HDT国际科技产业园项目投资立项可行性计划书

国际企业孵化北京有限公司于年月日经北京市工商行政管理局批准依法成立，注册资金万元，注册地址为北京经济技术开发区中和街号。

经营范围包括科技企业孵化技术开发技术转让技术培训投资管理物业管理含自有房屋出租组织文化艺术交流活动，承办展览展示会企业形象策划服务企业营销策划服务电脑图文设计制作电子商务服务网络技术服务提供会议服务劳务服务翻译服务。

公司已经建成的期二期孵化园区分别位于北京经济技术开发区中和街号和西环南路号，均处于北京经济技术开发区和中关村科技园区亦庄园的重叠区域，年公司被北京市科学技术委员会认定为北京市高新技术企业及北京市高新技术产业孵化基地，从而使公司及在孵企业享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区及北京市高新技术产业孵化基地的所有优惠政策，同时也是北京经济技术开发区唯家民营高新技术产业孵化基地。

公司于年月正式通过科技部认定，正式晋升为国家级高新技术创业服务中心。

六项目主要的技术经济指标项目的建设运营将由科技北京有限公司注册资本万元专门负责，项目自有资金部分主要由自有资金共同投入，其余资金由银行融资或其他融资手段解决，生产经营期限按照年进行预测。

主要经济指标年均销售收入，万元总成本万元经营成本万元销售税金万元利润总额，万元所得税万元净利润，万元投资利润率税后投资利税率自有资金利润率成本利润率销售利润率财务内部收益率全部投资所得税前全部投资所得税后自有资金财务累计净现值，全部投资所得税前，万元全部投资所得税后，万元自有资金，万元静态投资回收期含建设期年全部投资所得税前年全部投资所得税后年自有资金年建设投资借款偿还期含建设期年年盈亏平衡点生产能力利用率七可行性研究结论可行性研究认为，加快建设国际科技产业园是增强增强国际竞争力的需要，是企业实施发展战略的必然选择。

国际科技产业园的建设也是开发区实践十五规划与创新发展战略的重要举措，国际科技产业园的建设对于促进开发区国际企业的积聚，推进开发区的国际化进程，推动开发区企业创新，丰富开发区创新主体，进步加快开发区经济发展与社会发展。

国际科技产业园的建成，将会为开发区企业管理人才与技术人才的国际化起到极大的推动作用，项目的顺利实施将产生较大的社会效益，项目的建设是必要的。

本可行性研究报告对项目的经济效益进行了测算，数据表明，项目有非常良好的经济效益，具有较强的盈利能力与偿债能力，投资回收期为年左右，贷款偿还期也在年以内，具有较强的抗风险能力，本项目在经济效益上可行，项目的建设是可行的。

第二章简介公司概况公司简介科技北京有限公司于年月成立，注册资本万元，注册地址为北京经济技术开发区，为国际企业孵化北京有限公司全资子公司，也是国际科技产业园项目公司。

孵化北京有限公司于年月日经北京市工商行政管理局批准依法成立，注册资金万元，注册地址为北京经济技术开发区中和街号。

经营范围包括科技企业孵化技术开发技术转让技术培训投资管理物业管理含自有房屋出租组织文化艺术交流活动，承办展览展示会企业形象策划服务企业营销策划服务电脑图文设计制作电子商务服务网络技术服务提供会议服务劳务服务翻译服务。

公司已经完成有两个园区建设，建筑面积平方米。

期园区情况期工程于年月正式竣工并投入使用，占地平方米，建筑面积平方米，位于北京经济技术开发区中和街号公司运营开始即大力开展招商及企业孵化服务工作，通过对企业进行系列从工商税务政府服务到科研成果孵化创新项目融资企业创业服务的工作。

年月，公司顺利通过由北京市科委组织的北京市高新技术产业孵化基地的认证，成为开发区唯家被认定的高新技术企业孵化基地。

从年至今，出租率直保持在以上。

二期园区情况孵化器二期已于年月日开工建设，年月完工，年月日金估算采用分项估算法，该项目所需的全部流动资金为万元，其中铺底流动资金万元。

详见流动资金估算表二总投资估算按固定资产建设投资加铺底流动资金计算的项目总投资，按照年建设期，年经营期概算如下项目总投资万元其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

项目总资金万元其中，固定资产万元，全部流动资金万元。

固定资产投资合计万元，其中建设期利息万元。

三资金筹措本项目的总投资万元，其中以自有资金和经营所得利润，以及其他方式筹集资金共万元固定资产银行贷款万元另外，铺底以外的流动资金，由银行贷款或企业自有资金解决。

暂按银行贷款计算利息进入成本详见投资使用计划与资金筹措表。

第十章经济效益与社会效益分析财务评价依据及说明本项目财务评价按现行的工业企业财务制度和税务的有关规定进行。

评价方法按照国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版进行。

财务评价取值原则价格项目主要投入物是以现行市场价格为依据，产出物以开发区相似物业的销售价格为依据，并根据近几年市场价格变动趋势进行预测作了适当调整。

销售收入项目销售收入是根据物业销售的预测价格与开发区的物业租金水平，以及物业管理费的标准而得，总收入视为销售量。

成本采用要素法测算项目运营所需要的水电等消耗定额，人力资源成本以及设备的运营成本，并依据近年经营的经验数据。

税收本项目应缴纳的主要税种有销售收入部分营业税，增值税按照预缴，印花税租金收入部分营业税物业管理收入营业税房产税原值每年土地使用税元平米年城市维护建设税教育附加费。

