地面停车多数居住区广泛应用但其加大了行人与机动车的交通组织难度，降低社区感官舒适度客户接受度较高管理难度小。停车楼目前多数用于大型公共建筑居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率影响建筑密度指标降低邻近物业品质客户对其普遍能够接受易于进行相应的停车管理。北京雅安国际公寓车位形式对项目品质的影响车位形式对成本投入以及租售收益的影响车位产品的市场租售价格与管理费用状况市场上客户对车位产品的需求状况车位市场的政策规范情况大胡同停车楼车位形式的选择影响项目品质与管理难度架空层目前有部分社区采用，主要原因表现在为满足住宅设计规范要求而设臵架空层用于解决配套设施不足等问题出于改善小区环境增加景观效果的考虑客户接受度较高管理难度较小。如天津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每个车位面积较大，可设臵车位数量有限。半地下停车目前有部分居住社区采用对社区交通组织绿地率和建筑密度有定影响能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果客户接受度较好管理难度较小。如天津白楼仕嘉机械停车方式繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小区运用较少客户对其接受度不高管理难度大。如北京半岛国际公寓，其设臵机械停车位是为满足车位比例而设臵的，多数停车位为地下两层的车库据调查，其机械停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在社区外，也很少使用机械停车位。北京半岛国际公寓天津白楼仕嘉车位形式对项目品质的影响车位形式对成本投入以及租售收益的影响车位产品的市场租售价格与管理费用状况市场上客户对车位产品的需求状况车位市场的政策规范情况车位形式的选择影响项目品质与管理难度主要投入是铺装费用能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略租金标准受政策限制。天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准主要成本投入为地上建筑成本约元平米可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。主要成本投入为地下部分建安成本约元平米，人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可供销售销售价格和租金较高，人防部分只能通过出租产生收益非人防部分可以通过销售较快的回收投资。车位形式对项目品质的影响车位形式对成本投入以及租售收益的影响车位产品的市场租售价格与管理费用状况市场上客户对车位产品的需求状况车位市场的政策规范情况停车楼地面停车地下人防及非人防停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车有产权形式可通过销售实现投资回收主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本此类产品只能租不能售，租价水平般，资金回收方式和速度不理想。主要成本投入为建安成本约元平米，该形式因层高不同租售情况有所变化层高米以下不能销售米以上可以销售该类型产品租售价格适中资金回收方式和速度比较灵活。主要成本投入为地上建安成本和土地成本约元平米，有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。车位形式对项目品质的影响车位形式对成本投入以及租售收益的影响车位产品的市场租售价格与管理费用状况市场上客户对车位产品的需求状况车位市场的政策规范情况半地下架空层机械停车的方式地面停车形式的成本投入最少，地下停车有产权形式可通过销售实现投资回收从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。车位形式对项目品质的影响车位形式对成本投入以及租售收益的影响车位产品的市场租售价格与管理费用状况市场上客户对车位产品的需求状况车位市场的数量即可，不建议额外增加车位数量。对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的车位产品形式选择建议。在设计地下车位时，在同交通设计和机电消防等专业设计师充分沟通后，节约机电消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占地的空间布局关系，在保证定车位数量的前提下，尽量减少总的地下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。为进步降低成本，在设计地面车位时，可以在同园林设计师和交通设计师充分沟通后，尽量增加车位占地面积以及同等占地面积的车位数量。出车位率，例如在不影响地面绿化覆盖率的情况下尽量多设臵地面车位，可结合地砖草或者在地面停车位周边种植树木来增加绿化覆盖率等形式。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议在不增加成本的前提下保证项目车位数量品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议车库设计主要参数按照规范设计即可，部分客户关注指标可突破加高车库出入口高度至约米，宽度不应低于米车道宽度加宽至近米车位摆布方式尽量为垂直式车位位臵最好在楼体或楼间下靠近电梯处车库出入口与车道为单向行驶，出入口在社区外。