战略提供了捷足先登之便。阿克苏市地处联结东南疆和地委行署农师师部所在地的区位优势，具有天时地利人和的先决条件，方面可充分发挥商贸交通金融信息和各种服务功能，另方面又为全市社会稳定民族团结经济发展起到积极的促进作用。南疆铁路的建设和塔里木石油开发将为加快全市各项事业的发展带来千载难逢的机遇。农业基础设施建设有较大改善。到年底，全市已建成五好配套标准条田万亩，占总耕地面积以上，渠系水利用系数达。全市以上的农田基本实现田林路渠统规划灌排配套，桥涵齐全，水利建设形成规模。工业经济实力显著增强，工业基本形成了建材塑料化工纺织机械食品能源农副产品加工门类齐全初具规模的工业体系。城市建设日趋完善。近年来，全市总投资亿，加快了城市基础设施建设步伐，完善城市综合服务功能，强化市容市貌管理。全市现有出租车辆，公交车辆城市绿化覆盖率达，广播电视人户率达，电话普及率达。阿克苏市先后荣获了全国双拥模范城自治区文明城市和自治区卫生红旗城市自治区园林城市全国园林绿化先进城市全国卫生城市中国人居环境范例奖等荣誉称号。在今后年中，阿克苏市将全面加快建设新区改造老区的步伐，以绿化净化美化香化为重点，形成主两次的中心格局。届时，市区人口规模将达到万人，城市也将成为建城区面积达平方公里，基础设施配套，综合服务功能完善，生态环境良好的花园式城市。这期间，将重点实施完成十大建设任务，总投资约亿元，涉及集中供热垃圾无害化处理路桥天然气管道西部防护林文化教育场馆公园公交旧城改造多浪河风景带生态系统工程等。到年，再投资亿元，城市人口达万，用地规模达平方公里。届时，阿克苏市将达到城市功能合理环境舒适优美社会进步文明经济富裕繁荣的生态型花园式的现代化都市化城市，成为南疆中心城市。阿克苏地区经济概况年地区完成全口径生产总值亿元地方亿元，农师亿元，石油开采业亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长，在第二产业中，工业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。在全口径生产总值中，地方生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全口径人均生产总值元，增长，其中地方人均生产总值元，增长。十五期间，地方生产总值年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。产业结构继续优化。年，在地方生产总值中，第产业对经济发展的贡献率达，第二产业对经济发展的贡献率达，第三产业对经济发展的贡献率达。地方生产总值中二三产业的结构分别由年的调整为。部分原材料能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数涨幅趋缓，年阿克苏市居民消费价格总指数下降个百分点，库车县居民消费价格总指数上涨个百分点。部分农业生产资料价格涨幅较高，年地区农业生产资料价格上涨个百分点，但小农具化学肥料农用机油价格涨幅居高不下，其中，小农具价格比上年同月上涨个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨个百分点，农用机油价格比上年同月上涨个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数累计上涨了个百分点，其中煤炭开采业黑色金属采矿业石油加工化学原料及制品制造业塑料制品业水的生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分别上涨个百分点。财政收入快速增长。年完成地方财政收入亿元，比上年增长，其中般预算收入亿元，增长。财政支出明显扩大，完成地方财政支出亿元，增长，其中般预算支出亿元，增长。在般预算支出中，基本建设支出亿元，增长教育支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长行政管理费支出亿元，增长。十五期间，地方财政收入年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人，比上年末增加人，全年失业人员通过多种渠道实现再就业人，年末城镇登记失业率为。安全生产形势严峻。上半年下半年上半年下半年住宅期二期三期四期五期商业四五期本项目开发周期年从年年，其中每期开发个组团，开发面积控制在万平米左右，总建筑面积平米，在五年内分期开发完成。其中商业项目在四五期开发，建设周期年半。该开发进度安排充分考虑项目土地获取和前期筹备需要的时间，按时间推算，从今年开始进行项目立项。获取土地规划设计等前期工作至少需要两年的时间，按照整体规划分片拆迁分期开发的思路，项目首期的开发也应在年。每年万平米的开发量充分考虑了市场的消化能力，和资金投入的统筹安排，确保当年销售，自筹资金达到项目开发资金的以上。商业项目放到年开发，充分考虑的阿克苏现阶段商业市场，从商业地产发展的周期来看，阿克苏商业地产若想再次发展，至少需要年以上的时间，从现阶段时间计划来看，年应该是商业市场恢复的最佳水平，无论从项目价值还是销售预测来看，都是最适合开发的时间。第七部分项目投资和财务分析成本分析土地成本根据土地测算的两种成本，我们按最高万元的土地成本进行分析，该项目总建筑面积平米，则土地费用元建筑平米。