积商业建筑面积幼儿园建筑面积小区管理用房物业管理用房其他配套用房住宅底层车库不计容积率地下车库不计容积率架空层面积不计容积率建筑基底面积容积率建筑密度绿地率总户数户总停车位个其中地面停车位个车库停车位个问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于年月合法取得本项目土地合法使用权,各项建设手续正在积极申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具良好的可行性。本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第章项目投资环境与市场分析项目投资环境分析年房地产经济政策分析年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另方面，支持自住性合理需求，国家发改委住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，多个城市通过公积金贷款额度调整首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购救市的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进步出台限制性政策。坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出稳增长更重要之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价限购的均被叫停，另有些城市，如厦门湖南石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委央行银监会住建部四部委相继表态，否认放松。月日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。支持自住性需求，促进市场活跃央行住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房需求直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行住建部国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至折，针对首套房贷政策松动迹象明显。上半年货币政策预调微调力度持续加大，年上半年银行两次下调存准率三年半来首次降息。央行分别在月月下调存准率个百分点。月，央行降息个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。月末，广义货币余额万亿元，同比增长，人民币贷款余额万亿元，同比增长。月人民币贷款增加亿元，同比多增亿元。保障房政策支持力度增强中央补助资金加大中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工万套的任务，保障房的在建规模将达到个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金亿元，相比去年实际的亿元增长了。截至今年月底，中央已下达地方亿元补助资金，与去年全年相近。其中第批补助资金亿元已于月份下达到地方，较去年提前个月。截至月底，已开工万套，开工率为，基本建成万套，完成投资亿元。多部委强调落实保障房建设资金。住建部央行财政部等多部委政策支持保障房资金，月，财政部关于切实做好年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落富有亮点的特色空间形态，讲究有收有放的空间序列，使人产生不同的空间感受以流畅的曲线形式布置建筑及路网，塑造富有人文韵味激发居住人文的环境氛围。将合理的功能分区与多层次空间结构通过简洁流畅的交通网络和空间渗透手法结合在起，使优美的环境更富于人性和切合实际。充分利用周边环境资源，取景引景，柔合硬环境创造对景引伸环境，组织空间的流动性。强化环路的景深层次，抑扬顿挫，给人以震撼的同时又留有丰富的想象余量。尊重人性，在每个多层单元入口处设置了个入口门厅空间，使主宾都能从中感受到独特而必要的关爱。建筑体量尺度合宜，造型丰富，坡屋顶的设计创造了丰富的造型。单体外观采用新人文主义装饰手法，创造典雅艺术新生的形象。注重对社区公共空间场所的考虑，为居民提供多层次高档次的服务。合理的布局，保证朝向，视域，日照，通风，景观都趋于最佳。停车采用停车库与露天车位相结合的设计满足不同人群的需要。