华侨城集团商业模式研究

第页华侨城旅游中国最具竞争力的旅游集团华侨城旅游业的发展始于主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大运营最成功的包括锦绣中华中国民俗文化村世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了个集旅游文化购物娱乐体育休闲于体的文化旅游度假区。

近年来，随着北京欢乐谷成都欢乐谷开业以及上海欢乐谷兴建，华侨城旅游业成功实践和实现了中国第个主题公园连锁品牌欢乐谷的的跨区域开发和运营，进步夯实了华侨城旅游业的核心竞争力。

年月底，深圳东部华侨城项目建成试业。

该项目是华侨城集团在生态旅游领域的首次尝试，在借鉴现有主题公园成功经验的基础上，实现了华侨城在旅游发展领域的生态旅游内涵的突破从城市中心向郊野地带的突破从观光旅游向休闲度假领域的突破，显示了华侨城在创新发展中的智慧和实践。

试业之时，东部华侨城项目被国家旅游局和国家环保总局联合授予全国首个“国家生态旅游示范区”荣誉称号。

以东部华侨城建成为标志，华侨城旅游业的发展再创新高。

年以来，华侨城先后被评为全国文明风景旅游区首批国家级旅游景区。

截止年底，华侨城所属旅游景区累计接待游客已达亿人次，成为中国旅游业第品牌。

华侨城控股将把“华侨城旅游”打造为全国第旅游品牌，把“欢乐谷”品牌打造成为具有自主知识产权的全国第连锁的主题公园品牌，在不断发展的“华侨城旅游”旗下各产品品牌中，不断创新培育新的连锁产品品牌。

第页华侨城酒店打造中国主题酒店第品牌华侨城在酒店开发中，成功融入主题文化元素，构建了中国首个主题酒店群。

之前建设的东南亚文化主题的海景酒店和威尼斯文化主题的威尼斯酒店年，又以西班牙文化为主题，在深圳建设了首个国家最高质量等级白金五星级标准的主题酒店华侨城大酒店年，依照瑞士风格设计的五星级的东部华侨城茵特拉根酒店营业，此后，水文化主题的茵特拉根瀑布酒店房车主题的茵特拉根房车酒店佛禅文化主题的茵特拉根檀越酒店等相继开业。

此外，华侨城酒店业旗下的经济型酒店城市客栈成功实现了跨区连锁经营。

经过资产整合后的华侨城酒店业正呈现出强劲的发展势头。

华侨城的酒店业在与国际知名品牌合作的基础上，已经在投资管理营运以及专业团队的培养等方面迈出了坚实的步伐，随着上海华侨城成都华侨城项目的推进，华侨城酒店也将逐步进入华东和西北两大区域，并通过投资建设管理输出和连锁发展实现规模的扩张。

第页核心价值观人本对内，优秀的员工队伍是企业的最大财富，他们是传递与实现我们承诺的品牌大使。

在华侨城的广阔平台上，每个员工都能够得到充分发展，而随着员工素质的不断提升，也成就着华侨城品牌的卓越影响力。

对外，人们生活品质是我们时刻关注与致力改善的目标，在敢为人先的自我要求中，我们确保每项创建都能够得到持续的发展。

创造我们相信每个人都富有想象力，这不仅是华侨城中单部门的专属能力，更是在这个开放的市场环境中，华侨城每个员工所必须具备的素质。

我们对每个具有建设性的想象意念都会认真考虑，并切实地创造与执行，关注每个细节，从而提供最具创想力的优质生活。

坚定华侨城今天的成就源于起步时的无比决心与坚强毅力。

面对任何挑战与障碍，我们团结心并努力不懈。

正是凭着这种坚决的意志力，才让我们走到今天，也将带领我们实现更高更远的目标。

卓越无论是旅游地产酒店还是文化产业的发展，我们始终坚持华侨城人的创想精神，不断超越自我并对每个项目及细节都考究周详，精益求精，循序渐进，努力实现从优秀到卓越的目标卓越的企业，卓越的文化，卓越的员工。

