量的,占总量的,占总量,占总量的,占总量,占总量,占总量,占总量的供需比淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨年月份，全市普通商品住房平均价格为元平米，价格同比增长市区普通商品住房平均价格为元平米，价格同比上涨主城区含清河区清浦区开发区平均价格为元平米，价格同比上涨。年淮安市商品住房销售价格变动情况图示单位元平米请浦区清河区开发区淮阴区楚州区主城区淮安房地产现状与特征市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下片开发热土不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商,行业整体水平不高产品缺少创新性，同质化严重换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现状与特征土地市场研究土地出让市场良好,以住宅用地为主住宅用地容积率普遍较高住宅用地价格屡创新高出让土地以,清河区和开发区为主水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富产品主力户型以平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有定的景观资源水渡口板块分析未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅产品类型以小高层高层为主高品质项目将陆续涌现淮安普通住宅价格风向标呼之欲出市区住宅供应量东部西部水渡口板块分析越河地块占地面积约亩容积率不大于成交价格亿楼面价元水渡口板块分析已售各竞争对手市场形象分析及营销手法淮海第城淮安人心中最佳的居所河畔花城淮安人心中最具性价比的楼盘香格里拉淮安人最期待的住宅盛世名门名校水岸多层，物以稀为贵水渡口板块分析本项目客户调研分析被访者打算购买物业的区域清河区青浦区淮阴区开发区清河区青浦区淮阴区开发区被访者打算购买的住宅多层小高层高层联排别墅多层小高层高层联排别墅被访者不选择小高层的原因后期生活成本怕高压抑公摊大户型不好电梯故障地下室被访者打算购买的住宅面积以下以上水渡口板块分析本项目产品客户调研分析面积定的情况下被访者对房间多少的选择房间较少，但单个房间面积较大房型合理即可房间较多，但单个房间面积较小被访者对建筑外立面的选择风格中式欧式楼自由创业者成长型企业中小型公司金马广场市中心绝版酒店式公寓成长型企业投资客新世纪豪园精装修酒店式公寓投资者金樽国际型公寓，挑高米,买层得两层投资者首次置业的年轻人淮安商业及办公市场分析对本项目中办公物业思考本项目区位优势比较明显，处于核心区域,未来周边商务金融氛围浓郁，相比其他楼盘具有定优势。本项目办公物业，通过后期产品的合理设计，必将成为淮安办公类物业市场的大亮点。本项目在考虑办公类物业产品时，可借鉴目前淮安较受欢迎的产品类型，即型小公寓。既能办公又适合居住，减小市场抗性，保证产品销售。本项目办公类物业应控制面积，从而控制总价，满足普通投资者投资需要。淮安商业及办公市场分析淮安住宅项目停车位市场部分住宅项目地下停车位库概况表项目名称天山华庭新淮中浦东花园南洋花园淮海花园嘉润苑淮海第城车位库性质出租对外销售出租对外销售对外销售对外销售售卖价格元万个万个万个万个租金情况元月元每月元月淮安商业及办公市场分析对本项目停车位建议建议本项目车位以租卖结合低层住宅车库建议采用赠送方式，提高产品附加值在产品设计时可考虑结合半地下车位库设计阳光停车场花园停车场等，既不浪费土地又可增加产品价值可考虑结合项目对翔宇大道解放东路的退让，做路面停车场。节省项目用地。项目研判与定位项目分析项目体量较大，具有规模优势区域地理位置决定了项目未来的标杆地位项目紧临里运河，景观资源丰富地块规整拆迁量较小便于开发项目内部教育配套的建设成为项目的竞争优势开发商具有丰富的开发经验,资本实力雄厚优势项目分析劣势项目的规划指标限制，使项目前期入市存在市场风险项目体量过大开发周期较长对于企业资金提出了严峻的考验目前周边居民整体素质不高，影响了项目整体形象项目分析机会淮安经济发展势头良好，未来几年城市的购买力和购房需求将会有大幅提升项目内部的商业将成为项目开发的突破点项目分析威胁去年土地的集中上市将造成今明两年供应量剧增区域供应量巨大市场竞争激烈同区域同类型项目的威胁缺乏绝对的优势，反而威胁较严重。项目核心价值发现区位价值规模价值景观价值配套价值企业品牌项目定位推导原则战略导向资源导向创新导向突破性思考整盘化谋略差异化定位精细化执行专业化运营定位导向原则思考方向项目定位推导开发背景分析市场大势在今年及明年市场供应量如此巨大的情况下，如何保证项目顺利销售以快速走量为原则项目定位推导开发背景分析区域竞争同区域大盘云集，品牌开发商云集。