致的外立面超宽栋距超大面积的园林绿化，成就城市典范社区项目建筑形态为高层和小高层，以两室三室实用户型为主，户型设计相对比较大。全明户型，南北通透，极高的实用率和得房率，独有的侧出景观阳台，超大户内花园等创新理念和较高的性价比成为吸引客户的原因。贝多芬公馆胶南市首席英伦风格的居住社区，最大特点是外立面以暖色调砖红色为主，演绎着威严尊贵的经典皇家风范项目设有栋小高层和栋花园洋房，小高层最高层，有房两房和三房户型，房户型面积为左右，两房户型面积为，三房户型面积为洋房最高层，层是带私家花园，层层是退台式设计，户户有露台，户型面积为。项目性质成熟高档生活居住区占地面积建筑面积容积率建筑普通住宅,小高层,高层产品规划两期开发，共栋住宅，其中层栋层栋层栋层栋层栋。二居三居价格期开盘均价元，二期开盘均元。销售中期均元。现二手房均开盘时间开盘时间期，二期核心竞争力胶南城市核心区，高端城市配套大面积园林景观，实用型户型，户户有景销售状况现项目期栋住宅，二期共栋住宅，已售罄。户型面积区间套数百分比两室两厅三室两厅四室两厅左右合计户型配比平米两室户型为主力产品，占总量的竞品案例胶南城市地标，生活典范中海熙岸贝多芬公馆•物业形态小高层花园洋房•建筑规模栋小高层栋洋房，总建面万•销售均价小高层元洋房元•面积区间，为主力户型•推广形式线上与线下相结合其中线上有报纸网络路旗高炮夹报短信等线下有产品推介会暖场活动特价房源经理推荐房源等•销售动态开盘时间推盘户数户户户商铺非正式推盘户数户目前去化户数户去化率原销售均价元优惠方案常规优惠元特价优惠元次性折实际成交均价元近况每月累计成交套左右康桥首府•物业形态小高层花园洋房•建筑规模栋小高层栋洋房，栋多层总建面万•销售均价小高层元洋房元•面积区间，为主力户型•推广形式线上与线下相结合其中线上有报纸网络夹报短信等线下优惠活动促销•销售动态开盘时间推盘户数目前去化户数户去化率原销售均价小高层元洋房元优惠方案按揭及全款优惠元开发商关系户可再享受元优惠实际成交均价小高层元洋房元近况自年月日至月日，共计销售套。康大新天地•物业形态小高层花园洋房•建筑规模栋小高层和栋高层栋花园洋房，总建面万•销售均价高层元洋房元•面积区间，为主力户型•推广形式因本项目无预售暂无推广，只是针对康大内部职工进行的短信群发•销售动态认筹时间，推盘户数户，户认筹户数户，户优惠方案内部团购实际均价高层洋房近况第批推出栋高层栋洋房，年月日加推洋房及高层各栋，预计月中旬开盘，目前接受内部认筹，截止月日共认筹约组左右，优惠暂时未定。海岸水城•物业形态高层花园洋房•建筑规模栋高层栋洋房，总建面万•销售均价高层元洋房元•面积区间，为主力户型•推广形式线上与线下相结合其中线上有报纸网络路旗高炮夹报短信等线下有产品推介会暖场活动特价房秒杀活动外地市场推介会省内外房展会等•销售动态开盘时间推盘户数户目前去化户数户去化率原销售均价元优惠方案按揭折次性折实际成交均价元近况每月累计成交套左右核心客户重点客户边缘客户省内外二线城市，投资度假为主开发区及市区客户，自住投资兼有胶南本地，自住为主典型客户特征以上的中年人为主，大多属于政府机关的领导和私营企业主至少为次臵业以上，很多次性付款客户，臵客户外地大户型为外地客户，来自东北山东内陆等臵业目的以度假投资为主第二居所为主，度假投资养老居多以养老度假为主客户定位项目客户以区域内泛公务员产业管理人员及员工为主，置业目的主要是刚性需求及改善需求核心客户重要客户偶得客户泛公务员产业管理人员及员工本地需求臵业目的刚性需求及换房需求山东内陆城市客户外围省市如淄博东营泰安莱芜滨州等山东内陆城市臵业目的度假养老投资客户山东省外客户东北西北内蒙江浙闽等地臵业目的度假投资左右客户关注刚性需求的首次置业者期望高性价比，便利的生活配套及幽静的社区氛围关键词高性价比追求产品品质便利生活社区氛围家庭描述岁左右，二三口之家臵业目的多为产业进驻带来的新开发区和新胶南人，首次置业，解决自住问题。