于提高老年人的物质文化生活质量老年人由于计。计算期内出租总收入万元未考虑出租收入的税费，详见附表老年公寓出租收入表。配套设施的营业收入南方城项目中设置有老年医疗保健康复中心含老年医院老年文体娱乐中心包括小礼堂歌舞厅京剧院阅览室图书室棋牌室游艺室门球场室内外游泳场馆小型高尔夫练习场等老年大学老年书法院老年托管托送护理中心老年家政服务中心和老年休闲中心包括钓鱼基地种植养殖园等。老年医疗保健康复中心老年医疗保健康复中心分为老年医院和康复中心。老年医院共设置病床张，每床收费按照元年估算含床位费和生活费，计算期病床平均利用率按计估算。康复中心共设置床，每床收费按照元年估算含护理费和生活费，计算期病床平均利用率按计估算。计算内两者收入合计万元。老年文体娱乐中心老年文体娱乐中心分为普通文化娱乐设施歌舞厅京剧院阅览室图书室棋牌室游艺室门球场室内外游泳场馆和小型高尔夫练习场。普通文化娱乐设施的收费按照会员制和门票制。会员为元年，预计年会员人。门票为元次，预计年人次。计算期内年销售收入万元。室内外游泳场馆室内游泳收费为元每人次，天消费人次，室外游泳收费为元每人次，天消费人次，计算期内年销售收入万元按个月考虑。小型高尔夫练习场按照元时收费，预计每天消费小时，共人次，计算期内年销售收入万元按天考虑。上述三部分计算期内合计销售万元。老年大学和老年书法院老年大学按照生均元年收费，预计人。老年书法院按照生均元年收费，预计人。上述两部分计算内合计销售收入万元。老年托管托送护理中心老年托管托送护理中心按个床位考虑，每床按元年计托老费和生活费。预计年收入万元。老年家政服务中心老年家政服务中心按照个服务人员计，按平均收费元小时计，每个护理人员每天工作小时。预计年收入万元按天考虑。老年休闲中心老年休闲中心包括钓鱼基地种植养殖园等，钓鱼基地的收费实施会员制和门票制。会员为元年，预计年会员人。门票为元次，预计年人次。计算期内年销售收入万元。预计计算期内配套设施的年收入万元。详见附表收入合计表。成本估算经营成本估算本项目的经营成本包括水电费工资及福利费耗材修理费销售费用以及其它费用。水电费用。正常运营年水电力消耗万元。工资及福利费。本项目预计新增未来职工人数控制在人内，其中医务人员人，年工资及福利等按万元计护理人员人，年工资及福利等按万元计行政管理人员人，年工资及福利等按万元计工勤人员人其中人为志愿者，年工资及福利等按万元计。正常运营年工资费用万元。耗材修理费。耗材修理费按照固定资产折旧费的计算，年万元。其它费用。包括销售费用办公用品采购支出差旅管理方面的费用以及老年托管托送护理中心和老年医疗保健康复中心生活费用。正常运营年其它费用万元。正常年份经营成本万元。详见附表总成本费用估算表。固定资产折旧费固定资产折旧费用仅考虑项目自营部分，固定资产总值万元，按年平均法计提折旧，无残值，年固定资产折旧费万元。详见附表总成本费用估算表。损益分析经测算计算期内项目年均利润万元，年均净利润万元。根据损益计算指标如下静态投资利润率年均净利润总投资静态投资利税率年均净利润总投资详见附表利润及利润分配表。现金流量分析项目投资现金流量分析见附表。从表中可见，所得税前项目财务内部收益率为，项目财务净现值万元折现率，投资回收期为年。详见附表项目财务现金流量表。清偿能力分析项目长期贷款万元，以项目的部分利润折旧费偿还。财务评价结论与建议财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注总投资万元总收入万元投资利润率投资利税率财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前静态投资回收期含建设期年所得税前从以上财务指标可见项目投资财务内部收益率投资回收期与行业基准收益率持平，净现值大于零，具备偿债能力，在财务上可行。本项目作为社会公益设施项目，其盈利能力般，财务评价不能完全反映出它的效益,对于本项目更重要的是其产生的社会效益。建议项目建设单位大力拓展业务，确保项目预测收入的实现严格控制项目建设成本加强费用的管理控制作好投入运行前的各项准备和财务测算，以减少投入运行初期可能出现的亏损。社会效益分析我国已步入人口年龄结构老龄化阶段，岁以上的老年人口已达亿，占总人口的。人口老龄化给我国经济社会发展带来了系列深刻的影响。与西方发达国家相比，我国人口老龄化发展速度快，是在经济尚不发达社会保障体系正在建立健全解决问题的思想和人才准备不足物质基础和法律保障都不够充分的情况下出现的。我国人口“未富先老”所带来的问题已引起党和国家的高度重视，养老的问题提上了各级党委政府的重要议事日程，尤其是如何深化养老服务产业体制建设已成为各级各有关部门领导专家学者和各方面人士研究的重要课题。在构建社会主义和谐社会的新形势下，老年人是构建和谐社会的组成部分，发展养老产业是促进社会和谐发展的重要举措。