目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键竞争分析部分结论项目面临两种竞争策略跟随的战略，走万科主流的居家中端产品补缺者的战略，弥补市场空白板块内万科金域东郡项目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键项目本体分析项目地块分析项目经济指标项目总占地万，中等规模容积率中低密度，产品组合丰富项目资源分析万科与万科总共建面万，是个可以相互利用的规模资源学校个学位的深圳第九高级中学大工业区公园期建面万，已投入使用大工业区行政大楼已经投入使用教育资源优势明显个品牌楼盘万科个学校个公园个行政大楼，资源明显，但是无法成为项目绝对核心优势，需要提升和整合项目教育资源分析深圳第九高级中学属于深圳市教育局直属，据目前调查龙岗所有镇区项目中只有本项目周边配套市属中学项目交通条件分析丹梓大道深汕公路市政路市政二路目前已修建完毕，但通达性般，目前项目区域内尚未通公交，且从行政路进入项目时间较长，项目进入性较差本项目地块北面规划号线换乘站，未来坪山新城交通枢纽中心，对本项目商业影响较大根据深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划，东部工业组团范围内有轨道交通号线通过，规划结合轻轨站设换乘中心座，疏散人流交通本项目后期将承接地铁三号线的主要人流，特别是通勤族白领阶层项目本体分析结论项目所在的区域为坪山未来发展的核心，定义为坪山新城商务行政中心，总规划面积多万，是名副其实的新城目前区域生活配套较为缺失，主要生活设施还要与坪山老城共享，也是目前本区域发展的限制区域未来发展潜力和优势明显，未来产业工人与区域经济的发展对本地房地产具有很大推动作用和人口支撑本项目占地万，容积率，可以出现较多的产品组合区域周边教育资源优越，相对于其他镇区项目，市属中学给了区域很大的吸引力目前进入性较差，后交通发达，未来项目周边将有交通枢纽，是人流的核心区项目整体定位项目优势分析优势学位的深圳第九中学，教育氛围强坪山新城核心片区交通通达性好中低密度的多产品组合项目劣势分析区域陌生项目周边缺少公共和商业配套教育资源需要整合地块可达性差米限高项目机会分析发展趋势新城规划利好，交通等配套设施逐步实施万科主流居家产品，抓市场中端客户竞争激烈现状机会产品缺位，高端产品舒适性的产品缺乏高端客户对产品教育等需求无法得到满足项目威胁分析普通居家产品供应量巨大万科开发商品牌的品牌优势中端客户群狭小本地客户长期来看有效需求不足龙岗中心城的竞争分流定位方向根据本项目的实际情况所处的市场环境以及核心优势机会点，我们初步建议，本项目定位方向为中低密度人文大社区以产品和人文概念取胜以中低密度产品为启动，以主流产品为主项目动态经济测算价值分析思路及方法选用本项目主要采用动态经济分析，对现金流回现期进行初步的判断，防止可能出现的风险，依次指导后期的营销经济测算的主要经济指标本次模拟测算的对象包括土地取得开发工程的各项间接费现场办公及公司管理部门管理的各种费用，结合项目的具体情况，管理费按土地成本前期工程费及建安工程费之和的计取，共万元，随开发建设进度投入。其它费用指项目开发过程中的工程监理费政府相关费用等，按房地产开发的般标准计取，共计万元。公共设施专用基金时间东城上邸价格走势价格金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势东城上邸价格走势金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨。经估算为万元。销售费用指项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销广告代理费等，根据深圳市般项目的情况按销售收入的计算，共万元，此项费用随销售收入发生。项目开发成本开发总成本万元，合元平,开发成本相对较低本项目建安成本占开发成本的，是开发成本中比例最大的部分序号项目名称计算程式总建筑面积,单价元金额万元土地成本,地价款,住户现金补偿费前期工程费以下项和,勘察测量费规划设计费等临时供水供电场地平整临时道路建筑安装工程费以下项和住宅,土方及桩基工程占地面积计,主体工程安装工程费以下项和水电安装,电梯工程,空调工程消防工程,通讯工程智能化工程,煤气管道对讲系统电视天线公共部分装修工程商业其它公共配套室外配套,管理费用前项,不可预见费前项,其他费用工程监理费其他报建费等合计不含土地成本至项,公用设施专用基金,总开发成本至项项目投资计划本项目投资计划安排到年底，投资时间为年半项目投资计划安排投资时期大约为年项目前期的投资资金来源主要用土地取得费用以及期建设资金，项目二期资金主要由销售回款组成。