阶此外，目 前城市中的中高收入阶层已将购买第二甚至第三居所作为种长线投资。 也有些人因休闲追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。 四企业发展的需要 江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了 重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业 今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产 业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是 企业发展战略的重要组成部分。 综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。 第三章市场分析 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地 政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。年至年，全 国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长 。年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。 年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长 。房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到 年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济总 量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性调 整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点 第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有 关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发 展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要 求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住房制 度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以居民 住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。 第二是房地产业与经济和社会发展目标致。国家在今后相当长的时期 内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这 两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的 发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大 职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广 大居民解决住房问题的主要途径。第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和 市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为 受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通 住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低 商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面 发展。 第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交 易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金 和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际 准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进 入我国的房地产业。 第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有 定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉 和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这是 我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。 二南京地区房地产投资环境分析 近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势 头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续 稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现 在以下几点 南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。 南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长 。全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积 万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和 。 年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长 其中住宅投资亿元，同比增长。从建设情况来看， 年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长， 其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长， 其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。另外，南京市八个片 区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商品房正按计 划推进。从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售面积 万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万平方米，同比 增长。 以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在 迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房 地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。 在新增商品房热销的同时，二手房市场销售均售价及品质方面考虑， 本项目预期销售平均价格应在河西地区现平均售价之上。 河西主要楼盘售价览表 楼盘名称建筑类别区属项目地址均价元平方米 凤凰花园城名仕 嘉园普通公寓建邺凤凰花园城号 康桥翠湾普通公寓建邺长虹路号 舒心苑普通公寓建邺应天西路与经四西路交叉口月安花园北对面 弘辉缤纷家园普通公寓建邺集庆门大街 月安花园普通公寓建邺江东南路与应天西路交界处西侧米 南湖春晓普通公寓建邺南湖路号 鸿仁名居普通公寓建邺长虹路号 君园普通公寓别墅建邺建邺区莫愁东路 西城映象普通公寓建邺长虹路号 正泰阳光苑普通公寓建邺集庆门大街 新城逸境普通公寓建邺莫愁湖东路 千峰彩翠普通公寓建邺水西门大街茶南小区拓园 奥体新城普通公寓建邺河西经四路与石家庄路交汇处 根据房价成年商业按揭贷款计算得知，年总收入万元以上的家 庭可以购买总价值万元左右的房产。而年收入在万元以上的家庭在所有 受调查者中占，本地块开发产品约户，而南京市年收入万元以上的家庭在万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到 ，则本项目销售任务即可达成。 根据最新统计资料，年南京市商品住宅比上年增长。而 年的涨势更强劲，尤其是河西的房价节节高攀，河西现有的房地产项目的售 价般均在元左右，而且基本上处于有价无市的态势。本项目建成后， 将以其大规模高品质在河西南部地区独占鳌头。将再次掀起河西房地产市 场的波动，其具有竞争力的品质将会吸引更多顾客购买的狂潮。 所以，基于以上几方面的原因，本项目预期销售价格暂定为高层元 平方米，小高层元平方米。 第四章营销策略 市场特性分析 南京市是座历史名城，居民居住集中，老城区范围较大。九十年代以 来，随着城建思想向现代化大都市方向的转换，南京的城市建设包括居民居 住环境发生了日新月异的变化。八五期间先后竣工住宅万平方米， 其中通过房地产开发所建的住宅占全市住宅建设总量的，建成了系列 居住环境良好的居民小区。九五以来，经过南京市年初见成效，三 年面貌大变城建计划的实施，南京市的人均居住面积已达平方米，住 宅成套率达，居民居住水平有了较大提高。 目前南京市居民居住条件虽然得到较大的改善，但仍存在些较为严峻 的问题 住宅建设任务艰巨。南京作为座历史名城，长时期以来老城改造长 期处于停滞状态，欠帐太多，旧城改造任务繁重，为改善市政设施及保护文 物古迹，大量居民有待搬迁到新的居民区，住宅建设急需进步加强。 居住质量有待进步提高。随着人民生活水平的不断提高和市场住宅 供应量的不断增加，住宅的供需矛盾已逐步从数量转向质量和功 能，居民对于生活区域内的环境舒适程度配套设施要求将越来越高。 房价偏高。目前南京房价在全国列在前位内，而收入列第位。 启动南京市商品房消费的关键问题仍是房价偏高。方面应改善市场环境， 引入竞争机制，努力降低住宅开发成本另方面应保持居民收入稳步增长。 居住年限是市民购买商品房可能性的个反映。根据市有关单位进行的 南京商品房市场需求调查，南京市民中有居住年以前竣工的房子， 居住在年内竣工房子中的市民仅为。而且与其他城市北京广州等相 比，南京市住房面积偏小，家庭居住面积在平方米以下的占样本总量的 ，在平方米以下的占到。南京市家庭常住人口在人及以上的占样本总量的。随着社会的 发展，人们将更加倾向于追求生活，因此，成员较多家庭的住房需求比 较强烈，加上住房条件亟待改善，买房的比例将不断增加。 从市民对自己目前的住房状况满意程度评价的情况看，建筑面积在平 方米及以上的家庭，对家庭住房面积的满意程度最大住房建筑面积在 平方米以下的市民对自己住房的满意程度很低。在所有的调查样本中，拥有 两厅三室以上的房子比例很少。说明现有住房状况已经远远不能满足消费者 对居住舒适性的追求。 市民对自己的居住状况满意度为中等偏上水平的较多，但对房型面积 小区内公用设施绿化均表现出不满。 综合以上情况表明，南京市民对住房的要求已向舒适型转变，要求厨 卫厅面积大，采光良好，室外环境绿化配套设施均已在重要考虑因素 之中。附表如下 南京市民对住房相关因素的重要性评价和现有状况打分表 各种因素对各种因素重要性评价认为重要者所占比重现有状况打分分制 交通状况 房型 周边购物方便度 面积 小区内绿化 所在位置 小区内人的素质 各种管道的方便度 小区周边环境 周边医院 各种线路 物业管理 小区内公共设施 周边学校