所得税按照国家最新的政策测算，税率国家的政策未正式出台，科技可以享受国家经济技术开区和高新技术企业的优惠税收政策，本项目可享受两免的优惠税收政策。

折旧费固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值率按。

各类固定资产的折旧年限，参照工业企业财务制度规定，按设备年建筑物年计算。

本项目主要为建筑物，因此简化为建筑物折旧。

摊销费递延资产按年。

法定盈余公积金和公益金分别按税后利润的和提取。

项目计算期项目主要固定资产折旧年限为年，建设期年。

为了反映科技园的长期经营情况，项目计算期取年。

基准折现率项目基准折现率取。

二销售收入与成本估算销售收入估算具体的销售收入情况见附表销售收入税金及附加。

说明按照项目经营规划，园区租售面积将各占房屋的销售收入按第二年各完成销售计划的估算，第三年完成，余下在第四五年完成。

未考虑开发区物业价格上涨。

第年按照租赁计划的计算，第二年按照计算，在项目平稳经营期间，租金收入按照减去销售面积外的可用于出租面积的计算，租金按照现有的平均租金水平元平米天。

生产成本和费用估算总成本费用包括燃料及动力工资及福利销售费用财务费用管理费用摊销与折旧等。

燃料和动力正常生产年份动力费用按照销售收入按照每年万元估算。

工资及福利费项目正常年份定员人，年均工资按万元人计算福利费均按工资总额的计算摊销及折旧费其中摊销费是将固定资产投资中的预备费用和其他费用按年摊销计入成本。

固定资产按年直线折旧，残值为，年折旧费为万元。

销售费用销售费用参照现在水平提取，按房屋销售收入的计算。

管理费用管理费用参照企业现在提取水平，按物业收入的计算。

财务费用财务费用主要是利息支出，包括生产期支付的建设期投资借款利率利率按三年期贷款利率计算和流动资金借款利息利率按六个月贷款利率。

三项目的经济效益指标项目的赢利能力分析根据损益表计算的评价指标如下投资利润率税后投资利税率自有资金利用率根据全部资金的现金流量表计算的评价指标如下内部收益率所得税前所得税后净现值所得税前万元所得税后万元全部投资回收期年以上指标可以看出，本项目具有较好的赢利能力。

项目建成后具有较高的获利能力，所得利润甚至能够满足企业再投资的需要。

清偿能力评价从资金来源与运用表可以看出，项目计算期内资金来源与运用平衡，年累计盈余资金达万元。

根据固定资产借款还款付息分析表分析，项目建成运营后，利用未分配利润折旧费以及部分自有资金完全有能力在年内全部偿还固定资产借款本息含年建设期。

主要经济指标项目的主要经济指标如下表所示主要经济指标年均销售收入，万元总成本万元经营成本万元销售税金万元利润总额，万元所得税万元净利润，万元投资利润率税后投资利税率自有资金利润率成本利润率销售利润率财务内部收益率全部投资所得税前全部投资所得税后自有资金财务累计净现值，全部投资所得税前，万元全部投资所得税后，万元自有资金，万元静态投资回收期含建设期年全部投资所得税前年全部投资所得税后年自有资金年建设投资借款偿还期含建设期年年盈亏平衡点生产能力利用率不确定性分析为了避免或尽可能减少项目的运营风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。

本项目就固定资产投资经营成本销售收入的变化对财务内部收益率净现值静态投资收益率进行了敏感性分析。

敏感性分析表序号项目变动百分比净现值万元静态投资利润率内部收益率基准折现率基本方案，销售收入固定资产投资经营成本计算表明，固定资产投资的变动对净现值的影响不大，但对静态投资利润率和内部收益率的影响较大。

经营成本的变动对净现值投资利润率，内部收益率的影响均不十分明显。

销售收入的变动对净现值投资利润率内部收益率等主要评价指标的影响均较为敏感。

因此，如何有效的提高物业的销售和租赁水平是影响项目成败的关键因素，保证每年的销售目标的实现是还款与保证投资回收期等目标的重要保证。

四项目的社会效益分析国际科技产业园的建设与运营，将为开发区提供个中外企业交流与合作的重要平台，同时为国际中小企业进入中国创造了良好的条件。

国际中小企业的引入可以使开发区的企业结构趋于多元化，进步促进开发区企业结构的多元化，在开发区营造个层次丰富的国际企业发展氛围，这样既有利于推进开发区多种形式的创新参与主体的积聚，使开发区成为重要的中国创造基地，又有利于促进开发区经济高速稳定的发展。

国际科技产业园的建立，为国际中小企业快速进入中国提供了可能，不但为开发区增加大量的国际工作机会，而且可以利用国际中小企业为开发区乃至整个北京培养国际化人才，同时使开发区的中小企业不用迈出国门就可以开展国际合作与国际市场拓展，推动我国高新技术产品进入国际市场和高新技术企业走向世界。

国际科技产业园项目是在开发区十五规划拟订的过程中提出的