项目总投资项目总投资万元，建安成本占据较大比例营销费用按照销售收入的计提项目总投资中，建安工程所占比例最大，高达土地成本营销费用在总投资中比例相对其他项目较高土地成本较小，很大程度上降低了项目的总投资序号项目名称投资金额年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年土地成本前期工程费住宅土方及桩基工程住宅主体工程水电安装电梯工程消防工程通讯工程智能化工程煤气管道对讲系统电视天线商业其它公共配套室外配套管理费用不可预见费其他费用公用设施专用基金合计项目净利润项目净利润万元，税后利润率，远大于行业利润率项目销售收入万元，按照目前市场的保守销售价格，叠墅洋房元平米高层元平米，可售面积平米商业元平米，可售面积平米合计,销售费用,公用设施专用基金其他费用,不可预见费,管理费建安工程,前期工程费,土地成本占总投资比例单价元总额万元项目名称序号合计销售费用公用设施专用基金其他费用不可预见费管理费建安工程前期工程费土地成本占总投资比例单价元总额万元项目名称序号财务与敏感性分析项目现金流项目预计在年下半年开始盈利，实现滚动开发净现值净现值是按设定的基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净利润总成本成本净利润率,净利润所得税,土地增值税,利润总额,销售税金及附加,总投资,销售费用,开发成本,销售收入金额万元计算公式项目序号预售项目利润估算表项目现金流入销售收入银行借款现金流出开发成本投资经营成本销售费用,经营税金及附加土地增值税所得税,净现金流量累计净现金流量,净现值累计净现值,项目现金流量表全部投资序号项目合计年下半年年上半年年下半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年净现值大于或等于的项目可以接受。项目财务净现值万元内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。项目内部收益率动态投资回收期动态回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收期能力的重要指标。动态投资回收期年项目动态分析结论项目动态盈利分析项目净现值万元，内部收益率，动态投资回收期年，项目具有可行性坪山大工业区地块可行性分析报告核心结论关于项目地块可行研判本项目属于坪山新城未来发展核心区域，教育资源优势明显，容积率，具备打造高尚项目的基础条件项目若明年启动其客户以坪山区域内具备较强购买能力的原居民私人企业主企业高管以及公务员项目定位为坪山新城唯中低密度人文大社区，价值最大化方案类别墅高层项目动态经济分析项目净现值万元，内部收益率，动态投资回收期年，项目具有可行性目录宏观经济分析中国经济现状,中国经济预测,年第季度发展现状,我国房地产现状,深圳房地产现状,深圳五春交会小结,宏观部分结论龙岗核心区房地产市场分析各版块属性分析,龙岗中心城奥体新城以及龙岗老镇年项目统计,龙岗核心区未来供应,龙岗核心区客户结构,龙岗核心区域市场总结坪山区域市场格局,坪山区域市场产品分析,坪山区域房地产市场价格,坪山区域市场未来供应结构,坪山区域市场的客户分析,坪山区域市场结论项目竞争分析竞争趋势分析典型竞争项目竞争分析部分结论项目本体分析项目区位条件,坪山新城发展现状,坪山新城发展趋势,项目地块分析项目经济指标项目资源分析项目教育资源分析项目交通条件分析项目本体分析结论项目整体定位项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析定位方向项目动态经济测算价值分析思路及方法选用经济测算的主要经济指标产品的价格预测项目总开发成本土地取得成本前期工程费建安工程费不可预见费管理费其它费用公共设施专用基金销售费用项目投资计划项目总投资项目净利润财务与敏感性分析项目现金流净现值内部收益率动态投资回收期项目动态分析结论宏观经济分析宏观部分结论中国经济受全球经济危机的影响，恢复期至少年的时间目前中国经济速度持续下降，国内外专家和学者预测今年中国有望实现的增长目标年第季度固定资产投资和房地产投资较年得到较大的增长，房地产与经济同步复苏房地产政策持续利好的情况下，全国房地产市场第季度主要城市成交量同比增长，成交量持续走高，小趋势明显深圳房地产市场第季度成交量同比增长以上，市场短期内成交量持续攀升，价格保持平稳深圳五成交会三天成交套，成交金额亿，与年秋交会成交套金额亿相比实现了重大突破，深圳市场调整速度加快龙岗核心区房地产市场分析龙岗核心区域市场总结龙岗目前主要的供应区，龙岗中心城和奥体新城以及龙岗老镇，同时也是市场的热点片区龙岗中心城依托于规划利好和政府投入，是目前市场上整体价格最高的区域奥体新城依托大运会规划利好以及年大运会即将来临，价格仅次于龙岗中心城而龙岗老镇依托于老镇的人口成熟的配套是目前市场格局中的第三梯队龙岗片区目前市场供应的产品