第页主题公园成本利润土地购买房产开发房产开发旅游开发新增利润点土地开发第页“旅游地产”商业模式创新利润模式变化传统利润模式创新后利润模式利润项目利润•分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值，每后次开发都比前次增值利润来源项目利润新增利润点第页“旅游地产”商业模式创新资源能力变化旅游项目运作能力土地获取能力，尤其是政府攻关能力房产大规模开发能力资金实力，能大规模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消费者土地获取能力房产开发能力传统资源能力创新后资源能力第页华侨城“旅游地产”商业模式创新归纳总结后续时间传统商业模式创新后商业模式定位•土地无明确定位•利用旅游优势，降低土地成本，提升土地价值商业结构•未涉及土地开发业务，由政府负责土地开发业务•无多次增值开发•在传统房地产开发环节中增加了旅游开发环节•参与到土地业务开发中•把大块土地分成多片，按阶段分成多次开发。

商业运行方式•运行方式土地规划土地出让土地购买土地开发旅游开发房产开发。

通过帮助旅游开发帮助当地政府发展旅游业，获得土地开发权，批发土地降低了土地的购买成本通过旅游项目开发街道公共设施等基础配套，使土地从“生地”变成“熟地”，提升土地价值•运行方式土地规划土地出让土地购买土地多次开发房产多次开发。

通过分片土地，土地分次开发，旅游酒店商业学校商品房的等相关配套的公共设施配套的完善，使次又次实现增值参与方价值•政府减少了土地开发成本•华侨城增加了旅游业收入和利润，而且通过旅游业优势争取了大量批发土地，降低了土地单位成本分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值第页华侨城“旅游地产”商业模式创新归纳总结续前时间传统商业模式创新后商业模式利润模式•通过增加土地开发旅游开发环节，减少了土地购地成本，增加了土地价值•分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值，每后次开发都比前次增值关键资源能力土地获取能力房产开发能力•旅游项目运作能力•土地获取能力，尤其是政府攻关谈判能力•房产大规模开发能力•资金实力，能大规模拿下大片土地•品牌能力，吸引政府和消费者第页本报告共分部分，您现在阅读的是华侨城基本概况华侨城商业模式分析华侨城商业模式概要举例北京华侨城项目华侨城商业模式发展与演变第页北京华侨城项目简介北京华侨城是华侨城集团投资兴建的首个区域外大型综合项目，占地平方公里，位于北京东四环与京沈高速交接处，休闲核心区，是华侨城进军北京的开篇力作。

承袭华侨城“旅游地产完善配套”的特色化片区开发模式，以北京欢乐谷北京维吉奥广场北京华侨城主题居住区为三大版块，北京华侨城在首都创建了全新的优质生活模式与片区综合运营系统。

北京欢乐谷主题公园总占地面积平方公里，总绿化率以上。

集华侨城余年的专业积累，历时四年，以大主题区，余项体验项目，多项娱乐设备，多处人文生态景观，多项艺术表演，多项主题游戏，打造而成首都的欢乐时尚圣地。

北京维吉奥商业广场总建筑面积万平米，位于北京欢乐谷与北京华侨城主题居住区的核心位臵。

以意大利佛罗伦萨的维吉奥老桥为灵感之源，打造了片极具异域魅力文化体验感受的商业广场。

世界强企业乐购超市城市客栈肯德基快餐韩伯料理金兰涵香私家菜馆等多家知名商业机构已运营。

北京华侨城主题居住区总建筑面积万平米，期开发约套的舒适三居为主的住宅，成为北京居住新宠。

自年正式推出以来，得到了市场的广泛好评，年进入全面成熟阶段，期业主于年月已圆满入住。

目前北京华侨城二期景观华宅三期“四季”组团低密度薄板正在热销。

第页北京欢乐谷北京维吉奥商业广场主题居住区北京欢乐谷北京维吉奥商业广场华侨城主题居住区第页北京华侨城项目是典型的“旅游地产”商业模式大规模廉价拿地年月日，华侨城与北京朝阳区南磨房乡签订协议，投资亿元合作开发北京华侨城旅游主题社区。