建安工程费阿克苏多层住宅建安费用，框架结构在元平米左右，砖混结构在元平米左右商业的建安费用设备及初装费用约元平米在元平米左右前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标评估监测可行性研究勘查等，前期费用约占建安费用的城市建设配套费包括供电供水燃气暖气排污电信绿化等，住宅约元平米，商业约元平米该费用先核入成本，如获得政府减免，则可增加相应收益公建配套费公共设施幼儿园会所等小区道路建小区管网室外景点绿化费安防系统费等，约为元平米不可预见费按以上工程项费用的提取开发费用包括管理费用销售费用财务费用。其中管理费用按工程建设费用的提取，销售费用按预估销售额的提取，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。总成本总开发成本为以上项费用之和。项目投资成本估算成本估算表项目费用万元单价元平米说明土地成本根据暂定数据计算以实际为准建安费用商业住宅和底框，总面积平米住宅建安费用建筑面积平米底框商业建安费用建筑面积平米商业建安费用建筑面积平米前期工程费用建安费用的城市建设配套费住宅元平米，商业元平米住宅建设配套费用住宅建筑面积平米商业建设配套费用商业建筑面积平米公建配套费公建道路管网绿化等不可预见费用ⅹ开发成本住宅开发成本住宅面积平米商业开发成本商业面积平米，包括底商开发费用管理费用按开发成本的计销售费用预估销售额开发总成本备注本案总建筑面积平米，其中住宅含底框商业建筑面积平米，商业建筑面积平米土地成本按最高价万元计算，其中单价为万亩元平米成本分摊除建安费用区别外其中住宅按元平米核算底框按元平米核算商业按元平米核算，其余费用采用平均分摊原则，即元建筑平米由于受当地市场数据缺乏，政府政策变数大，无可参照项目等因素影响，以上费用测算数据略有出入，但基本符合市场运做规律,具有较强的可参照性。在获取更为准确的数据后，可对以上方案进行进步修订和细化。各项成本比例分析图土地成本建安费用前期费用城市配套费公建配套费不可预见费开发费用各项成本比例收益分析销售价格预测该片区现阶段多层住宅销售价格在元平米，通过竞争定价分析，演算出住宅的销售价在平米元之间，通过价格加权平均计算，取平均价格，该项目住宅销售价为元平米，项目年后分五期年开发计划，每年价格上涨元平米，则五期平均价格为元平米。商业底框属于住宅同步开发项目，起价为平米，平均每年价格上涨元平米，则五期的平均价格为元平米。现阶段该区域大型商业的价格为元平米，考虑项目年后开发，每年升值左右，则大型商业中心层定价为元平米，二三四和负层的价格系数分别是，则平均价格为元平米。销售收入分期比例确定该项目总开发周期历时五年。其中住宅总建筑面积平米，底框商业面积平米，分五期开发。则住宅每年的开发量为万平米，底框商业的面积为平米。商业总建筑面积平米，期开发，开发周期为两年。我们以此为依据，计算销售额。该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。销售分期比例计划表销售计划年份销售面积平米销售单价元平米销售金额万元住宅底框商业住宅底框商业住宅底框商业小计年年年年年年合计该项目总的销售额是万元。其中住宅销售额，底框商业销售额万元，商业销售额万元。根据分期开发和销售计划。年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元。该项目的开发总成本是万元，可以实现万元的税前利润，投资的税前利润率是。资金投入和使用计划该项目采用滚动开发模式，用期的销售资金回报二期的开发，依此类推,以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。遵循逐步拓展稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，以循序渐进，滚动开发为原则，项目分六年五期开发完成。项目开发总成本将以分期分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。项目所需资金主要为土地投资和首期开发资金，首期开发资金基本控制在万元以内不含土地费用，建设投入左右的资金可确保项目封顶,后期资金通过销售回款解决，建议以自筹方式解决土地投资金额较大,可与政府协商分期支付土地出让金,不足部分通过银行贷款解决。后期商业开发周期长需要资金数量巨大，建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下期的开发住宅项目春季开工，秋季入住，二期部分秋季动工，来年夏季入住。商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售招商和营业都在最佳时间进行。利润计算在税后利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额的印花税为销售额的阿克苏地区房地产开发所得税率为销售总额的。项目总包括住宅和商业税后利润表项目金额万元说明销售收入见页销售收入总成本费用见页成本核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出，项目的毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资的净利润率是税后利润总成本费用。住宅含底框商业税后利润表项目金额万元说明销售收入见页销售收入总成本费用见页成本核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出