盈利模式的基础上，进而可以确定物业组合方案及功能配比均应以此为前提。•综合物业具有开发周期长盈利点复杂的特点，根据开发商的财务目标体系项目开发模式以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的核心。开发商应该根据项目背景和自身实力，结合各类物业市场竞争状况明确各种盈利方式的可实现性，并从财务目标出发安排投入实现盈利。重点关注开发商财务目标分类物业长短期价值实现各物业在价值实现方面的关系和相互影响本报告是严格保密的。综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式功能种类模式各种功能均衡发展的模式模式二以住宅为驱动的发展模式模式三以写字楼为驱动的发展模式模式四以酒店为驱动的发展模式模式五以商业为驱动的发展模式酒店外包经营外包经营外包经营写字楼销售出租销售出租销售出租出租销售出租商场自行经营出租般出租般出租自行经营出租自行经营出租公寓销售出租销售销售出租般出租销售出租特征各功能可自营销售出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的可销售或出租，略市场调研方法•现场踏勘•问卷调查•焦点小组访谈•对深度访谈技术思路形成方法•土地方格网法•指标法研究案例•法界定问题•头脑风暴会技术支持获取法•法工作方法本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。世联关于综合体项目发展的认识区域价值演变研究本报告是严格保密的。国门商圈三元桥案例研究东直门三元桥地铁线号划规地铁号线城铁号线工人体育场►三元桥位于北京东北三环，是机场高速的市区终端，“城市第印象区”规划的地铁号线穿过其中。►三元桥地区内聚集了南银大厦鹏润大厦京信大厦中旅大厦京城大厦昆仑饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。本报告是严格保密的。三元桥地区由于燕莎商圈的辐射带动而发展起来。随着区域变迁，国门概念超越了燕莎概念成为该地区的区域意向。案例研究►燕莎商圈是北京较早形成的个涉外高档商务居住区。区域内聚集了众多高档公寓和五星级酒店。三元桥地区处于燕莎商圈的辐射地带►随着燕莎地区可开发土地日趋饱和，三元桥地区发展潜力不断升级►使馆区的建设交通组织的改善，使三元桥地区发生了很大变化。区域价值被不断挖掘，国门的分量越来越重了，地位也不断提高。本报告是严格保密的。以中远首创华润三巨头联手打造国门形象为标志，三元桥区域价值得以整合与提升。中远首创华润三家联手打造“国门”形象，大大提升该区域的发展潜力。华润置地的凤凰城定位实力派高尚住宅中远的远洋新干线则靠个性化高品质公寓抢占市场首创第三置业的高品质写字楼定位。各项目迎合了目标客户群的不同需求，将目标客户群的各种需要“网打尽”。案例研究本报告是严格保密的。随着区域价值的整合与提升，三元桥国门商圈概念逐渐形成，发展成北京新的商务中心区。三元桥地区内聚集了南银大厦佳程广场鹏润大厦京信大厦国航中心中旅大厦京城大厦等众多高档写字楼。众多国际跨国企业驻京总部驻京办强亚洲总部中国总部国际财团和金融机构等纷纷落足。案例研究名称入住公司总建筑面积南银大厦通用法国阿尔斯通，爱普生中国公司，瑞士第信贷银行，日本使馆中国汽万佳程广场德国宝马集团索尼康明斯富士施乐日本集团德国电信韩国集团美国艾威基金纽约州立大学韩国斗山重工集团美国特雷克斯奥地利李斯特万现代盛世大厦现代汽车公司中国代表处日冲商业北京有限公司万鹏润大厦日本富士通，浪潮软件，圣象地板三峡国际招标公司万新恒基国际大厦中国远洋物流公司，美国科麦奇石油公司，上海三菱电梯北京分公司万幸福大厦中远集团总部万静安中心奥地利金森，夏普有限公司，美国辛辛那提，国美电器，西班牙维多利亚电梯，加拿大美康万京信大厦中国海洋石油总公司中国国际航空公司中国民主建国会中央委员会万中旅大厦意大利菲亚特公司韩国公司美国怡安保险公司西班牙阿拉贡自治区贸易促进协会万京城大厦中信集团怡高物业顾问中国有限公司北京办事处万本报告是严格保密的。区域内聚集的高消费水平人群，促进了商业的持续繁华和不断发展。三元桥区域拥有众多的金融商务餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦京信大厦东方大厦世纪饭店，长城饭店昆仑饭店凯宾斯基饭店燕莎友谊商城女人街莱太花卉市场家乐福世纪剧院酒吧条街等。