黑龙江处吉林省处辽宁省处内蒙处北京处天津市处新疆处西藏处青海省处宁夏处山西省处河北省处山东省处甘肃省处河南省处江苏省处四川省处重庆处湖北省处安徽省处浙江省处江西省处湖南省处贵州处云南省处广西省处广东省处福建省处海南省处。图全国知名温泉旅游产品分布图理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。整合提升温泉资源，共筑东大温泉品牌的需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区和华阴县华山温泉旅游园区作为前期开发的试点单位，而本项目正好位于确定的东大温泉旅游园区之内。补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于秦岭北麓环城旅游带上，周边旅游资源丰富，西周丰镐遗址国家级唐兴教寺国家级高冠瀑布省级等景点，同时又有紫薇山庄高山流水亚建高尔夫园等西安富人聚居区，可谓是天时地利人和，这些为项目的开发提供了外围支援。此外，随着人们旅游意识的增强，多元性体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补观光与体验互补低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区作为前期开发的试点单位，分别是临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区，华阴县华山温泉旅游园区。本次规划区域正好位于西安东大温泉旅游园区内，可以该度假村的建设为契机，重塑东大温泉这张牌，并将其融入到陕西温泉旅游开发网络之中。此外，就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先的选择温泉旅游项目，能够做到多快好省，可尽快的加速本地旅游市场的形成。图西安温泉服务业现状项目建设条件分析旅游区开发项目的建设涉及到区位条件自然环境条件和社会经济环境等多方面的因素，对这些因素条件正确评价是旅游开发的根本保证。区位条件地理区位该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。交通区位项目所在的东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区公里，境内省道环山旅游公路，东宋公路横穿东西，东祥路纵贯南北，形成了丰字形交通网络，并与整个西安市的交通网络衔接，区位优势十分明显。经济区位从陕西省经济发展地带划分来看，项目用地正处在关中经济带上，这经济带具有较强的经济基础，物质资料供应充足。既有较大的供给能力，又有区域性的消图项目区位项目区位费群体。同时，秦岭北麓现已聚集了南山庭院高山流水紫薇山庄等西安最大的高档别墅区，这些都为该地段的经济发展注入了活力，也为项目的开发提供了引擎。旅游区位目前，以西安为中心的省内旅游形成东南西北四条旅游线路，该项目可依托秦岭北麓旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山，东去野生动物园沣峪口高冠瀑布草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园仙游寺隋代翠华山南五台青华山等自然人文景观线金色链条的个重要环节。资源条件丰富的温泉资源东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。其第系热储层底界埋深约左右，含水层岩性为沙砾卵石，以下为第系热储层,含水层岩性为砂岩沙砾岩砂质泥岩。地热水化学类型以为主，此外还含有等多种微量元素，矿化度为，适宜沐浴，具有图长安区旅游规划图定的医疗价值。根据陕西省地勘局第水文地质工程队年月编制的秦岭水加压泵站个万个蓄水池个万个给水管万小型污水处理体设备套万套污水管万环卫公厕座万座垃圾收集点处万处垃圾箱个万个指示牌个万个不可预见费合计表各功能区投资估算建设项目规模投资额万元备注门景服务管理区入口门景含附属建筑锦绣花园篮球场网球场温泉汤泡娱乐区生态会所含装修及内部设施温泉游泳池温泉汤泡小池景观小亭座景观长廊休闲度假别苑个别苑含装修及内部设施附属管理用房含装修及内部设施总计表总投资估算序号项目名称投资额建设项目二其他费用建设单位管理费质监及监理费设计费招标代理费三基本预备费四铺底流动资金五总投资资金筹措本项目投资较高，陕西成泰实业有限公司的自有资金投入，难以承受。因此，在资金的筹措上应坚持国家集体个人起上的方针，谁投资，谁受益，调动社会各方面的积极因素，制定各种优惠政策，招商引资，吸引资金，形成投资多元化的旅游项目开发格局。具体筹资办法有政府应加大对旅游业的投入导向，每年在财政预算中安排定比例的旅游重点建设项目资金，加大对旅游重点项目建设的支持力度。积极争取与旅游相关等部门的资金和地方财政支持。制定优惠政策，吸引社会各界投资。积极扩大对外宣传，吸引外商投资和吸纳社会闲散资金。东大温泉度假村工程建设总投资为万元，由陕西成泰实业有限公司负责融资。