筹建成立投资参股大连保税区中免友谊航运服务有限公司项目投资立项可行性计划书

主业整合发展的需要多年来，大连友谊外供公司直致力于外轮船舶供应业务，而船供业务在整个港口服务业中仅占有较小比例，公司在港口服务业务上相当多的领域出现发展空白。

公司利用投资参股航运服务公司的机会，实现原有业务的转型和整合发展，在市场运营规划建设方面，与原有业务实现协同，互相促进，进步提升市场竞争力，扩大收益并降低风险，具有明显的整合效用。

第章大窑湾项目概况及市场分析项目简介大窑湾项目位于大连大窑湾公里南侧，占地面积，拟建设运营以保税仓库商品展销等为体的规模化专业化的临港贸易物流基地。

项目概况项目分两期建设。

期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品的储存保管及转口贸易和保税业务。

商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。

免税商品主要服务对象是为来大连港域地区的国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。

船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。

关于展示区内的商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。

集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。

扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。

开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。

或者充分利用现用土地资源，作为大窑湾项目二期的预留土地。

二期占地面积，总建筑面积为，项目如下冷库，占地面积，共四层，建筑面积，目标建成符合国际标准的冷藏冷冻仓库，冷冻温度最低可以达到零下摄氏度。

主要开展冷冻产品的储存保管加工业务，并依此开展转口贸易和保税业务。

冷库内建造的水产品加工区，具体包括加工生产车间检验室化验室消毒间隔离区等设施。

设计标准要达到欧盟进口水产品检疫要求，水产品年生产能力最高可达到吨。

主要开展友谊自有品牌的大连本地特色水产品深加工业务和面向国际市场的高附加值海产品的深加工业务。

宾馆写字间，在期的商品展示区及办公区基础上加盖九层，总建筑面积，目标建成四星级标准的宾馆及商务写字间，集餐饮住宿商务购物休闲娱乐为体。

其经营定位是为港区商务人员及到港船员提供中高档商务餐饮住宿购物休闲娱乐服务。

建成后拟采取自营与出租经营相结合的经营方式。

大窑湾项目总体规划图草案图大窑湾项目总体规划图多业态共生集成化经营模式大连港布局的调整和大窑湾港区及其毗邻的保税区的发展，为临港贸易业的发展提供了市场空间和商机。

冷藏业务保税仓储业中转贸易及来料加工等主要的业态形式，具有相同或相似的市场基础。

各业态均立足于大窑湾港区泊位和货物吞吐量的增加以及由此带动的各专业国际物流园区的发展。

这几大业态的客户群是重叠的，能否利用在业态的客户资源优势，创造在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多种需求的经营模式，对临港贸易业的发展具有较为重要的意义。

大窑湾项目的整体经营理念，是以冷链物流和保税仓储业务为核心，同时合作开展海产品深加工免税品供应船舶用品供应业务，在项目成熟时，结合大窑湾港区规划布局和自身优势，本着突出特色以市场需要为导向的原则，适时考虑开展集装箱中转国际海员中心等业务，形成完整的临港产业服务链。

以挖掘中免集团传统客户资源优势为突破口，以在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多种需求为基本途径，通过构建多业态共生集成化经营模式，形成产业可持续发展的核心竞争力。

大窑湾项目宏观环境分析年月日，国务院办公厅函复海关总署，同意设立大连大窑湾保税港区，规划面积平方公里，成为国内第三个保税港。

保税港区是我国目前港口与陆地区域相融和的保税物流层次较高政策较优惠功能较齐全区位优势较明显的监管区域。

大窑湾保税港区的总体规划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团所属的多个专业化码头将纳入保税港区范围。

保税港区享受保税区出口加工区相关的税收和外汇管理政策。

主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按货物进口的有关规定办理保管手续，率计算，实际可用面积为。

其中集装箱空箱堆存面积为，可堆空箱集装箱重箱堆存面积，可堆重箱拆装箱场地面积为，拆箱能力为月。

以大连市港口集装箱中转业的普遍行情作为参考，空箱堆存价格为元周重箱堆存价格为元周拆装箱价格元。

集装箱场地利用率在时，集装箱业务的财务状况如表所示固定资产折旧自用办公设备万元，未纳入任何业态进行测算按年计提折旧，年折旧额为万元。

通勤大客车部，每部万元，面包车两部，每部万元，共计万元，按年计提折旧，年折旧额为万元。

商品展示区及办公区人防工程费按国家有关规定，以元缴纳，共计万元，分年摊销，则年摊销额约为万元。

外网绿化硬覆盖管理费合计为万元，按年摊销，每年摊销万元。

上述各项合计，公共设施及未被各业态承担的固定资产每年折旧费总额约为万元。

表集装箱中转场地财务状况表集装箱场地利用率集装箱现金收入减营业税及附加减固定支出包括固定资产折旧其他支出税前收益固定资产折旧年限如下表所示表固定资产折旧表投资项目土地成本土建成本配套工程固定资产投资公用设施投资具体内容土地使用权费保税仓库集装箱中转场地商品展示区及办公区给排水系统水电系统消防系统等电梯起重设备办公设备通勤车人防工程等外网绿化硬覆盖管理费投资金额万元折旧年限年每年折旧额合计固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出公共设施的运行成本主要包括以下几项电梯中央空调等设备的用电消耗，大约估算年电费支出万元。

