和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投函号⑭建设用地规划许可证厦规同用地第号⑮厦门市国有土地使用权有偿出让合同书⑯厦门市土地地房屋权证，厦地房证第地号厦国土房证第号⑰国家现行有关技术规范⑱项目工程地质勘查报告⑲项目环境影响报告表⑳建设单位提供的其他相关资料关于厦门莲福旅游发展有限公司变更为厦门莲福投资有限公司的批复准予变更登记通知书厦同登记内变字第号建设工程设计方案批复通知书厦规同方案第号建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。第二章项目背景及建设理由项目背景根据厦门市城市总体规划年和厦门市同安区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要，厦门城市总体规划以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市港口风景旅游城市为发展核心。今后厦门总体发展策略为优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部。厦门建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是心两环主四辅八片。即以厦门岛为中心城区，同安区是四辅的关键辅城之。同安十五规划指出同安不仅要建设工业基地物流集散基地，更要建设和发展休闲旅游基地。同安发展历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。应充分发挥丰富的旅游资源和良好的生态环境优势，依托原有的旅游业基础，抓住世纪休闲旅游的发展机遇，大力发展休闲旅游业，把同安建设成为厦门市重要的休闲旅游基地。旅游业的发展应把着力点放在服务于厦门城市和周边城市居民休闲度假旅游的市场上面，开发休闲旅游产品，健全各种旅游设施。厦门莲福投资有限公司正是把握住十五规划的良好契机，响应厦门市和同安区建设休闲旅游基地的规划要求，致力于发展生态旅游业，充分挖掘同安区的人文自然优势，凸显文化生态等特色，建设套高档次的旅游酒店服务设施和休闲游乐项目。土地情况豪生美庐大酒店项目用地于年月挂牌取得，宗地面积平方米，土地批准使用期限自年月至年月，为期年。土地用途为酒店，容积率以下即地上可建筑面积平方米以下。该项目拥有个近亩的后花园，后花园用地于年月租赁取得，租赁期限自年月至年月，共计年，该地块面积平方米。二建设情况豪生美庐大酒店分为两期进行建设，目前期已完工建筑面积平方米，共有单栋别墅套及联排别墅套，此套别墅式酒店具有产权，可分割转让二期规划建筑面积平方米，计划建设商务酒店。在完成酒店期建设的同时，后花园还兴建了休闲会所游泳池网球场等作为酒店项目的相关配套，并投入巨资进行景观绿化建设，将后花园打造成为环境宜人绿树成荫的极佳休闲场所。酒店期工程及相关配套已完成投资万元，市价初步估计在亿元以上。三经营模式酒店建成后，将委托世界五百强企业美国豪生集团进驻经营。豪生国际酒店集团是家拥有世界多家连锁饭店网的酒店管理公司,已经发展成为全美最佳专业从事星级高档酒店管理的品牌企业。豪生美庐大酒店定位于会议度假酒店，致力于打造厦门岛外休闲独家第品牌度假村。投资的必要性豪生美庐度假村酒店项目位于同安竹坝华侨经济开发区，由厦门莲福投资有限公司联手世界强企业豪生集团合作开发。项目建成后将拥有别墅公寓式酒店客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有高级会所多个高级会议中心中西餐厅精品超市商务中心网球场游泳池高尔夫果岭练习场以及万平米生态休闲果园。作为世界酒店第品牌定位在中国的会议度假酒店，将给同安带来世界级的高端客户，提升同安的区域影响力。该项目符合厦门市城市总体规划年和厦门市同安区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要要求。依据厦门市总体规划，同安区做为厦门岛中心城区的四大辅城之，旅游休闲娱乐业是其规划建设重点之。厦门市同安区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出，同安竹坝区域规划为休闲旅游区。本项目就位于同安竹坝休闲旅游规划区域，符合规划的主要建设项目要求，对实现我市十五规划目标起着积极而重要的促进作用。⑫促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设竹坝不仅自然生态环境较好，而且拥有批具备东南亚特色的人文旅游资源。以旅游商品为例，即有果酒果醋及联合国难民署援建的竹坝华侨酒厂原产的被法国为三层建筑，小区建筑密度低，绿化率高，建筑物依地势错落布置，景观绿化结合基地原有树木景观，同道路串起超大的景观绿化空间，基本符合区位景观环境属性的保护控制要求，因此，项目运营期间酒店人流对生态环境的影响是可以接受的。环保投资估算该项目环保投资包括污水处理和垃圾收集绿化降噪等等，约万元，投资计入建筑工程费中。节能建筑节能建筑物设计尽量满足自然采光通风要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受东西向日晒建筑物的平立面避免出现过多的凹凸，建筑物的体形系数应符合建筑节能的相关规定建筑的外窗包括阳台的透明部分设置外部遮阳，并具有良好的密闭性能屋顶外墙门窗底层地坪以及与地坪接触的周边外墙均采取隔热保温措施。