知识背景高学历背景性格特征性格开朗勇于创新易于接受新事物职业类型开发区和胶南产业人口企业中高层管理者经济状况家庭年收入在万元以上臵业关注总价生活配套车行交通产品品质物业管理承受总价万客户关注二次置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望匀质化的生活氛围关键词知产结合追求品质匀质化区域人文氛围家庭描述岁左右，三四口之家，部分三代同堂臵业目的二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质。给自己清静自然的生活环境，同类人群共同居住的匀质化氛围给孩子高品质的学校，浓厚的人文氛围，个良好的学习和成长环境知识背景高学历背景性格特征沉稳理性见多识广职业类型机关工作人员企业管理人员医生律师教研人员经济状况家庭年收入在万元以上臵业关注产品品质区域环境车行交通密度生活配套承受总价万客户关注外地客户购房所关注的因素主要为宜人的气候环境精致的社区景观高性价比升值潜力胶南气候环境好，空气新鲜，比些内陆城市污染少，适合养老这里靠海，且海水质量不错，夏天过来度假比较舒服宜人的居住环境喜欢比较幽静的社区，园林绿化设计最好多样化，给人以丰富感，移步易景喜欢自然的休闲园林，享受天然的生态的所带来的乐趣精致的社区景观周末或放假的时候过来住住，不需要太大的面积，希望户型面积小些另外，对于投资来说，希望总价低些，可以有较大的灵活性给爸妈买来养老，就两个老人，有两居住就足够了，不需要太大高性价比随着新区政府的确立，大型旅游度假项目水城的启动，都会为这个区域带来很大的升值潜力，成为青岛的黄金西海岸升值潜力投资客度假养老客客户关注核心客户主要关注高性价比产品及物业品质配套设施园林景观泛公务员产业中产投资区域产业员工购房目的支付能力和意愿产品需求看好大盘的升值保值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现被区域自然资源生活环境所吸引，为度假养老购买无特殊要求，通常选择面积偏小的产品养老度假支付能力较强，关注项目周边环境对环境要求高，多选择面积偏小的产品改善居住条件，实现居住升级支付能力较强，区域内已经出现换房需求，城市范围供应空档明显。对产品品质提升需求强烈对产品要求较高，需要明显的品质提升户型舒适度提升户型创新或产品升级需要体现定的知性品味和中产档次资金积累有限，支付能力较弱，总价敏感但需求强烈对面积控制要求高，看重基本居住舒适度首次臵业，婚龄人群，解决居住刚性需求客户分析从客户特征及关注点出发的营销启示重视对楼盘形象，品牌传承的推广。利用宣传推广构建项目高形象，并将物业品牌有效传递给臵业者重视社区形象及物业档次有效解决项目硬伤，并通过展示和包装规避项目劣势，建立消费者对项目高品质居住环境的信心重视高品质的居住环境营销活动尊重当地人生活文化习惯，注重人际推广，加强老客户的现身说法生活圈层固定宣传推广要加强对区域价值的挖掘与区域形象的塑造，宣导产品的城市形象，获取社会对项目的广泛认知对项目区域模糊，但具有定认知度通过多种宣传渠道传递展现项目舒适性高性价比，迎合客户需求改善刚性自住为主，追求舒适和高性价比客户小结项目客户以区域内泛公务员产业管理人