用水消耗，大约估算年水费支出约万元。

管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有的财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。

公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。

财务费用项目总投资万元。

航运服务公司投资各方到位注册资本及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成的资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率计算，年利息约为万元。

两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。

房产税土地使用税商业展示区房产税，按照租金收入交纳房产税，计入各类税金及附加。

其他房产的房产税以项目土建成本配套工程公用设施投资额万元为税基，房产税率，每年缴纳房产税万元，土地使用税万元元平年，合计万元。

第章企业组织与人力成本航运服务公司因大窑湾项目正在筹备期，暂未聘用员工。

现对企业未来项目发展的企业组织及劳动定员做以简要分析。

企业组织企业组织结构航运服务公司统管理大窑湾项目各业态。

经各方投资人协商，航运服务公司董事会由人组成，其中，中免集团提名人，友谊集团提名人，另外投资者提名人。

公司设总经理名，设立仓储管理部物流管理部综合办公室财务办公室后勤物业部，共四个部门。

劳动定员仓储管理部设部门经理名，主管名，保管员名。

物流管理部设部门经理名，主管名，设备操作人员名。

综合办公室设部门经理名，人事薪酬办事员名，总务办事员名，文秘名。

财务办公室设部门经理名，财务人员名。

后勤物业部设备维护员名，监控员名，变电所管理员名含维修电工，保安名，保洁员名。

不包括董事长总经理，共设部门经理岗位个主管级岗位个般技术岗位个临时岗位个保安监控员保洁员共计个岗位。

工资福利支出工资标准与工资总额部门经理每月工资元，主管级每月工资元，般技术岗位每月工资元，临时岗位每月工资元。

根据上述工资标准，合同制员工工资总额合计为万元。

职工福利及社会保险支出职工福利费工会经费职工教育费社会保险公积金合计所占工资费用的比例为，故共计职工福利及社会保险约万元。

人力成本合计为万元。

随着经济发展，人员工资水平存在不断上升趋势，同时，由于政府劳动工资制度和社会保险制度的变化，人工费用也存在增加的趋势。

因此，在项目测算中，人工费用按照平均每年逐步递增进行测算。

第章大窑湾项目财务评价项目综合预测损益表期项目项目综合预计损益表项目整体收入减经营费用各类税金及附加人工费用财务费用房产税土地使用税固定资产折旧公共运行费用税前利润减所得税税后利润项目项目整体收入减经营费用各类税金及附加人工费用财务费用房产税土地使用税固定资产折旧公共运行费用税前利润减所得税税后利润投资收益率法测算按照年经营期限计算，从项目运营起二十年间的年均税前利润为万元，年均税后利润为万元。

投资利税率年均税前利润总投资额投资利润率年均税后利润总投资额项目综合预测现金流量表从项目运营起二十年间综合预测现金流量如表所示见表项目内部收益率根据对项目综合预计损益的预测，按照以得到项目内部收益率为。

年经营期限计算，可按现金流量计算的静态回收期根据对项目综合现金流量的预测，项目的综合回收期为年。

序号项目投资期综合预计现金流量表投产期增量现金流入营业收入回收固定资产余值增量现金流出项目投资支出经营费用支出税金支出财务费用房产税土地使用税人工费用支出公共运行费用支出所得税增量净现金流量累计增量净现金流量所得税前增量净现金流量所得税前累计增量净现金流量序号项目投产期增量现金流入营业收入回收固定资产余值增量现金流出项目投资支出经营费用支出税金支出财务费用房产税土地使用税人工费用支出公共运行费用支出所得税增量净现金流量累计增量净现金流量所得税前增量净现金流量所得税前累计增量净现金流量项目敏感性分析变动因素方案种类变动幅度变动方案基本方案变动方案营业收入变化项目股权投资年均税前利润第章投资参股航运服务公司投资分析按照年经营期限计算，每个经营年度按净利润提取法定公积金后进行分配，项目运营年间年均投资分红为万元，我公司按年均分得万元。

第年末进行公司清算，对提取的法定公积金进行分配。

根据对项目综合现金流量的预测，按照权益法计算，我公司股权投资的内部收益率为。

项目内部收益率第章风险及对策宏观经济环境风险大窑湾项目的经营状况依赖于大窑湾港区的发展，而大窑湾港区到港船舶人员及相关物流园区的发展趋势与宏观经济环境中国进出口贸易的发展息息相关。

受到美国次债危机影响，世界经济发展将面临较大压力，以外向型经济为主的中国经济也必将受到相当程度的影响。

港口及航运