大改善了该区域居住环境品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本的环境配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有项目名称规模建筑形式绿化率均价元主力产品瑞江花园期整体万多层两室金海湾万多层两室荣华园万多层两室元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计户型选型高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。且该类物业多为大中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率顺驰名都万万多层小高层基本售磬名都新园万万多层两室三室元平米该档次产品的开发基本分为两大类，类为产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场另类为跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境文化配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率世纪城万万多层小高层两室三室芳水园万约万多层小高层蓝水假万内认期多层小高层期万元平米此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化环境产品等方面雕琢。但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。项目名称规模发售资源产品形式均价元主力产品消化率泰达园万万多层高层罗马花园万万多小高层高层两室区域内个案状况世纪城个案分布与宗地位置关系图世纪城该项目由多层小高层组成，产品形式单，主力户型集中在平方米两室以及平米三室。详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目直极其注重产品的宣传，在宣传力度空间利用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。该项目直以高科技的“概念社区”为宣传主题，目标客群直指“高学历高智商高层次高收入高需求的族”。总结该项目产品单，项目主要依靠科技运用后的“八大优势”为主要竞争点，同时，今年月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。梅江蓝水假期蓝水假期以小高层层多层层别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为，各楼体呈曲线型围合式分布，在保证采光通风的舒适性同时，最大限度的利用了景观资源的观赏价值。该项目的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。产品面积偏大，主力户型在之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。产品推广方面，以“亲水住宅”为主题，运用友谊商场门蓝水假期名都新园云水园宗地前的形象推广发售享受特惠的认购卡以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。总结该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态科技的运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发策划方面并无突破性的拓展。云水园该项目由多层及少部分小高层别墅构成，区内规划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。别墅分为平方米两种，均价约在元平米左右。详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目于年月即开盘发售，宣传上直不温不火，虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出“梅江第片风景”的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过年多的推广周期，套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出。总结该项目地理位置上紧邻梅江，故直以购房升值为主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。明都新园该项目以多层为主构成，产品以平米两室为主力。在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的，项目性能比达到了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。详细技术指标请参看第四页对应表格内容总结该项目注重了附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。三整体市场对本案有重大影响的因素受政府启动“梅江”生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的。梅江生态居住区梅江总体状况分析总体规划该居住区整体规划占地公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，公建万平方米。整个居住区共划分为个居住小区和个公建区。总容积率为，绿化绿，区内规划水面公顷，占总用地的，有水面的小区湖景绿化率达到以上。开发节奏及上市安排该生态居住区分两步建设，正在建设的为地，规划占地公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米，水面公顷。今年起步建设万建筑平方米，年底竣工万建筑平方米，预计明年下半年该区域将建成进住，到年，整个梅江生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工。配套智能化专用兆宽带网线入户。表电表煤气表热力表纯净水表中水表自来水表远传抄表，再通过梅江卡自动收缴费用。通过梅江局域网络平台提供全方面的信息服务。安防系统包括社区安防家庭安防，其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁窗磁红外烟感煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连，实现安全报警。高新建材运用了环保型节能型建筑材料新技术中水直饮水自来水三水直接入户，垃圾无害化处理，远传技术换热。二重点项目对比分析梅江项目与天波项目优劣势对比优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻规划用地万万万总建筑面积万万万楼面地价元元地点友谊路延长线友谊路延长线解放南路开发商顺驰投资华夏经济房万科计划投资交通路况好,出行便利路况好,出行便利配套公建小学派出所小学配套设施三水入户远程抄表安防系统兆宽带梅江卡梅江局域网三水入户远程抄表安防系统兆宽带梅江卡梅江局域网容积率含水面含水面水面公顷公顷绿化率湖景绿化率湖景绿化率工程进度年月底交工年月底交工可售面积主力面积主力总价万元万元热销面积小三室产品对比优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻平均单价元元元户型配比多层层半高层层别墅未开发多层高层多层小高层联排别墅面积配比多层层半高层层别墅未开发多层小高层高层多层小高层联排别墅价格多层起价多层多层小高层高层起价别墅元平方米左右连体别墅元平方米左右小高层高层小高层联排别墅主力户型梅江南梅江南规划可用地是公顷，规划保留水面公顷，居住区建筑密度不大于，其中建筑面积约在万平方米，层左右的多层住宅将占总住宅规划的左右，每户平均面积约为平方米。以上数据摘自日报规划部门对梅江南小区的发展定位是面向中高收入家庭的中高档商品房开发的个生态超前型和智能化的世纪康居社区。现阶段梅江南地域内仅有个开盘项目即云水园，国际老人村就坐落于该项目。优劣势对比项云水园天玻规划用地万万总建筑面积万万楼面地价地点友谊南路与潭江道交口解放南路开发商津兴地产交通距离外环线不足公里,有上外环的出入口配套公建国际康体中心国际老人村小学配套设施地热温泉三水入户安防系统容积率绿化率工程进度年月底交工可售面积主力面积主力总价万元公寓万元别墅热销面积产品对比优劣势对比项云水园天玻平均单价元元元户型配比多层层半高层层别墅层多层小高层联排别墅面积配比多层层半高层层别墅未开发多层小高层联排别墅价格多层起价小高层起价别墅起价元平方米多层起价小高层起价联排别墅起价主力户型梅江梅江南总体特点分析第章项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，万科的主要项目集中在城市的北部。反观的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由此看出，万科的物业分布与的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自年进入市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为的地产先锋，在人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整个市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！的其他市场，让万科物业深入每个角落。自用管线，没有横穿厂区市政的管线。项目用地内没有需要保留的文物等设施。项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