高档商业消费场所的建设为区域价值赋予了较高的增值空间。案例研究区域未来发展规划中京承高速公路和地铁号线近在咫尺，带来了持续增长的人流，极大提升了区域价值潜力。本报告是严格保密的。三元桥区域以成熟商务氛围为依托，积聚起实力消费人群，刺激了对高档居住类物业的需求，带动了高档住宅和公寓的发展。区域内云集的众多高档写字楼，吸引了跨国企业纷纷入住，使该区域产生了强大的高档居住类物业需求。外籍工作人员驻华机构高级管理人员三资企业老总构成了这部分客户群。近几年来高档公寓直是区域内主力开发物业类型。如静安中心瑞城中心亮马名居福景苑嘉和丽园国际港等。案例研究►三元桥区域内还聚集了大量依存于大企业公司的中小企业和创业者。由于业务关系，他们多数选择在邻近区域内办公。但这类公司无法承担区域内高档写字楼的租金价格，继而转向选择商住两用型公寓。区域内以公寓立项的写字楼项目第三臵业即将客户目标锁定为这类人群。本报告是严格保密的。案例启示城市门户区通常发展成为以商务为核心的商务商业综合区区域价值的确立会引起商务物业的需求急速放量，并带动商业和居住的发展区域价值确立后，住宅的价值体系也将发生改变，中高端住宅将代替低端住宅。案例研究本报告是严格保密的。北京发展的阶段特征时间规律公寓供应集中于年推出，目前基本已过强销期，大部分公寓进入尾盘销售阶段。未来供应量逐渐减小。写字楼供应放量始于年，目前正处于各大盘强销阶段，未来仍会有部分放量。新轮商业放量由年开始，预计未来仍有较大规模供应。年以前下半年上半年下半年上半年下半年预计年写字楼公寓商业供应总量万平米本报告是严格保密的。世联关于综合体项目发展的认识不同发展模式的成功驱动因素体系外因高水准的规划设计各功能共融互不干扰专业的管理团队物业管理经营管理地理位臵城市中心交通可达性主干道沿线地铁口各种物业均衡发展的城市综合体的体系内因高标准的功能化体系五星级酒店甲级写字楼高档中高档购物中心顶级酒店式服务式公寓开发能力雄厚开发商强劲的资金实力和丰富的经验规模较大万以上强烈的视觉冲击超高层建筑群体系外因用地条件建设用地的适宜性安全性等可操作性取地成本高开发成本高回现速度较快，操作难度不大地理位臵城市商务中心区，为周边商务人士提供公寓或酒店式公寓，避免城市中心过于商务化交通可达性主干道沿线便利停车与城市发展战略城市中心区规划城市经济人口发展密切相关以住宅酒店式公寓为核心驱动力的城市综合体的体系政府行为以政府商务中心选址为核心驱动力，无政策限制内因建设条件基础设施交通环境景观昭示性等配套完善商场写字楼商务商业市场不成熟体系外因强制性的视觉冲击超高层建筑群人文符号区域标识步行系统特色符号语言纪念性风格化建筑群流的合作团队地理位臵城市核心区城市新区交通可达性地铁口主干道沿线便利停车产业支撑已形成产业簇群引入核心客户带来相关簇群未来商务核心区规划设计经营管理以商务为核心驱动力的城市综合体的体系大规模，持续开发内因功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场公寓体系外因以酒店为核心驱动力的城市综合体的体系地理位臵毗邻或接近城市核心区交通可达性主干道沿线便利停车资源性拥有商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位配套设施顶级商场内因功能化体系五星级酒店带动公寓写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力体系外因以商业为核心驱动力的城市综合体的体系内因需求背景旧有单购物功能或购物功能股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位臵城市旧有核心商业区周边交通可达性地铁口主干道沿线便利停车资源性拥有自然景观资源城市文化资源规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府政绩工程形象工程软性指标硬性指标开发理念定位理念人文理念功能化体系产品设计体系产生背景城市持续高速增长城市房价增长速度明显加快城市旧城改造进程加快产品全面升级本报告是严格保密的。世联关于综合体项目发展的认识分类物业市场分析模型都市综合体商业业态研究