第章工程技术方案建筑设计设计依据住宅建筑规范住宅设计规范民用建筑设计通则建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范关于该项目的规划设计条件及地形图红线等建设方关于该项目的设计要求国家及地方的相关规程规范等单体设计本案户型设计是经过与策划公司和甲方的多轮讨论后，从众多户型中精选出来的。建筑基本南北向排布，将起居卧室等主要生活房间朝向最佳景观视线和采光通风方向。每户的客厅外面设置大阳台，保证室内光线充足，视野开阔。大型生活阳台设计，尤其是沿河面,不仅可以满足生活方便需要,也可以作为观赏河景的休闲场所,体现阳台功能的灵活性可作观景平台日光浴阳台户外健身室等。户型整体设计布局紧凑功能全面分区合理得房率高。住宅楼建筑层高，保证每户住宅都具有良好的日照和视线环境。最大限度使得每户都能享受到小区内优美的环境。商业及公建设计为使住宅区配套设施更加完善，满足住户日常生活需求，本期设计沿城市规划道路及小区干道分别设置了商业设施。所有商铺既能作为单独门面，也能根据商家经营需要连通成为大面积商业空间。同时，宽敞的结构也能满足如休闲服务娱乐购物等多种经营项目。建筑立面设计风格充分体现时代特色和地域文脉，塑造尺度宜人富于变化的简约风格。错落的连体形成体态丰盈错落有致的天际线。造型突出现代构成手法，运用对比韵律错落虚实变化等手段，强调严整简洁的同时，也注重形式和装饰。用材与色彩以浅色系为基调，局部重点处进行用材与色彩的对比，色调清新明快，统中有变化，整体色彩感觉典雅亲切，使住宅功能和沿街的商业氛围融为体。每间房的空调室外机位都被纳入到建筑立面的整体设计之中，充分考虑了空调室外机的遮丑问题。在细节处理上结合建筑自身的结构形体，运用阳台门窗窗台与墙面等固有元素，墙面装饰色彩冷暖均衡。外飘窗结合色调宜人的彩铝窗框，不仅拓宽了室内的景观面，而且丰富了建筑立面。剖面设计住宅标准层高米，商铺层高层为米，二层为米。主要技术经济指标主要技术经济指标表项目数量单位净地面积总建筑面积计容积建筑面积住宅建筑面积其中多层住宅面积高层住宅面积商业建筑面积幼儿园建筑面积小区管理用房物业管理用房其他配套用房住宅底层车库不计容积率地下车库不计容积率架空层面积不计容积率建筑基底面积容积率建筑密度绿地率总户数户总停车位个其中地面停车位个车库停车位个结构设计设计依据建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范建筑地基基础技术规范建筑地基基础检测技术规范建筑结构可靠度设计统标准建筑工程抗震设防分类标准冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程高层建筑混凝土结构技术规程砌体结构设计规范混凝土结构耐久性设计规范地下工程防水技术规范建筑设计防火规范年版设计自然条件基本风压，地面粗糙度为类。基本雪压。抗震设防烈度度，设计基本地震加速度为，设计地震分组为第组，抗震设防类别为丙类。建筑结构安全等级二级设计使用年限为年。结构选型本工程建筑防火等级为二级，各构建截面及保护层厚度均满足耐火极限要求。墙体耐火极限为。主要活荷载标准按照建筑结构荷载规范执行。具体如下类别活荷载标准值阳台楼梯商铺储藏间不上人面其余公用工程给排水设计依据发展商对本工程提出的设计要求。建筑总平面和建筑设计平立剖面图及其它专业提供的资料。住宅设计规范。建筑给水排水设计规范年版。建筑设计防火规范。高层民用建筑设计防火规范年版。自动喷水灭火系统设计规范年版。汽车库修车库停车场设计防火规范。建筑灭火器配置设计规范。民用建筑太阳能热水系统应用技术规范。太阳能热水系统设计安装及工程验收技术规范。室外给水设计规范年版。室外排水设计规范年版。给水设计水源水源为市政自来水，由滨湖大道引入根的给水管，与红线内室外生活消防环网相连。用水量本小区总住户户，生活用水量标准按人日计，室内生活用水时变化系数取绿化用水，道路广场洒水按。给水系统设计给水系统，层利用市政给水压力直接供水，下行上给方式供给。层采用水池变频调速水泵用水点体系，下行上给供给。排水设汁本工程采用雨污废分流制，室外采用雨废分流制。雨水管区域内雨水经雨水斗和雨水口收集后汇入小区中的雨水管道，再排入市政雨水管道。污水系统最大日生活污废水排放量按日生活用水量的计。卫生间生活污水由管道收集，就近排至室外化粪池内，经化粪池处理后排入市政污水管道。室内排水管道采用排水管，专用粘结剂粘接。室外排水管采用钢筋混凝土管，水泥接头。雨水系统建筑物屋面雨水由雨落管引入周边设置的雨水口收集后排至雨水系统，经汇合后排入市政雨水排水管网。室外地面雨水经雨水口收集后，再由雨水干管汇合，有组织排入市政雨水管道。暴雨强度公式采用武汉地区暴雨强度公式。本设计降雨重现期采用年，地面径流系数取。用地范围内适当布置雨水口，其最大间距为米。消防设计本工程消防设计按类高层设防。每层设消火栓灭火系统，超市设置自动喷水灭火系统各层配置干粉灭火器。消防用水量室内消火栓不小于火灾延时室外消火栓不小于火灾延时自动喷淋不小于火灾延时室内次火