博罗鸿隆东江项目策略报告-108PPT-2008年-2M

对于已购买套住房海外人士禁止再次购买今年政策面的动作从企业利润客户渠道等方面对豪宅的调控力度加大。

本报告严格保密月日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。

各大银行纷纷缩紧二手房贷，暂停二手房的商业贷款或者对年内二手经济适用房贷款进行限制。

央行和银监会月日发布通知明确，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付比例不得低于由于房产政策的不断出台，对整个楼市造成了定的冲击。

珠三角楼市迅速降温，成交量萎缩。

市场考验金融控制本报告严格保密市场考验地方调控惠州地方政府紧随深圳改革的步伐，连续颁布法令规范房地产市场的政策从年月日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。

建设银行惠州分行发布明文规定不再对二手房放贷。

本报告严格保密项目名称开发商位置占地岐山度假村碧桂园淡水万康汇新城海龙集团大亚湾万东方新城蛇口中建秋长万半岛号南山集团蛇口中建淡水万中信棕榈岛中信淡水万待定万科大辣甲岛万奥林匹克花园中体江北万中信金山湖中信金山湖平方公里白鹭湖雅居乐白鹭湖万亩合生国际新城合生创展水口亩惠阳振业城振业三和开发区万待定万科江北万江山鸿隆博罗万振业莲塘面亩市场挑战品牌之战年供应总量众多品牌开发商角逐市场“领导者”，鸿隆地产想成为区域领导者前途艰辛。

此外，年房地产供应总量将更趋饱和。

本报告严格保密市场小结市场机会交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，小时生活圈已成为事实产业转移将给惠州带来前所未有的发展机遇，促进经济的高速发展传统的区域界线已打破，惠州市场已融入大深圳格局市场挑战政策从宏观层面对豪宅的调控力度逐渐加强年的市场供应量激增，竞争激烈众多品牌开发商进军惠州市场对项目的启示积极成为深圳市场的组成部分，成为深圳客户投资区域外项目的必然选择之，同时主动规避政策风险。

本报告严格保密水口片区新兴片区代表楼盘合生国际新城世纪东方城锦湖湾主流价格元别墅主流价格元左右东平片区大盘区域代表楼盘东湖花园荷兰水乡东方威尼斯小高层主流价格元红花湖片区老城区山地大盘聚集地代表楼盘润园山水江南万林湖小高层主流价格元平米以上别墅主流价格元左右金山湖片区南拓新区代表楼盘领墅金山湖号东江学府小高层均价元别墅主流价格元左右江北行政中心高档住宅代表楼盘帝景湾丽日百合白鹭湖奥园小高层主流价格元以上别墅主流价格万元左右市场现状年下半年起，惠州市场高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块本报告严格保密片区项目名称项目总规模主力产品推出别墅套数江北奥园期占地万，建面约万联排别墅东平水口东方威尼斯二期建面万，二期约万大平面合生国际新城三期占地万，建面万联排别墅锦湖湾期建面约万，期万联排别墅红花湖润园期建面万联排别墅大平面鹏基项目期建面万联排别墅湖畔新城建面万，二期约万大平面嘉浩高榜山项目建面约万大平面山水江南建面约万，期约万大平面麦地新时代花园二期建面约万大平面下角华升下角项目建面约万大平面金山湖金山湖号建面万联排别墅领墅建面万联排别墅年别墅市场供应统计不完全统计奥林匹克花园润园合生国际新城东方威尼斯二期必须重拳截留竞争对手客户发挥原生源资源价值，建立资源豪宅的价值标杆，增强投资价值，令客户等待本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路项目竞争力分析客户分析案例借鉴策略推导本报告严格保密实现目标的问题界定市场分析本体分析发展商目标实现目标的问题发展商目标解析周均客户上门量批实收价格位于市场中高价品牌的建立是“速度”与“价格”实现后的必然结果面临的局面客户积累时间短政策风险高于市场机会，并充满变数项目多产品组合，客户差异性大问题如何提升有效客户上门量，实现快速销售问题竞争对手先行入市，如何提高客户认知及有效截流客户问题如何发挥资源与产品优势，提升价格本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路客户分析项目竞争力分析案例借鉴策略推导本报告严格保密惠州中高端客户分析客户分类客户组成特征描述目前居住状况置业驱动力高端客户群体数量大私企业主私营老板企事业中高层管理人员政府领导在惠州生活多年人脉关系网络在惠州经济实力雄厚，多数人有辆以上的不错的私家车。

