分布地图郊县省内省外城南城中城北城东城西小套三意向客户分布地图郊县省内省外城南城中城北城东城西套三意向客户分布地图郊县省内省外城南城中城北城东城西交叉分析的必要性客户区域构成城东,城南,省内,其他区域,•海蓉的客户以城南客户为主，占比达到，城东为辅占比，另外省内占比达到•以客户区域分布的视角对客户特征进行研究，研究不同区域客户的相关特征。•月日国务院要求遏制部分城市房价过快上涨信息出来后或将对投资改善型购房需求造成冲击•以客户购房目的为视角对客户特征进行研究，探讨本项目客户的“抗风险能力”。交叉分析各区域客户特征各区域客户家庭结构城东城南省内其他区域单身贵族青年两口居老年两口居青年小孩岁中年小孩在外，不在家常住三口之家岁小孩在身边后小太阳之家岁以上孩子在身边投资•城南客户职业构成主要以事业单位类国企类公务员类为主，此类客户购买力较好，属于优质客户•城东城南客户家庭结构较为接近，以三口之家和青年两口居家庭构成为主省内客户家庭结构则相对更为成熟。各区域客户职业分布城东城南省内其他区域公务员国企职员事业单位职员私企般职员个体商户外企职员各区域客户置业目的城东城南省内其他区域自住居住改善投资各区域客户置业次数城东城南省内其他区域首置第二次第三次三次以上各区域客户套型需求城东城南省内其他区域套二套三小套三•城南客户臵业目的主要体现为自住等刚性需求，占比达到城东则是自住和居住改善均比例较高•城南省内二级城市客户臵业次数以首臵和二次购房为主，而城东客户二次臵业比例更高•各区域套型需求均以首臵和首改产品为主。•城南客户以公务员类国企类事业单位类为主，属于优质客户•城南客户臵业目的主要体现为自住等刚性需求，而城东居住改善型的比例更高•城南客户臵业次数以首臵和二次购房为主，而城东客户二次臵业比例更高。项目核心客户群城南客户受政策影响小于其他区域客户。交叉分析各区域客户特征不同置业目的客户职业分布自住居住改善投资需求公务员类国企类私企类事业单位类个体商户类外企类不同置业目的客户家庭结构自住居住改善投资需求单身贵族青年两口居老年两口居青年小孩岁中年小孩在外，不在家常住三口之家岁小孩在身边后小太阳之家岁以上孩子在身边投资交叉分析不同臵业目的的客户特征•投资需求客户职业构成中个体商户构成比例明显高于自住和居住改善类•居住改善需求客户家庭结构明显较自住类客户成熟，以三口之家和青年家庭为主。不同置业目的客户置业次数自住居住改善投资需求首置第二次第三次三次以上不同置业目的客户套型需求自住居住改善投资需求套二套三小套三•自住客户套型需求以套二和小套三为主，居住改善型客户套型需求以小套三和套三为主，投资类客户套二比例明显偏高。•自住客户首次臵业比例远高于改善类客户和投资客，改善类客户以二次臵业为主，投资类则多次臵业比例较高交叉分析不同臵业目的的客户特所提升，但存销比依然较大，价格涨幅相对市区小。天府新城及南延线板块属性研究天府新城板块各面积段总价变化小于天府新城及南延线板块各面积段总价配比走势变化天府新城板块存销比变化小于大于天府新城及南延线板块各面积段存销比走势变化天府新城板块量存量各面积段配比变化小于大于天府新城及南延线板块各面积段存售配比走势变化天府新城板块量销量各面积段配比变化小于大于天府新城及南延线板块各面积段销售配比走势变化•天府新城及南延线板块的销售产品构成，改善型的产品比例达到，刚需产品比例不断下降，并集中在南城都汇等项目。•天府新城及南延线板块库存量基本稳定在以下，且集中在南城都汇等少数项目，改善型的产品已经成为区域主力供应产品。•板块内各产品存销走势变化较大，但整体上刚需产品存销比相对较低，而改善型产品的存销比相对较高，这与板块的产品供应结构有关。