应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促 进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发 展的重要支柱产业之，发展前景广阔。 技术环境分析 进入世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展十 五规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技 术跨越式发展的总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能 力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中 国高技术产业的群体优势和新的比较优势。 现代技术的发展给企业提供了些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产 方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能的产品，同时也 可能使得产品的成本大大降低。 建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。国 家出台的系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能 新技术，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高 企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。 南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。正常年景， 粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。 有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国 大优良品系之首。 工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。规模以上工 业增加值亿元，增长。现已初步形成机械电子石油化工冶金建材 纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金 冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等 企业已进入全国家主要企业行列。酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机 卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。家企业入选全 国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营 企业称号，个产品被评为中国名牌。光电电力生物质能等产业开始兴起，成 为南阳工业新亮点。 科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校， 劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。 综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其 中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值元，比上年增长。 三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第 产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。 南阳房地产市场现状分析 南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比， 还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力 还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪 失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前， 南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共 投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场 进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增 长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长 了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则， 整个市场已经进入了调整分化期。 二发展趋势目前开发商太多在册的就有家之多，还有相当数量挂靠正规在 册开发公司的无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本 万利的愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产 市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受 灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场 的两极分化。 三房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化当前南阳 房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化是市场的调整与分化大众市场与小 众市场在各自的领域内竞相成长二是政策的调整与分化房地产行业政策继续成熟化 趋同化稳定化标准化三是门槛的调整与分化政府将用新的技术性经济性 门槛适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平 竞争。 市场价格特征分析 年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局， 房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为元平方。但由于在建项目的 层次因为地段和配套的因素，销售价格相差很大，白河南的房价要比白河北的稍微便宜 点般来说就是以白河为分界，白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方 之，还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。 项目区域市场调研结果和分析结论 周边市场总体状况分析 白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市 公建和基础设施的完善，营造了良好的商业生活办公环境，吸引了大量企业商家和 塑造出开发商的良好社会形象。 项目营销策略 营销准备 市场气氛培养建议在现阶段利用项目期所营造的浓烈市场气氛，吸引买家 的关注，为项目推出时的销售打下良好市场基础 二样板房展示样板房是顾客对拟购房屋状况最直接最真实的体验，对唤起顾客 的购买欲望非常重要，所以样板房的设置要非常慎重，顾客心理，布局质量装饰 外观设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，力求突出优点，掩饰不足 三楼盘正式推出仪式可借助仪式向外部发布楼盘正式推出市场的信息，借助大 规模庆典仪式来吸引各传播媒介记者，还可邀请政府人士和社会知名人士参加，以获得 良好的社会宣传效果。 销售策略 项目采用中开高走的手法入市，逐步走高，并留有升值空间，强调投资价值，以此 吸引投资与消费者。同时，根据不同的销售时期，制定不同的价格和营销策略。该项目 大体上采用委托代理销售策略网络销售策略房地产销售策略之价格策略等等。 委托代理销售策略 它是指般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物 业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代 理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。 二网络销售策略 网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相 比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务， 更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先服务全面信息完备的良好形 象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。 三房地产销售策略之价格策略 房地产销售策略的总体价格策略 低价策略进入新市场，对市场情况不很了解，需要树立口碑与品牌。入市时比较 轻松，容易进入，能较快地启动市场。 高价策略项目异质化程度高，市场环境好，短期操作项目。此法风险较大。 中价策略拥有定市场占有率及品牌基础，对利润水平要求高，平稳销售的项目。 低开高走定价策略适合期房阶段。开盘时低于消费者心理价格，容易聚集人气， 如郊区或超大盘。实现快速销售，支持财务指标。 高开低走定价策略以高价开盘销售，可以实现开盘较高的利润水平，提高楼盘的 品质。但可能影响销售的速度，阻碍开盘旺销，会经受严峻的市场考验，带来定的风 险。同时如果价格降低，将损害前期客户的信心，对品牌形象不利。 稳定价格策略指楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。 二房地产销售策略要结合全面预算管理的价格调整 为实现开盘的操作要求开盘阶段的住宅产品大部分销售，在全盘要实现较高的利 润水平，所以开盘当月均价指标达到全盘利润率要求。计划均价为全盘均价。根据这 目标销售体系制定综合的推广计划及销售口径。 产品热销阶段为保证持续旺销，并获得超额利润水平，当月的预计均价将会向上 调整，为实现当月利润水平，相应价格体系及销售口径会做相应调整。 清盘阶段保证实现基本利润水平，价格为可实现基本利润率或是成本价格，在价 格允许的前提下推出相应的优惠政策折扣等。 促销方式 促销方式是保证项目营销工作更加顺利进行的重要手段，针对本项目的具体特色， 采用如下的促销策略。 媒体宣传 报纸作为房地产广告主要媒体，起效快影响广泛购房者习惯性查询 效果消减速度快，故应安排较为稳定的发布周期。建议在咸阳泾阳的主要报纸上刊登 楼盘的硬性指标和销售信息以及宣传项目品质的软文。 二电视适合大中型规模项目或开发商品牌形象树立，现房形象展示等。针对 本项目，建议采用如下措施活动新闻发布会开发商专访等新闻报道产品详细 介绍动画房地产专题播出。 三户外广告建议本项目在试销期开始前两个月在南阳市城主干道大型广场 公交车站及工业密集区必经路旁树立大型的室外广告，宣传本项目特色形象及开盘 预告等。 四广播适合配合报纸电视等主流媒体，进行长期形象的建立，也可在黄金 栏目播发短期性的活动公告促销措施。 五印刷宣传品作为房地产主要宣传载体，起效快效果直接成本低廉作 用全面适应性强，主要用于接待中心陈列赠送客户适应场所陈列酒店大堂餐 饮娱乐场所阅览架展会等行销员布点派发促销活动配合发放等。 二其他促销方式 人员推销变坐销为主动销售，可以让销售人员直接