区商业面貌，拓宽道路 美化街景，在更好地完善商业功能的基础上丰富环境景观，而且能够带来投资， 增加金州经济升级，并且能够凝聚人气，增加氛围，提升金州区的商业竞争能力， 推动金州区整体经济发展。 建设地下商业街能够缓解繁华地带的交通状况 金州中心广场历来是集交通商业餐饮服务业金融贸易及各种车辆 通行及各种人员集散的枢纽。随着金州区的发展扩容，城市人口和流动人口机 动和非机动车辆不断增加，该区域已成为金州城市交通的个瓶颈，尤其是在上 下班高峰期已出现了较为严重的交通堵塞现象。由于车流量激增，市民穿行于车 流之间到通过商业区冒着较大危险，具有不安全隐患。本项目建设后，通过修建 地下人行通道，可以较好解决该地段人车混流，行人过街不安全和车行不畅的现 象，实现人车分流，缓解繁华中心地面人员通行流量，有效解决交通拥挤状况， 从而消除安全隐患，给市民打造个功能更加完善人与自然更加和谐景观更 加秀美壮丽的广场。因此，地下商业街的建设十分必要。 建设地下商业街是提高金州区整体竞争能力的必然选择 大连金州区商业街的建设不仅符合大连市城市规划发展趋势，同时也贯彻执 行了各级政府关于城市建设的规划方针，是增加金州区综合配套设施，完善金州 区域整体竞争能力的必然选择，是金州商业圈扩大改造增加商业景观氛围的重 要手段，对繁荣金州经济提升金州区整体形象益处极大。本项目建成后，还可 以解决部分下岗人员就业问题，有利社会稳定。而金州区的稳定发展又能够促进 大连市城市经济的发展，提高大连市整体改革开放水平引进域外资金，促进大 连市城市及经济建设，具有重大的现实意义。 建设地下商业街是大连中凯创业投资有限公司的经营需要 大连中凯创业投资有限公司的主要投资发展方向就是地下商业街及其配套 设施。选择金州区建设商业街符合大连中凯创业投资有限公司的长远规划和经营 方向。经过项目前期市场调研和初步效益分析得出，金州区城市发展已达到定 规模，经营地下商业街完全有商业市场客观需要，具有各种不同档次的消费群体， 对商业需求旺盛，经营商业店铺能够产生定的经济效益，所以，金州商业街的 建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司的资金利用率，是大连中凯创业投 资有限公司经营发展的迫切需要。 项目概况 拟建地点 大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。 建设目标 金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈区域将形成现 代化多功能便捷的地上与地下互动的核心商业中心。 商业街开发将不会影响现有金州区商业中心地表绿地，工程完工后，将建成 标准较高的休闲广场。商业街将建设地下层，通过商业街形成地下交通网络， 疏导商业中心人流，缓解目前商业中心交通拥堵的状况，并减少交通事故。同时 商业街集购物餐饮商贸休闲以及停车服务等于体，与周边的商业网点自 然结合，为市民提供处购物消费娱乐休闲场所。 经营方式项目建成所有商铺用于销售与租赁经营。 建设内容及规模 建设内容 本项目主要建设内容有地下商业街总体景观设计商铺设计通道给排 水供电照明通讯消防等公共辅助工程设计。 建设规模 景观道路 斯大林路地面街道改造，景观节点上设置休闲广场，现有步行街局部拓宽， 重新铺装设计。 进出口 地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出 入口个。同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。 建构筑物 工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米 胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建 设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置 个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。 公用工程 本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程 建设。 主要技术经济指标 主要技术指标览表 表 序号项目名称单位数量备注 主要技术指标 建设主体总长度 总建筑占地面积 商业街出入口个 主要出入口面积 电动扶梯部 二主要经济指标 工程总投资万元 资金筹措全部自筹 建设期年 财务基准收益率 税后投资收益率 投资回收期年 总投资收益率 问题与建议 金州区地下商业街位于金州区中心的黄金地段，项目建成后，对改善金州城 市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用， 建议加快设计，尽早建设。 第章市场预测 市场调研 金州区经济发展概况 大连市经济发展概况 金州区是大连市的重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨 大的推动作用。