主题社区地处四方桥，原本偏僻，总占地为平方公里，项目包括占地公顷的主题生态公园区万平方米的意大利风情主题商业区和建筑面积万平方米的主题居住区。

据有有关报道称“北京欢乐谷的土地是朝阳区无偿划拨给该项目的，地产项目的土地成本不过为元平方米。

”旅游开发先行北京欢乐谷年开工建设，经四年时间倾心打造，于年月落成开放。

北京欢乐谷是目前国内投资最高面积最大最为国际化现代化的主题公园，是处为了满足大众多样化休闲娱乐需求而建造的种具有独特创意的文化体验和时尚旅游。

欢乐谷的开工建设和建成开放使北京原本偏僻的四方桥地区逐步成熟起来，原来的“生地”变成了“熟地”。

分片综合开发•维吉奥商业广场于年开始建设，于年月份建成正式开展招商。

•主题居住区分多次开发期第批年月日开始内部认购期第二批年月日认购期年月日开盘二期于年月日开盘，首先推出号楼二期号楼年月日推出二期号楼年月日北京华侨城三期号楼年月日土地层层增值•北京欢乐谷及维吉奥商业广场的建成又带动房地产项目，提升了华侨城楼盘品质，提高了销售单价。

华侨城地处四方桥，原本偏僻，但目前的楼盘均价高于周围楼盘价格元以上，成为了该地块的地标性建筑。

•居住区的多次开发，不断提高住房单价，实现了土地的层层增值。

依托旅游品牌和央企背景华侨城通过多年发展，开发了锦绣中华民俗村世界之窗欢乐谷等主题公园，建立了国内知名主题公园旅游品牌，尤其是深圳欢乐谷公园取得了非凡的成功华侨城是中央国资委重点企业之，属于国家重点扶持企业满足当地政府发展旅游业和高端客户居住需求•欢乐谷公园的开发满足北京朝阳区政府旅游业发展需求，几年来增加了北京朝阳区旅游收入当地就业机会和税收收入旅游项目周边高端社区的开发满足了北京市高端顾客的消费需求，也为北京朝阳区带来了众多就业机会和税收收入。

第页本报告共分部分，您现在阅读的是华侨城基本概况华侨城商业模式分析华侨城商业模式概要举例北京华侨城项目华侨城商业模式发展与演变第页华侨城“旅游地产”模式经历了摸索成型和发展三个阶段发展阶段摸索阶段成型阶段•华侨城集团得到了深圳南山约平方公里的片荒滩。

•开发了锦绣中华民俗村世界之窗欢乐谷等主题公园，培育出了主题旅游产业。

•利用主题公园周边土地开发房地产，开发出了波托菲诺茵特拉根小镇华侨城大酒店威尼斯酒店城市客栈等批著名品牌，培育出华侨城地产。

•华侨城把约平方公里城区已由昔日的片荒滩变成为今天的座环境优美配套完善的现代化海滨城区。

•深圳南山华侨城项目摸索出条“旅游地产”模式。

•年，华侨城与北京朝阳区南磨房乡签订协议，投资亿元合作开发北京华侨城旅游主题社区。

•北京欢乐谷年月开工建设，经四年时间倾心打造，于年月落成开放。

•维吉奥商业广场于年开始建设，于年月份建成正式开展招商。

•主题居住区分期二期三期等多次开发，充分利用了每次开发土地增值，取得了丰厚的回报。

•北京华侨城项目的成功标志“旅游地产”模式成型。

•年，动工开发深圳东部三洲田旅游主题社区。

•年月，华侨城与成都金牛区签署合作开发成都华侨城旅游主题社区。

•年月，华侨城与上海松江区签署合作的上海华侨城大型综合性旅游项目。

上海华侨城项目的签订标志着华侨城完成了东西南北中布局。

•年月与深圳市政府签约欢乐海岸项目。

•年月至月，华侨城加大战略储备，挺进天津增资上海进军云南。

•华侨城“旅游地产”模式得到规模化发展。

年至年年至年年及以后第页