•各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品平米，均总价都上涨万以上，上涨幅度均大于。天府新城及南延线板块属性研究天府新城及南延线板块市场供销均以改善型产品为主，刚需产品供销相对集中，板块整体存销比较高而价格段为刚需和首改产品上涨最快以上。三环路在建已建成规划中商业及办公楼住宅公园绿地其他配套天府大道锦城大道住宅和黄南城都汇融城理想时代晶科名苑蓝光御府花都华敏世家花园瑞光五洲花园天府长城天府名居蓝光凯丽滨江长城半岛城邦合景泰富誉峰中海城南号南苑小区天府新城商业及写字楼高新区检察院国投电力石油管理局曙光科技高新区管委会中航时尚购物广场成都茂业中心成都电业局成都海关川投恒泽动力三峡广场四川电力新华社绕城高速泰和佳园特拉克斯中国华电网通西南枢纽政府办公楼西南建筑设计院神旺集团美美集团仁和集团天府新谷中航国际广场友谊集团东方国际广场深圳创新投资成都投资控股中航集团北大青鸟柏仕行政中心楼政府行政中心鸟巢柏仕其他配套第医院成都职业技术学院七中初中部公园绿地新益州公园体育公园海洋公园站南组团现状及未来规划站南组团目前成熟度较高，大规模住宅社区呈现状况较好，且未来具有强势规划支撑。在建已建成规划中商业及办公楼住宅公园绿地其他配套绕城高速住宅外籍人士居住社区海洋世界配套住宅高新臵业海特世纪城天鹅湖龙湖世纪峰景英郡盛南领地上海复地中海兰亭嘉里雅颂居建发鹭洲逸都国际保利商业及写字楼川化控股鼎立保利核心塔四川富润华西证券蜀都嘉泰东方希望地铁大厦成达大厦广电中心洲际大饭店三峡广场四川电力新华社特拉克斯软件园期软件园二期软件园三期通威大厦中信广场中国水电大厦川大科技园所中国移动兴州数字大厦上海复地农行客服中心工行后援服务中心建行数据中心北大青鸟中石化中节能希尔顿酒店华润凤凰城诺亚舟其他配套七中高中部美视国际学校德国国际医院公园绿地市政公园体育公园海洋公园创世纪广场海洋中心新希望国际大厦天合凯旋广场中石油大厦鼎能电力安捷伦中兴成都研发基地长虹研发中心凌阳成芯科技大厦赛门铁克泰康人寿易方达中国电信西部信息中心大源科技园期大源科技园期锐力医院康丽医院美年广场华西二分院成都金怡源大源组团现状及未来规划大源组团目前成熟度略低，但后续规划强劲，其中商务配套档次高数量多，区域前景较好。天府大道板块属性比较城南板块天府新城及南延线板块华府板块城南板块成熟板块，交通配套齐全，房地产开发进入尾声刚需产品为主，供应少，价格快速上涨土地供应有限，以小规模非品牌项目为主人南线将出现高端城市综合体天府新城及南延线板块快速成长中板块，市政府南迁和地铁号线通车，区域城市化将大大加快改善型产品为主，刚需产品集中在南城都汇，价格上涨幅度低于市区土地供应以商业为主，新增住宅项目较少，且基本为高端项目作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升，城区客户分流将成为趋势华府板块非成熟板块，配套不完善，地铁号线年通车刚需产品为主，新项目集中供应，价格快速上涨土地供应巨大，以规模品牌项目为主品牌集中强势规划支撑，区域热点有望形成城南板块华府板块城南板块海蓉属性交通配套齐全，非热点板块客户交叉城东客户套二，小套三，套三均总价套二万，小套三万，套三万。客户争夺战城东板块华府属性品牌开发商集中，地铁号线利好，后续强势规划，热点板块客户交叉城南客户套二，套三均总价套二万，套三万。城南区位交通便利配套成熟规划前景热点片区价格便宜海蓉项目对城东客户的拉动力，比城东板块项目对城南客户拉动力更强。但，当海蓉价格比城东板块项目价格高万以上，且城东板块逐渐成为热点，可能海蓉的城东客户可能将被分流。