用天元吉第小区项目策划与项目投资立项可行性计划书

初步实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化的城市用地布局形态格局。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

其中南岸功能区为城市综合区，居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

第章项目总论五组团指由河流干道铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市南北干道原大件公路所分隔的城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面的民航学院文教组团。

同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

项目概况项目名称天元吉第住宅小区项目策划可行性研究项目单位上元房地产开发股份有限责任公司上元房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。

项目编制依据委托编制天元吉第建设项目可行性研究报告的项目委托书广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复广汉市建规规地字号广汉市土地收购储备中心号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求现场考察和调研搜集到的资料。

宗地现状及周边环境宗地现状宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。

宗地用地性质商业金融用地。

使用年限居住用地年。

宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。

宗地现状描述具备三通平的条件。

南京工业大学毕业设计论文图宗地位置宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地产开发有限公司广汉市三星堆客运站等。

宗地规划设计条件用地规划规划建设总用地面积约为亩，为二类住宅用地。

用地使用性质二类住宅用地。

用地使用强度容积率建筑密度。

建筑规划建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。

建筑控制高度满足航空净距要求。

建筑层数控制，层。

建筑控制高程建第章项目总论筑底层室内地面高出城市道路以上。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城市规划管理技术规定年试行版相关要求。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。

绿化环境规划要求绿地指标绿地率。

可行性研究报告研究意义与范围可行性研究的意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资开发经营管理，兼具基础性先导性带动性和风险性等特征。

房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济社会和环境等各方面效益。

可行性研究范围房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。

依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。

本报告主要是对天元吉第建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。

南京工业大学毕业设计论文第二章房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。

温家宝总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业就是为了提高决策的正确性和可靠性，预防决策中相关因素的变动可能带来的损失而进行的测算，即邪恶算主要因素变动对项目投资评价质变的影响程度，或测算能够保持项目可行时，容许相关因素变动的最大幅度极限变化。

本项目主要针对资本金的财务净现值指标进行单变量敏感性分析，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。

表敏感性分析表项目名称单价元销售数量销售收入万元成本费用万元所得税万元税后利润万元总投资万元投资利润率敏感度基本方案价格变动投资变动成本变动数据来源自行计算得出南京工业大学毕业设计论文该表反映了价格变动投资变动及成本变动这三个因素对投资利润率的影响。

总成本费用每增加，将导致投资利润率下降销售单价每增加，能使投资利润率上涨总投资额每增加，投资利润率随即下降。

因此，在项目开发的过程中应当注重对开发成本费用的有效控制，以保证各项经济指标得以实现。

由于销售单价的变动带来投资利润率的变化不如成本费用的变动带来投资利润率的变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。

盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。

它是研究个项目的营业收入成本和产销量之间的关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏的影响。

够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等的产销量，即利润等于零时的营业水平。

当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。

该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。

属于风险较小，适合开发。

不确定性分析房地产开发投资是个动态的过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。

因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。

房地产投资项目的不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。

不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。

房地产投资项目不确定性分析，可以第七章可行性研究报告帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。

以下对本项目的土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要的不确定因素进行分析。

土地费用由于本项目的土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大的风险。

建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。

本项目所在地广汉市的建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。

同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。

销售价格本项目所在地广汉市的房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场的需求，所以销售价格方面的不确定性因素不会对本项目构成不好的影响。

开发期本项目的开发期总共为年，相较其他项目而言能够快速回收资金。

但实际中，可能会受到些特俗因素的影响从而引起施工工期延长。

综合上述中的情况考虑，排除政治经济形势发生突变的情况下，本项目的开发期不会轻易受到影响。

风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险的结果进行评价，为风险管理计划的制定和实施提供依据。

有了风险分析将可以查明项目出问题的方面，预测项目出问题的时候，洞察项目里的潜在风险。

建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。

由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目的可行性研究报告中还存在的些不确定性因素带来的风险进行分析。

项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。

其中组南京工业大学毕业设计论文织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。

设计变更的概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目的设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。

本项目的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。

即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的项目再投资。

如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。

项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目的抵触法律法规不健全等风险。

而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。

实际情况中，广汉市的自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面的自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。

当地民众对项目的抵触这项因素方面，依据周边楼盘的开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产的建设解决周边工业园区众多职工的住宿安家问题。

法律法规不健全这项因素可能会对本项目的开发建设产生较大影响，导致建设期的延后甚至更严重。

分析总结综上所述，本项目的风险不大。

当前宏观经济政策对本项目还是有利的，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场的发展也是良好的，特别是项目所处的新丰镇经济开发新区，这里还有很大的发展空间项目自身存在的风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国的成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。

这系列的条件都表明本项目具有较安全的开发环境以及开发的必要性。

第八章可行性分析总结第八章可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业的房地产行业发展较为稳定，市场的需求旺盛。

随着广汉市新丰镇经济开发新区的不断发展，近期内其周边房价也会持续上涨。

眼下投资该地区的房地产开发项目，将会得到稳定的收益，该地区有着巨大的发展潜力，地域性的优势对本项目的开发建设非常有利。

本项目总投资万元，销售收入万元，税后净利润万元，投资利润率，相比同行业其它项目有着更好的经济效益，且本项目风险