主要参数按照规范设计即可。但对用于销售的车位可重点进行修正，包括以可销售车位最优化为原则进行设计，从而提高可售车位的价格。车位出入口门禁设臵为卡识别在车位的附属设备方面，除必备的设施外车位号车挡，可以根据客户需要选装部分设备，例如电子车位锁客户对此需求较高等。在配套设备方面，人身和车辆安全问题是客户最关心的，除物业管理公司提供相应保障外，电子监控和门禁等智能化设备是最重要的，其次是手机信号增强设备，再次是加强照明通风和背景音乐等开心要素。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明在车位的附属与配套方面除了必备的设施外，还可选装部分客户需求较高的设备引用润枫德尚的业主夏女士的建议由于地下车库相对较黑，女性客户对此多有顾虑，可增加照明，保安音乐等满足其需求。车位销售的主要目标客群为品类客户，因此，在对车位销售的研究中，主要针对品类客户。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明车位销售的主要目标客群为品类客户可以采取单独销售的方式也可以采取买房屋送产权车位共同销售的方式，将车位成本计入房款还可以采取买房送使用权年车位的形式作为补充。销售方式的选取最好能根据房屋实际供需情况和客户需求情况确定，例如在房屋供不应求，同时客户对车位需求强烈的情况下，采取买房屋送产权车位销售模式，有利于开发商加快回款和保证销售率，也能为客户提供车位的“贷款”服务，减轻双方负担。具体销售形式需要对房屋销售客户等情况进行具体分析后确定。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议根据项目实际情况确定销售方式在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式销售价格和产权归属等问题上引发客户与开发商之间的矛盾。例如天津富力城，由于富力城的车位没有产权，开发商只能租赁使用权，受合同法的影响，富力租赁期为年，年后自动续约但物权法刚刚颁布，业主对于自身权力维护意识加强，认为车位属于全体业主，不应由开发商出售或租赁，因此导致了富力城车位的销售矛盾。我们建议在销售房屋同时销售车位，有利于减少矛盾，同时提供了将车位款同房款起贷款的可能，减轻客户资金压力，这就要求开发商在前期做好相关手续的筹备工作。如北京雅安国际公寓在售房时将车位同房屋同销售，避免了车位产权问题对销售的影响。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议在销售房屋同时销售车位在车位售价方面，京津两地的价格都有上升空间，天津近期开发项目可以在万元左右，北京可提升到万元以上。主要原因在于京津两地土地价格仍然呈上涨趋势汽车拥有率不断提高购车位客户的车辆档次在提高，北京的客户对于车位售价提高的认识要高于天津，因此北京提高售价比较容易，但在天津仍然需要培育客户对车位价格的认识。在车位租金方面，由于多数租车位的客户支付能力有限，因此租金大幅提升的空间很小，否则会造成客户满意度严重下降，因此不建议大幅提升租金。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议车位售价可结合项目档次适当调整，不建议租金大幅调整在车位物业管理服务方面，尽管客户愿意为额外增加的服务项目买单，但对于开发公司而言，意义不大，不会因此而增加利润或大幅提高客户满意度，反而可能会因此带来成本投入的加大或浪费。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明建议不以增加开发成本来提高客户满意度，可提高物业管理服务质量来增加客户满意度引用华夏津典的业主王忠文先生的建议在不增加建设成本的情况下，可适当提供合理的物业服务，如代客泊车服务。目前市场上品类项目的车位产品在形式设计和管理服务方面没有较大区别。通过对品类客户需求方面的调研分析发现，两类客户对车位设计和车位管理服务方面的需求基本相同，但对车位租售模式尤其是租售价格的需求有较大差异，此外，品类客户希望在适度提高前述车位设计指标和车位管理服务两方面的品质。就两个品类客户的比较而言，客户普遍不会购买车位，品类客户对购买车位认可度较高，但是对购车位价格的接受程度并没有比现在的售价提高我们认为客户在价格接受度上有所保留，因此，不建议在车位设计方面加大成本投入。车位是投入产出比较低的产品，因此，多数开发商不会在车位上增加成本投入。对于品类的项目的车位投入越少越好，因为客户支付能力有限，产生销售的可能性很小而且客户对于目前停车环境表示接受。对于品类项目也不必增加投入，尽管部分客户对车位有购买需求，但是也不愿意在车位上花费更多资金，并且对目前车位设计和环境也并无提出重大投诉。品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明不建议在车位设计方面加大成本投入品类客户以城乡结合部为第居所，购房总款相对较低，对车位支付能力有限，客户对于购买车位敏感度不高，多数都是以租赁为主，租金水平相对较低，对于车位服务的要求不高，只要能停车即可。调研项目品类的租售比例购买租赁品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说明品类客户对于车位要求较低品类的客户的车辆般为万元左右的轻型化或小型化普通轿车价格相对较低。品类客户的车辆价格万元以下万元万元万元万元以上品类车位产品形式选择建议品类车位产品设计建议品类车位租售模式建议品类车位管理模式建议品类车位成本投入建议品类分析说