通过上述措施，以减少建筑物照明风扇空调的能耗。运营节能⑪充分利用市政水压，低区采用市政供水，高区给水从水系统采用变频供水。⑫应选用技术先进成熟的节能型电器设备器件。⑬卫生洁具采用节水型卫生洁具。⑭对室内温度的控制应符合国家有关要求，夏季不低于，冬季不高于。⑮通过智能控制系统，对各类设备实现自动监控，使设备保持最佳运营状态，为经营管理者提供个投资合理高效的环境空间。第七章项目实施方案组织机构与人力配置该项目由厦门莲福投资有限公司开发，并委托世界强企业豪生集团合作进行经营。开发阶段机构设置按该公司现有机构设置，项目运营阶段完全按照豪生集团的经营模式进行人员设置和管理。项目实施进度计划根据项目建设方案建设规模特点及外部条件，统筹安排项目的实施进度计划。因期主体工程已经完成，目前进入二次装修阶段，故期工程已不在关键线路上，可在二期主体施工的同时同步进行。二期工程尚未开始，现已经完成勘察设计任务，目前正在进行审图及资金筹措等前期工作，计划年月开始进入工程实施阶段，预计总工期个月，自年月至年月。项目实施进度计划详见表。因别墅与高层酒店同时开工，别墅工期很短，故以高层酒店作为关键控制目标表工程实施进度计划表以高层酒店为例序号时间进度项目土方工程桩桩施工地下室施工主体工程装修及设备安装工程二次装修室外工程验收及家俱第八章投资估算及资金筹措投资估算编制依据该项目现阶段的投资估算是在期工程完工及二期规划建设初步方案的基础上，根据建材行业年颁布的工程造价指标，结合项目的特点，同时参考了当地类似工程的费用水平，并充分考虑到厦门市物价行情和建设场址的条件等因素。主要依据⑪福建省工程综合预算定额⑫厦门建筑工程工程量清单计价参考价目表⑬厦门市安装工程工程量清单计价参考价目表⑭福建省工程建设施工阶段监理收费标准⑮项目建设方案⑯期工程竣工结算⑰当地实际情况。总投资估算该项目总投资估算包括工程建设投资估算及建设期利息估算。其中期工程的主体建设的费用已经结算，但二次装修尚应进行估算。⑪建设投资估算该项目为五星级酒店，含栋高层酒店及栋别墅式酒店，用地面积总建筑面积，其中期工程建筑面积二期工程建筑面积。高层酒店共层，为框剪结构，设层地下室，人防地下车库建筑面积别墅式酒店均设层，为框架结构。建设投资内容包括场地平整建筑工程设备购置安装征地费用勘察设计建设单位管理费临时设施费等。采用单位建筑工程投资估算法进行估算，各项估算指标费率详见表。说明如下二期工程的地上建筑部分按元计，地下室工程包括基坑支护防水人防设施及其预埋件设备用房等费用，平均估算单价按元计电梯按部估计，其中期工程无电梯，电梯均用二期工程高层酒店，估算单价按万元部室内给排水按元电气按元弱电按元消防按元室外管线按元估算④根据旅游饭店星级的划分及评定标准，酒店的二次装修及家俱按照元估算小区道路工程按元估算，小区绿化景观工程按元估算土地出让金万元建设单位管理费临时设施费工程保险费分别按工程费用的估算前期咨询费包括规划可行性研究环境影响评价等技术咨询费，按工程费的计算勘察设计费按城建配套费按元计算工程监理费按计算⑩预备费仅考虑基本预备费，费率取。经测算，项目总投资估算为万元。其中项目建设投资估算为万元，建设期利息万元详见表。表因定资产投资估算表单位万元序号工程或费用名称金额工程费用期工程总费用期工程完成费用期二次装修及家俱二期工程总费用二期工程建筑地上主体其中地上建筑地下建筑电梯室内给排水电气弱电消防二次装修及家俱室外工程室外管线工程污水处理垃圾灌溉道路工程绿化景观工程大门及围墙工程建设其他费用土地出让金建设单位管理费临时设施费前期咨询费勘察设计费工程监理费工程保险费城建配套费预备费用建设投资小计建设期利息费用总计⑫建设期利息估算该项目建设资金由建设单位筹集，其中资本金万元，拟银行贷款万元，于计算期第年开始分年贷入，第年贷入万元，第年贷入万元于计算期第年开始分年不等额偿还，按照现行银行年期贷款基准利率为计算。经测算，利息总额为万元，其中建设期利息为万元，运营期利息为万元。详见表借款还本付息计划表总投资及资金筹措计划项目总投资万元，其中建设投资万元，建设期利息万元。资金由建设单位筹集，其中资本金自有资金万元，占总投资银行贷款万元，占总投资。资金根据建设进度计划分年投入。资金筹措计划详见表。表总投资及资金筹措计划表序号项目合计计算期第年第年总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金用于建设投资用于建设期利息银行贷款用于建设投资用于建设期利息第九章财务评价和不确定性分析财务评价的依据及基础数据参数的选取财务评价依据⑪国家发改委建设部年颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版⑫该项目建设方案⑬财政部国家税务总局颁布的财税政策。⑭该项目运营期间的营销预测。财务评价基础数据参数的选取⑪财务价格。采用浮定价格体系，即在整个生产运营期内，预测的价格按市场预测进行浮动，计算运营收入费用等。运营期间的价格预测是依据豪生集团对本项目所做的营销预测。⑫计算期。项目计算期取年，其中建设期年从现在起算，经营期年。⑬税费。根据国家及地方有关税费政策，营业税为,城建税是营业税的，教育费附加，地方教育附加，企业所得税率为。土地使用税。⑭财务基准收益率。采用行业平均收益率，即。财务评价