员及员工为主，置业目的主要是刚性需求及改善需求核心客户主要关注高性价比产品及物业品质配套设施园林景观启示把握市场主流客户，紧扣核心客户关注敏感点，传递项目迎合客户置业需求的价值核心价值梳理核心价值梳理形象定位核心价值核心价值梳理思路模型分析项目本身的特性属性相对于竞争对手项目的优势楼盘带给用户的利益价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值核心价值特性属性胶南新区中心位臵精致园林景观欧式经典建筑风格复式高档公寓面积赠送舒适户型设计优势高档公寓品质产品打造高舒适度高性价比利益价值豪宅公寓尚品生活空中别墅形象定位新区心城市空中豪宅公寓城市向东引领尚品复式生活典范形象定位放缓生活,累积幸福私家花园高级公寓得意人生私底下，大多数人，在些时刻，都曾怀揣过这样的梦想有天，能有所拥有个私属花园的高级公寓，过着逍遥自在的生活，金色的阳光无所顾忌的撒进玻璃窗远处，山海静静的环绕四周近处，莺飞草长花木芳菲人，是适宜的，从容的，安然的功名利禄，激情人生平淡生活，本质在于境界的追求呼吸的畅感脉搏的跳动，在这里，你什么都能感受到营销策略推导策略推导营销策略形成营销策略推导优势新区中心位臵精致景观园林欧式经典风格设计空中别墅级户型配臵高端建筑材料劣势区域尚未完全成熟项目体量较小无特殊资源威胁竞争项目较多，品质逐步提升机会新城区迅速发展，区域认可度提升，空中复式产品稀缺发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁依托区域发展，提升项目整体品质与形象，确定项目地位，进而利用项目本身产品品质及稀缺性树立竞争，赢得竞争炒热区域发展潜力，实现区域共赢加强现场展示强调项目自身品质及社区环境的传递，充分展示项目附加值解决客户实际需求问题充分展示产品力承诺品质物业管理服务充分利用线下渠道推广营销策略营销策略形成本项目的营销战略以产品品质为己任，以生活精神为依靠，立足高远，精细化营销，高调高形象强势占据胶南第阵营，实现顺畅销售与品牌升级双赢。营销策略营销策略形成形象策略推广策略展示策略客户策略品牌传承，立足西海岸，树立高形象重大节点线上推广与小众活动推广结合精细化差异化全情展示圈层营销，维护客户传播口碑推售策略分批造势，分批开盘，分批出货营销策略营销策略分解如何让消费购买让客户知道让客户认可让客户购买如何让消费者知道如何让消费者认可实现价格目标销售目标实现企业品牌物业管理品牌提升目标形象攻略推广攻略包装展示攻略推售策略客户策略营销策划执行分解形象策略推广策略展示策略客户策略推售策略龙凤咨询谨呈泰华地产阳光经典演绎经典生活泰华阳光经典项目策划推广提案本案浅析推广目标市场竞争分析核心问题构建营销策略推导营销策划执行分解目录核心价值梳理客户分析推广目标实现项目顺畅销售，及时回款，完成企业成本与利润的最大化控制树立项目高端楼盘形象，实现泰华地产品牌升级推广销售目标推广形象目标本案浅析项目区位交通状况配套规划产品盘点项目区位项目位于胶南市东部新城区中心，区域前景明确，发展潜力巨大东部新城区板块老城区板块随着“桥隧时代”的到来，胶南在大青岛城市发展格局中的地位日益凸显，胶南将纳入青岛大城市新城区框架整体定位，成为大青岛次中心建设青岛现代国际大城市下的新胶南为目标，确定了建设生态城市和“东接北扩南展”的发展思路东部新城区为胶南市“东接”战略的核心部分，也是新胶南市政府所在地，未来将成为胶南及西海岸新区重要的行政区商务区居住区。交通状况项目区域城市路网发达，交通通达性项目进入性极好连云港路滨海大道北京路海