中心城市形象的商业广场。项目建设的这指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。本项目拟建的城市商业广场充分体现了市颍泉区的整体发展战略，积极打造个全新的集多种服务功能为体的现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动市新轮发展规划的实施。项目的建设将有利于繁荣城区经济，提高城市形象由于本项目规模大定位高，因而项目的迅速发展将对经济的发展带来积极的影响。方面，城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献另方面，商业广场的发展也将会带动整个商贸城相关行业的发展，如房地产业仓储业运输业其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。项目的建设将进步扩大物流商贸行业的辐射范围目前，物流商贸企业的辐射范围主要是市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强物流商贸行业的影响力，提高商贸城区域地位。项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了万平方米。本项目建设在商贸城中心广场，则可以带动商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。三项目建设的可行性区政府对城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。本项目的开发商巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建设发展。项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充分的论证。四项目可行性研究的依据市城市规划方案项目建议书编制规范和要求市经济社会统计资料城市商业商业广场项目暂定设计方案安徽省建筑工程预算定额估价表和市材料市场价格信息。市收费明白卡委托方提供的其它有关资料委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。五开发商简介巨龙房地产开发有限公司简介巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。目前公司正在开发建设的项目百合康城占地亩，规划建设面积平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣工。雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。第三章市场分析与预测城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。社会经济状况中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估，中国在年的经济增长率约为，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右。市的社会经济状况改革开放以来，市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在。为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化生态化人文化的主题。目前市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术新材料，打造在市适度超前的智能化生态化环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是种新兴概念，主要体现为采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。功能元素建议呼吸幕墙非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。板式写字楼牺牲些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。立体空间绿化随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章营销策略及方案营销策略本项目总建筑面积万平方米含平方人防地下室，其中商业面积万平方米含餐饮娱乐地产，占总建筑面积的，而从物业价值上讲约占总物业价值的。所以本项目的销售重点是商业地产含餐饮娱乐用房。价格策略低价入市快速销售滚动发展逐期提升。由于地产是个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成羊群效应，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的低价是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于市场心理预期价格推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期三期的销售打下坚实的基础。形象策略形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。宣传推广策略卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。活动事件招商及营销本项目借助系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。举办城市商业商业广场关爱弱势群体慈善捐款活动，邀请市县领导新闻媒体知名企业参加，由民政部门牵头举办。宣传购房产献爱心共和谐，公司按已收房款的做为购房者慈善捐款，并征得购房者同意后，定期在在电视台发布慈善大使名单或在设臵慈善大使墙块，铭刻慈善者名录，作为小区独特的景点展示。达到次活动，持续营销的宣传效果。购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种本正经的形式。宣传时机奠基公开发售封顶竣工入伙答谢。组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞些社区营销，或者只是做单的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客意见领袖上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二营销方式商业地产含餐饮娱乐地产商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前商业项目的开发主体最为忽视的问题之。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商投资者和经营者三合的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在年的重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的集资行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。本项目商业地产，要灵活实行销售型与经营型的有