如“隔靴搔痒”市场地处章丘市新政务区南临，坐享完善的政务配套本案南与章丘新政务中心为邻，北与章丘大学城相接，西边是老住宅小区明星小区，东边是新建但已销售完毕的小区龙泉小区。本案地处章丘明水开发区，是章丘与济南对接中的无可争议的块“金地”，也是承接济南部分产业转移的重要基地，加之章丘新政务中心及大学城的日渐成熟，在济南与章丘的对接部，形成了“经济圈”“政务圈”“大学圈”“高尚居住圈”四圈合的黄金地带。现在有经十大道未来有轨道交通，便捷通达济南经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域价值的跃升。二项目指标占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。规模适中，易于控制风险规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化产品以小高层为主，市场接受度较高三地块现状地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的名泉商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是双山街办，南边是文化路。四周边配套本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右的章丘高级中学，以及今年投资建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。五项目分析优势区位优势济南与章丘对接的融合地带，“济章体化”收益的黄金地配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域价值的跃升。规模适中，易于控制风险劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机会周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来的完善配套地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。威胁周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位中铁建力作章丘品质生活居住区中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘项目交通便利，周边生活配套设施充足品质社区，项目形象鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应的品质，出彩的景观规划。二目标客群定位客户来源以章丘大学城教师和重汽济钢力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客群以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群济南济阳淄博为次要辅助客群。需求特点以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅。三物业类型定位及产品初步建议总体布局在文化路北侧布置两层沿街商业，沿地块由南向北次排布栋小高层住宅根据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准。物业类型小高层地块容积率，在保证小区舒适度的前提下，物业类型必然以小高层为主章丘市区基本不再审批多层住宅项目满足容积率的情况下，尽量不建高层住宅，高层住宅的品质售价等均低于小高层。建筑风格新古典主义风格高雅和谐是新古典风格的代名词。白色金色黄色暗红是新古典主义中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮大方，使整个空间给人以开放宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。新古典主义风格的材质色彩等可以使人很强烈地感受到传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。产品档次中高档产品社区规模较小，产品类型相对简单，不易打造高端产品市场在售项目，除山水泉城和齐鲁涧桥外，其他项目品质均较差客群对产品的认识和要求在逐步提高，中高档产品具有较好的市场接受度户型建议户型构成建议小高层以梯两户为主，梯三户为辅户型配比户型面积区间比例套数经济型两房舒适型两房经济型三房舒适型三房四房户型示意其他建议出入口建议建议将小区的主要出入口设计在文化路上，入口形象要鲜明，符合项目中高端定位，符合项目风格定位内部交通建议小区内部完全人车分流，用条环路解决小区内部交通，步行道路结合景观设计景观建议欧式生态园林多数在售项目园林品质普遍较低，缺乏艺术及人文气息，不具备鲜明特色，园林景观需要赋予更多的内涵以实现品质的提升，注重园林与建筑的统性。整个章丘市场中，也不乏有些园林品质做的有定特色的项目，但能够成为章丘市场中的代表作的项目屈指可数。因此，对于本案地块规模较小的特点而言，如何发挥项目自身优势是重点。建议结合建筑风格，打造欧式生态园林，以绿植为主，适当布置小品，沿建筑打造坡地景观，增加景观的竖向视觉效果。八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路以现有的资料为对比依据以毛坯房为价格制定的前提按照首期开盘时间为年月为前提二项目定价市场比较法定价住宅区域因素直接比较表区域因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城便利程度城市规划交通条件配套设施周边形象小计通过影响购房的五个住宅区域因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。通过影响购房的四个住宅个别因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。住宅个别因素直接比较表个别因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城社区配套建筑外观户型设计居住氛围小计通过工程进度交易时间和上述区域因素个别因素的修正，消除项目自身的差异和外界因素的差异，进而得出四个楼盘相对于本案的参考价格。本案市场比较法权重系数修正表相关列项齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城本案相对价格权重加权后的相对价格本案销售价格根据前面得出的相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响的权重，相加，得出本案公寓部分的理论销售价格，通过计算，本案住宅的整体均价为元平米定价修正以上对本案元平米的定价是基于对本案目前入市的个价格预估，假设本案本案市场比较法综合修正系数表修正因素本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城成交价元工程进度修正交易时间修正区域因素修正个别因素修正本案相对价格在年月份入市，则本案价格需要有个上升空间按照每年保守价格的涨幅在来计算年月入市价格元平米按照每年相对合理的价格涨幅在来计算年月入市价格元平米按照每年相对合理的价格涨幅在来计算年月入市价格元平米三项目经济测算总体销售收入按地上住宅可销售面积计算不考虑底商及地下部分根据最保守最可能及最乐观三个销售价格，得出相应的三个销售收入除土地之外的其他成本统计按地上住宅可销售面积计算不考虑底商及地下部分项目销售总收入序号费用项目可售面积或数量计算单价金额元保守价格规划小高层可售面积可能价格乐观价格拿地价格预判最保守的销售单价下的拿地，即在销售单价元平米的情况下拿地销售收入土地单价土地总成本元土地外的其他成本收益税前利润利润率亿万万万备注此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的在销售单价较为保守的情况下，若土地价格万亩，则实际的收益能达到亿，销售利润能达到若土地价格万亩，则实际的收益能达到亿，收益率能达到若土地价格万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到。最可能的销售单价下的拿地，即在单价元平米的情况下拿地销售收入土地单价土地总成本元土地外的其他成本收益税前利润利润率万万万备注此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的在销售单价最可能的情况下，若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率达到。最乐观的销售单价下的拿地分析，即在单价平米的情况下拿地销售收入土地单价土地总成本元土地外的其他成本收益税前利润利润率万万万备注此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的在销售单价最乐观的情况下，若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率达到。目录城市宏观经济环境分析整个济南的宏观经济环境分析二章丘市经济环境分析二城市规划发展分析十字方针，东拓为先二城三区，东部为上三章丘市城市定位四章丘市城市空间发展战略五济南东拓章丘西进六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接七城市规划结论三宏观调控政策分析调控政策集中出台的背景二上半年楼市主要政策三年上半年重要的政策解读四章丘城市环境发展分析省辖济南市代管的县级市二自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚三章丘市政南迁，大学城仅在咫尺四小结五区域住宅市场分析供需分析市场供需基本持平，供需结构合理二潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈三价格分析价格持续走高四产品分析以小高层高层为主的舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化六章丘双山项目本体分析项目区位二项目指标三地块现状四周边配套五项目分析七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位二目标客群定位三济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增长趋