特别是北侧两相似地块与本案形成直接竞争。如何突围成为关键北侧两地块开发进度与项目接近，在市场需求量有限的情况下，谁最先抢得客户就赢得了先机。加快开发进度河畔花城由于土地成本的优势在价格上具有较强的竞争力，可见后期试图通过价格成为项目的核心竞争力是无法实现的。避免进行价格竞争相对周边项目，本案优势不突出，景观文化资源弱于越河地块，教育资源弱于盛世名门，高层建筑为主相对周边的多层建筑更缺乏竞争优势。创造竞争优势项目定位推导开发背景分析自身资源万超大规模社区，开发周期较长，项目的规模成为项目的大优势但同时增加了项目的风险。大盘“稳”字当头期产品顺利入市的重要性低价入市，保留价格提升空间项目定位推导开发背景分析自身资源的容积率的综合社区。合理规划，合理开发进度里运河风光带大面积的水塘景观优先原则满足规划指标发挥商业价值商业作为提升项目价值的引擎项目定位推导开发关键词突围差异化创造优势福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报提报简要淮安城市概况淮安房地产现状与特征水渡口板块分析淮安商业及办公市场分析项目研判与定位项目产品开发建议营销推广策略淮安城市概况淮安城市概况淮安，用什么让我们爱上你幅原辽阔，人杰地灵历史悠久，文化之乡运河之都，九省通衢民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况苏北大地上，新兴的工业城市经济持续快速增长,经济结构进步优化。固定资产投资快速增长消费市场稳中趋旺居民生活水平稳步提高淮安城市概况近期宏观政策土地增值税清算央行上调存贷款利率物权法即将颁布淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到万元，同比去年增长全市房地产开发投资图示单位万元年四季度年四季度年四季度全市市区房地产开发投资金额图示单位万元全市市区淮安房地产现状与特征房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力年，全市完成房地产开发施工面积万,同比增长,新开工面积万,同比增长,竣工面积万,同比增长市区完成施工面积万,同比增长,新开工面积万,同比增长,竣工面积万,同比增长。房地产商业营业用房住房其中保障性住房普通商品住房别墅新开工面积在建施工面积竣工面积空置面积淮安房地产现状与特征年年年全市市区竣工面积图示单位万平米全市市区市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在左右，后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈。年年年全市市区在建施工面积图示单位万平米全市市区淮安房地产现状与特征供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主市区年在售的余家楼盘中，除淮海第城天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。年整体市场供销比为年供销比为单位万平米年年年年供应总量销售总量年普通商品住房供销比为，年供销比为单位万平米年年年年供应总量销售总量淮安房地产现状与特征左右三房最受市场欢迎年淮安市区含楚州区商品房供需情况单位套以下数据来自淮安市房管局供需总量套以下以上年供应总量,占总量的,占总量的,占总量，占总量的,占总量的,占总量的,占总量的,占总量的年销售总量,占总量的,占总量的,占总量,占总量的,占总量,占总量,占总量,占总量的供需比淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨年月份，全市普通商品住房平均价格为元平米，价格同比增长市区普通商品住房平均价格为元平米，价格同比上涨主城区含清河区清浦区开发区平均价格为元平米，价格同比上涨。年淮安市商品住房销售价格变动情况图示单位元平米请浦区清河区开发区淮阴区楚州区主城区淮安房地产现状与特征市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下片开发热土不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商,行业整体水平不高产品缺少创新性，同质化严重换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现状与特征土地市场研究土地出让市场良好,以住宅用地为主住宅用地容积率普遍较高住宅用地价格屡创新高出让土地以,清河区和开发区为主水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类