城南板块天府新城及南延线板块当“遏制”政策对改善型产品调控影响有限，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品的客户群交叉较小价格杠杆，自然分流，客户分流有限。条件政策对改善型产品调控影响有限城南客户不包括南延线城南板块海蓉成熟板块，交通配套齐全刚需产品，中小户型为主万科品牌，精装产品天府新城及南延线板块市政府南迁和地铁号线通车，后续规划非常强大改善型产品为主平米以上作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升政策没有明显的压制倾向各线产品价格同步提升自然分流中小户型大户型城南板块天府新城及南延线板块当“遏制”政策对改善型产品调控影响较大，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品总价比较接近，城南客户可能大量被分流。条件二政策对改善型产品调控影响较大当政策影响较大，改善型产品价格上涨有限，甚至出现年价位盘整而市区中小户型影响有限。城南板块海蓉成熟板块，交通配套齐全刚需产品，中小户型为主万科品牌，精装产品天府新城及南延线板块市政府南迁和地铁号线通车，后续规划非常强大改善型产品为主平米以上作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升预计套二万预计小套三万万备注维持元的价格海蓉的套二价格比天府新城的改善型产品价格高，客户是否会放弃海蓉，而选择改善型产品竞争市场研究板块间竞争关系片区内竞争格局典型竞品分析片区内的竞争格局在售项目战略预判翡翠城东湖国际城望江橡树林凯丽香江叠翠峰翠屏湾神仙树大院欧城万科金色海蓉地铁号线项目周边的品牌项目华润翡翠城中海翠屏湾凯丽香江，基本进入收官或尾盘期，而南城都汇望江橡树林则进行新期的销售或预告。南城都汇在售项目战略预判华润翡翠城翡翠城五期余房情况套型面积五期未推余房套数占比高层电梯套可变套二实得套可变小套三实得套二可变套四实得套二可变套四实得顶楼跃层多层洋房大户型未知总计未售未售未售未售未售若年翡翠城以年的速度进行销售，翡翠城将在年上半年售罄套二和小套三，问题的关键是翡翠城是否会通过价格控制速度。翡翠城月套二小套三大套三套四翡翠城年销售走势主推四期刚需产品主推四期临河高端产品主推五期刚需产品刚需产品销售速度套月改善型产品销售速度套月在售项目战略预判开发商研究根据华润臵地年中报，成都销售金额占集团，为列第二销售面积占集团，为列第。成都华润对于华润臵地集团整体运营，影响重大。在售项目战略预判开发商研究根据华润的土地储备可开发总量分析，成都可开发面积为万平米，占据全国首位，约。年成都也将成为华润集团的重要区域之。年月华润销售项目华润凤凰城华润翡翠城华润二十四城销售面积万较年增幅销售金额亿元较年增幅表年月成都华润各项目销售情况及占比单位万平米亿元销售面积占比销售金额占比翡翠城凤凰城二十四城年成绩年，依靠旗下三盘的全年劲销华润夺下成都地产销售冠军宝座，全年销售额超过亿元其中翡翠城项目贡献占比。在售项目战略预判翡翠城在成都华润的地位表年月成都华润各项目主力销售面积段销售套数及占比项目名称月主力销售面积段月销售套数月销售套数占比翡翠城平米二十四城平米凤凰城平米年华润的成绩，充足而又品质的刚需产品起最重要作用，而翡翠城的刚需产品是其中之。三盘劲销，成都华润从三甲外跃居市场销售冠军，赢得良好的市场口碑。翡翠城年刚需产品的劲销起重要作用。万科金色海蓉年营销策略量价关系继续企稳或自然增长客户端刚需为主,投资投机客户受遏制，改善型受定影响政策调控遏制投资投机行为信号释放从年的购房需求来看，