资金使用计划本项目的资金使用计划如下表所示序号项目合计建设投资铺底流动资金融资方案财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要计算项目有关财务指标。分析项目盈利能力，进而分析项目在财务上的可行性。由于财务评价的基本数据有部分来自预测和估算，因而会存在些不确定性，故还将对项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析。评价指标的选取根据项目的性质和目标，本项目主要分析计算以下财务评价指标投资回收期财务内部收益率财务净现值资本金净利润率总投资收益率基础数据的选取本项目计算期设定为年，即。其中建设期年，经营期年。基本参数的确定。融资前税前财务基准收益率为税后财务基准收益率为项目资本金税后财务收益率为。营业税及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。营业税按旅游区经营收入的计取，城建税按营业税计算，教育附加费按营业税的计算。所得税按有关旅游业发展政策，项目开发建设期免交，投入运营后按交纳。公积金按可分配利润的计提。财务评价经营收入测算经营收入测算以年旅游客源市场预测人数为基数，根据游客消费水平，年均经营天数取天，经营饱和度取。经营收入测算标准及有关经营收入情况见表。表经营收入测算表序号沐浴项目标准容量日周转数次日均接待年可用天数天年收入万元停车场收入元车车次车次温泉汤泡收入元人人次人次休闲度假收入元天院院次院落娱乐收入元人人次人次餐饮收入元人人次人次购物收入元人人次人次合计以上年六项年营业收入为万元，考虑到年经营饱和度收入为万元。营业收入税金及附加估算结果详见经济评价附表十二。经营成本测算原材料费餐饮原材料费餐饮原材料费按餐饮收入的计提，年餐饮原材料费为万元。温泉汤泡的材料费本项目温泉汤泡的材料费按收入的计提，年温泉汤泡的材料费为万元。参与活动的材料费本项目参与活动的材料费按收入的计提，年参与活动的材料费为万元。购物的材料费本项目购物动的材料费按收入的计提，年购物的材料费为万元。以上四项年原材料费为万元。原材料费用估算结果详见经济评价附表七。工资福利费项目劳动定员人，管理人员年均工资为万元，技术人员年均工资万元，工人年均工资按万元计算，年工资估算为万元。详见财务分析附表八。燃料动力费项目建成后采暖费按元平方米，电按元度计算。项目建成后外购燃料动力费用为万元。修理费项目建成后年修理费用均取固定资产原值的，年修理费估算为万元。年修理费用估算情况详见财务分析附表九。折旧费固定资产折旧均采用平均年限法计算。其中房屋折旧年限按年残值率按计算设备按年残值率按计算。经营费用含企业管理费宣传促销等费用，按年经营收入的计。年经营费用为万元。财务盈利能力分析总投资收益率按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。其计算公式如下总投资收益率财务内部收益率按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下式中为现金流入，为现金流出，下同本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率计算结果税前税后分别为和，高于税前基准收益率和税后基准收益率。计算过程详见经济评价附表十四。财务净现值按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值系指按设定的折现率般采用基准收益率计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。式中为基准折现率，本项目基准收益率税前为，税后为时本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值计算结果分别为万元和万元，计算过程详见经济评价附表十。项目资本金净利润率按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润与项目资本金的比率。其计算公式如下项目资本金净利润率资本金内部收益率按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为，高于项目资本金税后基准收益率。计算过程详见经济评价附表十五。投资回收期按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下现正值年份数累计净现金流量开始出投资回收期当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的本项目所得税前全部投资投资回收期经计算为年。计算过程详见经济评价附表十四。财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出财务分析附表十六，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。因此，项目具备财务生存能力。利润总额如附表十三显示，计算期