根据株洲市委市政府提出的“构建和谐株洲”的要求，株洲市养老服务产业体制建设要适应社会主义市场经济发展的要求，改革现行养老服务产业体制的弊端，创新养老服务产业投资体制管理体制运行机制政策体系人才队伍建设，使养老服务产业走条由政府宏观管理社会力量兴办社会福利机构自主经营的社会化产业化市场化发展的路子，逐步建立与经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系管理体制和运行机制，实现养老服务产业健康有序快速发展。南方城项目，按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，吸引社会力量投资建设，专业团队经营管理，是建立与经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系管理体制和运行机制的大胆尝试。本项目将立足于长株谭，面向湖南省，辐射中南地区，建设座大型多功能高品位现代化的养老服务基地。项目建成后，可提供套不同类型的老年公寓，将为广大的老年人提供全方位高质量的社会养老服务。与此同时，可直接为社会提供近个就业岗位，创造相关产业的就业岗位个以上。结论与建议结论综上所述，南方城项目的建设是十分必要的，而且从项目的市场前景分析建设条件建设进度投资估算及资金筹措社会效益和经济效益分析等方面综合论证，该项目是可行的，建议批准立项。建议按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，政府在项目前期，在土地征用基础设施配套报建费用减免等方面给予支持。在建设和营运期给予增加贷款规模税收优惠等方面扶持。通过招商，吸引社会力量投资建设，专业团队经营管理，实现社会效益和经济效益的双赢。附表销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目建设期生产经营期销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例销售面积销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例销售面积销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例续附表序号项目建设期生产经营期销售面积销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例销售面积销售收入合计经营税金及附加附表出租收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计生产经营期租金收入可出租面积平方米单位租金元平方米出租率附表收入合计表单位万元序号项目合计建设期生产经营期老年公寓销售收入出租收入自营收入老年医疗保健康复中心文化娱乐老年大学老年书法院老年家政服务中心老年托管托送护理中心老年休闲中心收入合计经营税金及附加公寓销售的税金附表总成本费用估算表单位万元序号项目建设期生产经营期外购燃料及动力费老年医疗保健康复中心文化娱乐老年大学书法院老年家政服务中心老年托管托送护理中心老年休闲中心工资及福利费老年医疗保健康复中心工勤人员管理人员耗材修理费其它费用销售费用办公费用老年医疗保健康复中心续附表序号项目建设期生产经营期文化娱乐老年大学和老年书法院老年家政服务中心老年托管托送护理中心老年休闲中心生活费用老年医疗保健康复中心老年托管托送护理中心其他费用经营成本折旧费总成本费用合计附表利润与利润分配表单位万元序号项目合计建设期生产经营期总收入总成本费用经营税金及附加利润总额所得税净利润附表项目财务现金流量表全部投资单位万元序号项目合计建设期生产经营期现金流入收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出固定资产投资流动资金投入经营成本经营税金及附加所得税前净现金流量概论项目名称南方城暂用名建设单位及其基本情况南方城项目拟按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，通过招商，吸引社会力量投资建设。建设单位株洲市区人民政府株洲市区辖区面积平方公里，年末户籍总人口为万人，其中非农业人口万人，农业人口万人。常住人口为万人。年，区生产总值为亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值为元，增长，比上年增加元，按汇率折算人均为美元。财政总收入万元，增长。其中般预算收入亿元，增长。全社会固定资产投资亿元，增长。社会消费品零售总额亿元，增长。全年引进内外资项目个，实际利用市外境内资金亿元，增长。投资单位株洲科技有限公司株洲科技有限公司是国际集团香港投资有限公司在株洲登记注册的外商独资企业，注册资金万元港币，法定代表人陈怡春。该公司拟在株洲投资老年产业，并带项目进入欧洲工业园，此举获得株洲高新技术产业开发区管理委员会主要领导的承诺和支持。项目寿命为岁，与年比，年人口平均预期寿命提高岁。城市人口的平均寿命已接近世界发达地区的水平。出生率的有效控制和寿命的延长，加速了人口老龄化趋势。从年起，湖南省岁及其以上的老人比重超过了，比全国总体水平