第五章阿片样镇痛药PPT课件

保护好毛泽东故居等纪念设施，充分发销售物业管理用房分摊不销售商铺地下车库赠送合计损益表单位万元序号项目合计建设期销售期经营收入销售收入出租收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润说明经营收入销售收入出租收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本商品房经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本全部投资财务现金流量表序号项目合计建设期销售期现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金经营税金及附加净现金流量累计净现金流量说明现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金经营税金及附加资本金现金流量表序号项目合计建设期销售期现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余额回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营资金修理资金经营税金及附件加借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量说明现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余额回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金修理资金经营税金及附件加借款本金偿还借款利息支付二偿清能力分析表说明资金来源销售收入出租收入自营收入长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运用资金修理资金经营税金及附加借款本金偿还借款利息支付盈余资金资金来源资金运用资金来源与运用表序号项目合计建设期销售期资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运用资金修理资金经营税金及附加借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金说明项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金第七部分项目法律及政策性风险分析房地产项目法律风险分析项目用地法律手续分析项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属海鹏集团开发有限公司土地的它项权利没有土地的用途工业用地项目用地现状的文件湘潭市岳塘区核发的国有字第号国有土地使用权项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居住用地规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何文件项目用地取得土地使用权程序评估投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设期销售期项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金预售资金预租资金其他资金取得土地使用权需要的工作日般向市土地局报土地出文件后个工作日左右既能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证取得土地使用权的风险及控制土地开发新址刚选定，还未开工建设，能否按时拆迁新建完成项目进度这是风险所在项目营造阶段面临的法律风险房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法国家货币政策信贷政策变化导致的法律风险，政策限制银根紧缩，资金链断裂融资协议法律风险非法集资违法借贷难堪重负利用虚假文件融资的风险合同诈骗被判有期徒刑十年案。

盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

项目销售阶段面临的法律风险与销售中介公司相关的风险因销售代理合同签订及履行产生的法律风险代理不理想中途解约不移交资料起纠纷因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。

与购房者相关的法律风险因房屋质量问题产生的法律风险因延期交房延期办理房地产证产生的法律风险因设计方案变更产生的法律风险因公共设施使用等相关问题的法律风险因按揭贷款合同产生的风险二项目政策性风险分析通过分析国家出台的积极的政策，我们可以看到，国家积极的引导金融机构给予房地产商融资支持，引导房地产商投资中低价位中小套型普通商品住房，因此，对于房地产商来说，虽然受到金融危机的影响，但是投资还是要继续的，结合政策的导向，将资金更多的投向中低价位中小套型的普通商品住房。

由于国家加大保障性住房建设棚户区改造廉租住房建设，这在定程度上是对商品房的冲击，加上金融危机的影响，商品房的价格会下降，但是下降幅度依不同城市会有所不同。

线城市的下降幅度会大些，二三线城市的下降幅度会小些。

因此，通过对这些积极政策的经济学分析，可以看到这些政策的初衷是很有利于房地产市场的繁荣，关键就在于在各个市场主体实施的效果，因此尽管房地产市场受到影响，房地产商还是应该沿着政策导向的方向，积极投资，避免恶性循环。

三项目其他风险分析项目市场风险分析推盘的策略选择。

推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。

项目经营风险分析由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程，增加经营风险。

项目财务风险。

资金压力大，两年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。

四项目风险控制对策房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段，对风险进行防范与处理的手段也应因时而异，我们进行逐阐述投资决策阶段最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失控制手段尽可能降低避免决策的失误。

不言而喻，合理配置决策机构，提高决策人员的综合素质是降低管理风险的捷径。

风险管理贯彻于开发周期全过程的概念最典型地应体现在前期工作阶段，为降低方案选择风险，投资者必须在前期工作阶段出台套旨在回避风险控制风险损失及利用风险发生而取得潜在收益的市场营销总体方案。

方案不仅要将市场营销组合的四大环节有机地连成个系统，并要力争在组织机构专业人员配备上对方案的实施有充分的保证。

另外，随着市场变化，信息的快速反馈与方案实施的动态管理也是极重要的环。

此外，决策者还应格外重视融资方案的确定和选择。

采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。

以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急办法。

在建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险部分经济风险如材料设备调价带资承包等转移给承包商。

以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险管理风险的有效途径。

租售阶段，市场供求风险是每个投资者都会面临的，不可能回避，只能通过管理手段尽可能控制风险损失。

乐观地讲，如果利用好市场价格波动规律，还有可能取得潜在收益。

另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素质高社会信誉较高经验丰富的专业公司为其提供服务。

如果开发项目委托物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作委托给家公司，以回避两家公司经营目标不致，工作不协调造成的风险。

第八部分项目可行性研究结论和建议市场调查与分析结论目前本市房地产市场价格情况，住宅销售在元层临街商铺销售在元根据本项目所在项目地段优势和周边环境的优势，本项目住宅销售可达到万元，酒店销售可达万元保守估计，本项目的利润可达万元。

二项目建设进度本项目已在年开始进行市场研究和方案设计，经过近半年的工作，现已基本完成方案工作。

本项目计划与年月动工，年月份通过竣工验收，并全部实现销售三投资费用估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商的自由资金四项目最后评价从经济效益来首，由于公司在项目开发建设前进行了广泛，深刻的市场调查，了解客户的需要，销售前景看好。

从社会效益来说，本项目为本区人民提供优越的住宅环境，积极响应本市的安居工程，是本区人民能够更好的生活和工作，因此社会效益极为可观。

从环境效益来说，该开发过程全部是文明施工，最大工程度地减少了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观和功能齐全的配套公共服务设施以及便利的交通，这无疑将在该市形成个全新的生活圣地，对于美化本区的市容，改善环境带来较大的影响。

邹海滨彭玲二零零年六月目录第部分项目概况分析错误！未定义书签。

项目基本情况介绍错误！未定义书签。

二项目开发企业介绍错误！未定义书签。

第二部分项目市场调查错误！未定义书签。

项目投资环境分析错误！未定义书签。

二项目竞争环境分析错误！未定义书签。

三项目客户群分析错误！未定义书签。

四项目分析错误！未定义书签。

五项目定位分析错误！未定义书签。

第三部分项目规划设计建议与进度安排错误！未定义书签。

项目规划设计建议错误！未定义书签。

二项目开发进度安排错误！未定义书签。

第四部分项目费用估算错误！未定义书签。

项目开发成本估算错误！未定义书签。

第五部分项目资金筹措错误！未定义书签。

收入估算错误！未定义书签。

第六部分项目财务评价错误！未定义书签。

盈利能力分析错误！未定义书签。

二偿清能力分析表错误！未定义书签。

第七部分项目法律及政策性风险分析错误！未定义书签。

房地产项目法律风险分析错误！未定义书签。

二项目政策性风险分析错误！未定义书签。

三项目其他风险分析错误！未定义书签。

四项目风险控制对策错误！未定义书签。

第八数万人，其中城镇人口万人，乡村人口万人，为湖南省第大城市。

城市重大经济项目分析年我市安排重大前期项目个，概算总投资亿元。

其中基础设施类项目个，概算总投资亿元产业发展类项目个，概算总投资亿元