1、“.....温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。 多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多 套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重 低迷的怪现象。 其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中，部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣......”。

2、“.....从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。 纵观数年来我国房地产业的发展过程，可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡 时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护 消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。 央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达......”。

3、“.....还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。 形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。 综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品，有计 划分步骤的对项目进行开发。 区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本， 韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万， 其中市区人口万人......”。

4、“.....日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略， 不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。 与此同时，日照市的房地产行业随着日照市的经济持续发展和城 市基础建设的不断推进，也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。 日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形，我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是 由于历史原因......”。

5、“.....加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。 次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块......”。

6、“.....该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住 宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景 青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项 目相继开工开盘会使开发商取得良好的经济效益和社会效益。 威胁分析 由于次新市区新市区板块和石臼开发区板块内的新增房地产开 发项目均以陆续开盘销售，有的项目已形成现房态势，同时上述板块 中各个开发商大多有定的市场开发经验和口碑基础，项目间市场竞 争激烈。目前属于日照市房地产开发热点地区，这势必会分流拟开发 项目的潜在客户。 三市场定位 项目定位 房地产项目开发原则，必须要建立在了解客户需求的前提下进行 细分，抓住市场空白点，准确地进行定位......”。

7、“..... 是中高阶层及商人眼中极富增值前景和高回报率的投资物 业。 是外地游客需求的性价比较高能够增值保值的休闲物业。 是年轻高收入阶层体现自由时尚成功首选的城市小巢。是中老年人认为较适合养老居住的老年公寓。 品质定位 我们认为个楼盘销售的成功与否，并不在于品质的高低，而在 于其品质档次能否适合市场的实际需求，为突出该项目休闲健康 安全智能便捷人性化的全新城市中心居住生活理念，建议该项 目提供以下配套设施 智能化安防门禁系统闭路监控。 有线电视电话光纤宽带接入。 商业部分规划为国际连锁休闲商务酒店参考酒店美国格林 豪泰酒店休闲购物街区等特色商业业态。以上定位要明确可通 过招商及合作来达成以次奠定开发商高素质的品牌形象。 针对不同客户提供菜单式装修服务客户与专业装修公司签 约。 该楼盘应该在外立面和公共空间设计上要贯彻精品意识，提升楼 盘附加值......”。

8、“.....力争使该项目成 为城市地标式建筑。 客源定位 目标客户 日照市年收入在万元人民币以上的中高收入家庭。 项目用地周边居民和小私营业主。 投资者。 内陆地区滨海城市置业人群。老年客户。在老年公寓仍未长足发展时，些需要享受城市 便利的老人，会选择市区带电梯的居项目。 韩国及台湾商人 二目标市场 日照市区北京上海邯郸郑州淄博齐鲁石化临沂 东营青岛及鲁中内陆城市。 户型及面积定位 根据该项目客源定位，要求产品总价低，户型灵活的特点，我们 建议项目户型应注重以下特点 高层产品主力户型为二居室面积控制在平米之间 多层产品主力户型为三室两厅卫面积控制在平 米之间。 尽量保持户型均好性。 尽量做到户型方正明厨明卫。 小户型起居室与卧室之间隔断可自由打通。 部分户型可考虑组合出售联体，以满足市场不同需求。 南向采用外飘窗......”。

9、“.....冰箱及卧室衣柜位置尽量 做到内凹设计，节省使用空间。 充分考虑海景优势及卖点，在增加建安成本和售价增值间找 到合理平衡点。 价格定位 高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低了，虽然能在相 当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。 制定个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周 期内最高利润的个重要条件。 我们建议采用先外部因素调查，在了解目标客户需求的前提下， 结合市场竞争的实际情况，根据反馈信息，调整内部开发成本，制定 了个合理利润的价格策略，根据客户的消费心理尽量做到户 价，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效 益。 四规划设计 设计理念 设计是项目的灵魂，我们认为该项目规划应注重建筑单体与周边 环境的有机融合......”。