大连市是金州区的直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和 消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发 展水平和消费市场状况是进行金州区商业市场开发的前提。 国家统计信息网公布，年大连市综合经济实力继续提升。初步核算， 全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。其中， 第产业增加值亿元，增长经济发展大环境，日渐攀升的居民消费能力等形成了潜在旺盛的供需消费市 场，而供需市场的出现为商业开发企业提供了投资发展的大好时机。因此，建设 购物餐饮休闲多位体的立体化景观式商业区十分必要。 所以大连中凯创业投资有限公司开发金州区地下商业街具有广阔的消费市 场基础和经营发展空间。 市场预测 消费群体组成 金州区总人口约万人，非农业人口约万人，外来务工人口约万 人金州区全区接待游客万人次，其中海外游客万人次金州火车站目 前有条火车运营线路通过，年发送旅客万次，日均发送万人次金 州区公路客运量万人，同比增长公路客运周转量亿人公里，同 比增长。 消费市场是由多种因素构成，包括消费群体组成消费倾向商业网点布局 及其配套条件等等，要做好金州区消费市场预测，必须做好客流量消费倾向及 其相关因素分析。 商业街客流量分析 本项目市场调研客流量的统计时间为年月日，星期。根据消费 特点，每星期是消费淡日，因为周末休息日购物高峰刚过，统计数据略低，平 日商业中心购物人流更加旺盛。 商业中心客流量统计表 表统计时间年月日星期 地点商业街新玛特人行道新玛特南门新玛特北门金州商城和新玛特之间的人行道 时间 状况进入人 年龄结构 青年 中年 老年 出来 提袋人， 提袋率为 年龄结构同上 进入新玛特 人 进入新玛特 人 出来人， 提袋率为 出来人，提 袋率为 客流组成 固定客流 周边常住民众，为消费群体的重要组成部分，约占居客流量的。 定期流动客流 整个金州区居民周边区域进入金州消费人群，占据客流量的近。 扩展客流 来金州短暂过渡人群，约占客流总量的左右。 市场预测 通过调研了解到，金州区当地人相对来说，比较注重生活档次和质量，所以 当新的高档商业街成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的品牌支 持，故销售情况相对较为理想。但由于新兴高档商业品牌支持等相应的成本增加， 导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两极分化，很多顾客会选择去 步行街购物，客流量中以消费普通产品为主仍然是消费市场的主要倾向。因此， 普通产品与般消费品和高档品牌的合理配置是商业街经营的客观需要和功能 定位的主要依据。 客流聚集的消费需求 商业的位置与规模。商业位置是客流聚集量的决定性因素之，良好 的位置即能带来客流聚集量商业规模是影响客流聚集量的重要因素，商业规模 越大客流容量会越大，但客流聚集量却与规模成非线性关系。本商业街所处地理 位置十分优越，尤其是项目建设的东入口紧邻金州长途客运总站，可为商业街带 来大量客流近万平方米的可租赁面积形成了规模较大的商业场所，能够容纳大 量消费人群。 商业业态的定位及其完整性。业态定位是客流聚集量的另决定性因 素，定位准确规划合理即可形成期望的客流聚集量，从而促进商业的良性发展。 本项目商业定位为购物餐饮休闲多为体的复合型业态与现有消费需求相吻 合，经营范围广且配套设施完善。 市场预测 项目所在商业区直径米范围内日均客流量达人次各观测点日均 客流量超过人次，平均提袋率约，节假日期间会有高于平日数倍的激 增。 消费群体的主力为青年，而这人群的消费主要为休闲型消费，而中老年人 群则主要以补给型消费为主。 消费人群的年龄年均比例青年人群约占，而由青年引导的休闲型消费比 例与之大体相当。 休闲型消费 由于整体消费水平的逐年提升，休闲型消费在整体消费比重中占有相当大的 比例，以金州区商业区域客流量为例，多半顾客的购物是在满足自身的休闲需求， 这类顾客约占客流量的近。 补给型消费 日常生活中所需物品的挑选与购买可称为补给型消费，此类消费为日常行 为，在整体消费倾向中的比例却较小，接近客流总量的。 其他类型消费 外来流动人口形成的本地消费，虽然整体比重中所占份额不大，但有定增 长趋势，约占客流总量的。 从上述分析看出，金州区地下商业街的建设能够满足不同群体不同消费类 型的需要，在定程度上能够搞好金州商业市场，吸引更多消费人群，带动金州 商业市场的繁荣旺盛，促进金州区经济的进步发展，提升金州区整体竞争能力。 具有定的市场需求和经济基础，是十分必要和可行的。 第章经营方案与建设规模 经营方案 金州商业街功能定位 根据金州区市场调研和预测分析后认为，金州区商业街定位是购物餐饮 休闲多为体的综合性与现有消费需求相吻合，经营范围广且配置设施完备的商