扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。中航城以开启城市未来的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济建设带来个崭新的局面。结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设，为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目的规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定资产公司前期开办费用前期工程费的支付，垫支的流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。总页第页二项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标及其增长南京地区增长趋势较为稳定总页第页年南京地区生产总值增长势头加速，约,亿元生产总值较之年，增长了约。年的生产总值更是达到了,亿元，年增幅约年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。人均及其增长南京地区人均始终保持着较为稳定的增长势头总页第页年至年，南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上年，受人口数量的增长影响，当年人均为,元，较之上年出现的负增长至年，当年的人均年增长率约，重新呈现量基本持平，平均每年万方左右未来三年内，新街口区域将集中的未来优质商业供应年末，新街口仍然是优质商业最集聚的区域，但其集聚程度将从现在的降到河西新城与夫子庙将发展成为新兴的优质商业区域特别是河西新城，随着开发的推进，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的越来越多的购物中心形式的商业正在逐渐出现。总页第页南京优质商业市场小结南京当前优质商业市场南京未来优质商业市场南京优质商业市场从年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区购物中心精品商业街在年开始出现由于以百货形式为主，南京优质商业整体空置率很低未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分的优质商业未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴的优质商业区域虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间总页第页三五星级酒店市场分析南京五星级酒店市场发展概述南京市的老五星级酒店主要为上世纪八十年代后期新建的部分酒店，上世纪九十年代与本世纪初大量五星级酒店的发展使五星级酒店市场供应步入了高峰期年，位于鼓楼区的金陵饭店开业成为南京市第家五星级酒店进入年，南京酒店业进入了快速发展的阶段，外资不断进入，五星级酒店越发受到青睐。总页第页南京五星级酒店市场当前供应状况截至年底，南京市五星级酒店数量约为家，总客房数约,间年后南京五星级酒店市场的供应量较为平稳，之后在年和年供应量激增，共增加客房数,间，其中仅年内就有家五星级酒店开业，索菲特钟山高尔夫酒店索菲特银河大酒店金陵滨江会议中心和紫金山庄，总供应客房数约间目前市场主要以国内酒店酒店管理公司为主，如国内知名的金陵酒店管理公司国际品牌的五星级酒店仅有四家，仅占到总量的约,间，增长速度缓慢。总页第页南京五星级酒店分布南京市五星级酒店主要分布在玄武区鼓楼区秦淮区白下区和江宁区南京市的五星级酒店主要分布在市中心区域，其中鼓楼区和玄武区五星级酒店客房数分别占到总供应量的和,合计约间客房白下区和秦淮区紧随其后约占到总数的和江宁区仅仅占到总量的五星级酒店主要集中在客源较为集中的市中心商业区，且伴随着江宁经济技术开发区的发展，区域内也有定量的供应以满足与日俱增的消费需求。总页第页南京五星级酒店需求状况及入住率南京市的五星级酒店直保持较为稳定的入住率，年年。年平均入住率从上升至，增幅较小这主要是由于年五星级供应量较大，使得五星级酒店的市场需求量在定程度上被缓解相比于苏州杭州等周边城市五星级酒店年均以上的入住率，南京市的五星级酒店入住率保持着较高的水准，市场需求充足。总页第页南京五星级酒店平均房价趋势与南京五星酒店稳定较高入住率成对比的是其相对较低的房价，年和年的平均房价仅为元间天和元间天。至年，平均房价较之上年有了大幅的提升，增长幅度达到，年平均房价达到了元间天造成五星级酒店房价偏低的原因主要是价格战，各大五星级酒店普遍采取恶性价格战的策略招揽客源，对于整体市场的房价水平产生了不良的影响，目前市中心类似于侨鸿皇冠假日酒店金陵饭店这样的知名五星级饭店，目前的平均房价水平仅在元间天左右。总页第页南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势年间南京市将有家五星级酒店包含丁山花园大酒店二期和湖滨金陵饭店二期上市，总计客房数约,间，其中国际管理酒店未来供应约,间总页第页年和年将成为供应量最为集中的两年，两年的供应量约占到了未来供应总量的,间客房,年五星级酒店的供应数量剧减仅有建邺区有约间客房的供应市中心区域仍然是五星级酒店的的聚集地，大量的新增供应在满足日益增长的商务会展需求的同时，对竞争日趋激烈的五星级酒店的房价水平将成为个新的考验，顶级国际品牌酒店的引入有望打破房价坚冰，实现整体提升未来诸多五星级酒店尤其是国际品牌的五星级酒店供应量的增加将对老酒店提出了较为严峻的挑战，促使老酒店在软硬件设施服务质量等条件上进行升级。南京五星级酒店市场小结南京当前五星级酒店市场南京未来五星级酒店市场南京市五星级酒店市场进入年，进入了高速发展的时期目前五星级酒店主要分布在市中心区域的鼓楼区玄武区和白下区五星级酒店的年平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在以上各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价直处于较低的水平未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈凯悦威斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平总页第页总页第页四中高档公寓市场分析中高档公寓定义本节主要研究南京的中高档公寓市场不包括别墅，主要指位于市中心区域鼓楼区，玄武区白下区秦淮区和建邺区，目前销售均价在,元以上的公寓项目。南京中高档公寓市场发展概述南京中高档公寓市场起步于年，代表性项目有金鹰国际花园等年起中高档公寓供应出现放量，年均新增面积超过万平方米，其中年达到万平方米的近年峰值各区中，鼓楼建邺两区发展迅速，年累计上市面积均达到万平方米左右，分别位列全市首位和次席。总页第页南京中高档公寓市场当前供应状况，南京中高档公寓累计供应稳定增长，年复合增长率达到，至年，市场累计供应量达到万平方米年起全市中高档公寓年新增供应超过万平方米，并在年达到万平方米的峰值年起受土地供应限制及宏观调控影响，新增供应逐年回落，年仅万平方米，成为年以来的最低值。南京中高档公寓市场分布年中高档公寓供应集中在中心五城区鼓楼区中高档公寓累计新增万平方米主导因素是中心城区的地段优势总页第页建邺区中高档公寓累计供应为万平方米市场发展主要得益于政府的河西新规划白下区累计新增中高档公寓万平方米主要集中在新街口周边区域，项目地段较好。南京中高档公寓市场需求状况及销售率，南京中高档公寓销售率稳定增长，至年累计增加个百分点，达到，市场需求旺盛，南京中高档公寓销售面积与新增供应呈同步发展态势，总量相差较少，市场表现健康年起，受中心城区可用地减少预期的影响，销售面积首度超过同期供应，市场出现供不应求的供