心态开放，视野开阔见多视广多次往返大中城市，部分有国外学习旅游经验。

喜欢新事物，十分注重品牌，虽不定身名牌，但对种品牌的东西鱼杆手表车等特别偏好。

大部分人目前居住在丰湖西湖，红花湖片区，下埔临江带，江北东平大盘有自然资源老社区品质低。

平米改善居住状况，对产品品质服务敏感。

中高端客户群体数量中公务员企事业高级白领生意人在惠州生活多年人脉关系网络在惠州有经济基础。

部分人有经济型车辆，大部分人依赖公共交通。

眼见为实，想象力有限，但心态开放，大部分人去过发达城市。

喜欢新事物，对品牌服装电器等较注重。

大部分人目前居住在东平龙丰上排南坛下埔等老城区老社区品质低。

平米改善居住状况，对产品品质社区环境敏感。

中高端客户群体数量小深圳广州东莞等泛珠三角客户港台客户韩国等外籍客户其他或有亲人在惠州，或工作生意在惠州在惠州有定人脉关系网络经济实力雄厚。

每年都有定时间生活在惠州居住。

视野十分开阔，心态开放，善于把控商机，十分有主见。

喜欢新事物，对品牌尤为注重。

主要集中在陈江仲凯高新区宿舍及麦地商圈老商品房。

物业管理不到位，社区品质低。

平米投资长住短暂居住，对产品品质社区环境服务敏感。

本报告严格保密奥园成交客户分析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户私营企业主万以上自用惠州富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有环境奥园品牌升值前景企业高管自用或投资惠州金领阶层，有定的财富积累重视身份与声誉有敏锐的洞察力环境奥园品牌升值前景公务员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富与奥园发展商有定的关系环境奥园品牌江景深圳客户与惠州有工作缘或生活缘的客户自用或投资事业有成，有定的财富积累有很大的惠州情节，渴望在惠州购买高端产品奥园品牌升值前景私营企业主公司工厂老板投资深圳富豪阶层，财富积累雄厚热衷房地产投资，投资眼光敏锐奥园品牌升值前景博罗客户私企业主自用环境江景奥园品牌本项目价值点城市别墅区域升值潜力片区规模最大的别墅体量体育文化资源品质感强的英伦风情和园林本报告严格保密合生国际新城成交客户分析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户私营企业主主要为工厂老板万以上自用惠州土豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重居住舒适度项目规模豪宅形象公务员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富与合生有定的关系项目规模豪宅形象广州客户合生会惠州籍广州客户自用或投资事业有成，财富积累丰富追捧合生品牌有投资心理合生品牌升值潜力其他客户珠三角台湾香港客户投资或自用与惠州有定的业务往来投资眼光敏锐合生品牌升值潜力本项目价值点城市别墅区域升值潜力片区规模最大的别墅体量体育文化资源品质感强的英伦风情和园林本报告严格保密润园成交客户分析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户私营企业主在惠州开工厂的老板联排万以上自用惠州顶级富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有注重居住舒适度项目规模豪宅形象稀缺湖景山景企业高管德赛陈江仲恺高新区的高层管理人员自用或投资惠州金领阶层，有定的财富积累重视身份与声誉注重个体的私家独享感有敏锐的洞察力稀缺湖景山景项目规模升值空间公务员龙丰上排等区域政府中高层官员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富稀缺湖景山景豪宅形象深圳客户与惠州有工作缘或生活缘的客户自用或投资事业有成，有定的财富积累有很大的惠州情节，渴望在惠州购买高端产品稀缺湖景山景豪宅形象私营企业主宝安龙岗龙华等地开工厂投资深圳富豪阶层，财富积累雄厚热衷房地产投资，投资眼光敏锐稀缺湖山景升值空间本项目价值点城市别墅区域升值潜力片区规模最大的别墅体量体育文化资源品质感强的英伦风情和园林本报告严格保密丽日百合家园深圳投资客户分析客户细分客户类别客户特征财富等级投资关注点与本项目契合度中端投资客户深圳企业中层管理人员外企私企海关高级白领财富资源有限，渴望投资高端物业承受极限基本为套百合家园中端地段升值空间高端投资客户深圳专业投资客深圳私企业主，在龙岗等地开工厂，在惠州有相关业务往来财富积累极其雄厚，有丰富的臵业经历在百合家园有两套以上的物业在惠州还持有其他高端物业，如合生帝景湾奥园等高端地段升值空间本项目价值点城市别墅区域升值潜力片区规模最大的别墅体量体育文化资源品质感强的英伦风情和园林本报告严格保密项目客户定位重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户惠州私企业主在博罗惠城等周边区域开有工厂惠州企业高层管理人员博罗惠城区陈江仲恺高新区高管人员深圳纯投资客在珠三角到处寻求投资机会珠三角其他城市投资客台湾香港客户惠州公务员深圳惠州三缘客户祖籍惠州或与惠州有相关业务往来本报告严格保密本项目平面单位目标客户描述关键词社会中坚多次臵业对物业要求苛刻注重社区文化•以岁为主，为三口之家•多为大专以上学历，私营企业老板和高层管理人员居多，白领中层公务员教多•来自全国各地，广东籍为主，潮汕和客家人居多，多次臵业且多用于自住•具有多次臵业经验，比较理性•讲究享受和舒适性，对景观花园阳台等方面有很高的要求•家庭有至两辆车，对周边的生活配套要求不高•对惠州前景充满信心•注重子女的教育，望子成龙心切•希望楼盘环境安静，但注重社区文化•由于年龄的关系，可户仍然在事业发展期，具有较强的成长性本报告严格保密本项目别墅目标客户描述关键词私企老板多处居所要求安全性私密性高注重自己的身份地位•以岁为主，家里多为三代同堂，与惠州的三缘关系强•多为自主创业者，私营企业老板和生意人居多•来自全国各地，广东籍为主，潮汕和客家人居多，多次臵业且多用于自住•穿着注重名牌，讲究舒适性，消费多为高端产品，体