有限责任公司工业房地产抵押价值评估报告

六估价人员对委估物业未进行实地丈量核实委估物业的地块及建筑面积，委估房地产的面积以产权证所记载的数据为准。

七本估价结果是估价对象在本次估价目的下的市场价格的参考，估价时未考虑国家宏观经济政策发生变化。

市场供应关系变化市场结构转变遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象未来可能承担的违约责任事宜，以及特殊交易方式下的特使交易价格等对评估价值的影响，当上述条件发生变化，评估结果般亦会发生变化。

八估价结果未考虑未来的处置风险。

九估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务，或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

二未定事项假设无未定事项。

三背离事实假设无背离事实项。

四不相致假设五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页无不相致项。

五估价报告使用限制本报告是新疆新型材料有限责任公司委托，评估其所属的位于五家渠市团工业园区北街号共幢工业房地产，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作为其他估价目的使用。

二未经估价机构和委托方书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

三本估价报告的有效期限自估价报告出具之日起为年。

如超过有效期或价值时点之后有效期之内估价对象或国家经济形势城市规划房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

四本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，该评估意见是假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在地位平等充分了解相关市场信息及交易双方和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格，不代表估价对象在涉及产权或形态转变时的实际交易价格。

五本估计报告中所使用的货币单位为人民币，对估价结果均进行取整。

六本估价报告由新疆房地产评估有限责任事务所负责解释。

房地产估价结果报告五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页估价委托人委托方新疆新型材料有限责任公司住址新疆五家渠市工业园区东工业园法人代表张丹阳电话二房地产估价机构机构名称新疆房地产评估有限责任事务所法定代表人王凤霞机构住所乌鲁木齐市新华北路号红山新世纪大厦楼估价资质等级级资质证书编号建房估证字号三估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四估价对象估价对象基本情况估价对象系指新疆新型材料有限责任公司委托评估的新疆新型材料有限责任公司所属的位于五家渠市团工业园区北街号工业房地产。

建筑物状况委估房产位于五家渠市团工业园区北街号，系新疆新型材料有限责任公司用途为餐厅房屋所有权证五房权证梧镇字第号，建筑面积平方米，结构为砖混，建筑年代年成型车间房屋所有权证五房权证梧镇字第号，建筑面积平方米，结构为钢结构，建筑年代年配料车间房屋所有权证五房权证梧镇字第号，建筑面积平方米，结构为钢结构，建筑年代年④原料库房屋所有权证五房五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页权证梧镇字第号，建筑面积平方米，结构为钢结构，建筑年代年号厂房房屋所有权证五房权证梧镇字第号，建筑面积平方米，结构为钢结构，建筑年代年。

土地基本状况估价对象地处五家渠市团工业园区北街号，周围地势平坦水文条件较好，所处宗地为规则矩形，现状容积率。

国有土地使用证证号农六师国用第号，证载土地用途为工业用地，土地使用权类型出让，土地使用权总面积为，平方米，土地使用权终止日期年月日，国有土地使用证的证载土地使用权人为新疆新型材料有限责任公司。

宗地开发程度为宗地红线外五通通路通上水通下水通电通讯，宗地红线内场地平整。

二估价对象区位状况估价对象坐落于五家渠市团工业园区北街号，该区域主要用地类型为工业区，东至荒地南至工业园污水处理厂西至新疆闽鑫有限公司北至连连部养殖厂。

三估价对象权益状况根据委托人提供资料，委估房产共幢，房屋所有权证为分别为五房权证梧镇字第号五房权证梧镇字第号五房权证梧镇字第号五房权证梧镇字第号地剩余使用年限年，该号厂房为生产性钢结构房屋，经济耐用年限为年，尚可使用年限为年，建筑物尚可使用年限长于土地剩余使用年限，根据孰短原则房屋建筑尚可使用年限按年确定。

年限成新率尚可使用年限已使用年限尚可使用年限取整完损等级评定法测算成新率项目标准分数实测情况评定得分结构基础有足够承载能力，无不均匀下沉承重结构完好坚固非承重结构墙体无腐蚀损坏，预制墙板节点牢固屋面不渗漏防水隔热保温层完好排水设施通畅地面整体地面坚固，无空鼓无起砂无下沉无裂缝小计权重装饰门窗完好无损，开关灵活，玻璃五金齐全。

有光泽内粉饰完整牢固无空鼓无剥落外装修完整，密实顶棚完好无损，无变形小计权重设备上下水上下水通畅，无锈蚀各种器具完好零件齐备无损电照线路，装置完好小计权重观察分成新率结构得分权重装饰得分权重设备得分权重观察分成新率结构得分权重装饰得分权重设备得分权重综合成新率五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页房屋建筑物评估值重置成本综合成新率元单位建筑面积评估值房屋建筑物评估值房屋建筑面积，元平方米个位取整二案例以餐厅为例详细说明评估过程餐厅为层建筑，砖混结构，建成于年，建筑面积平方米，层高约米，外墙白色涂料，内墙刷白色乳胶漆，地面铺浅色瓷砖，屋面防水，通上下水通电。

根据委估房屋建筑物的结构设计标准功能用途装修情况，依据五家渠市地区工程造价标准新疆建筑工程综合预算定额确定委估号厂房重置成本为单位工程费用汇总表项目名称餐厅金额单位人民币元行号序号费用名称取费说明费率费用金额直接费直接费，其中人工费人工费合计，其中材料费材料费合计，其中机械费机械费合计，二其它直接费，施工包干费施工附加费，生产工具用具使用费，检验试验费工程定位复测，工程点交场地清理费三现场经费，临时设施费，现场管理费，四直接工程费，五间接费，企业管理费，五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页财务费用，六劳动保险费，七直接工程费与间接费劳动保险费之和，八利润，九临时设施文明施工增加费，十临时设施文明施工增加项目十三材料价差所有人材机价差合计，人工费调整人工费合计，十四税金，十五未扣垂直运输费的建筑工程造价，十六重复部分的垂直运输费扣垂直运输费建筑面积十七建筑工程造价，给排水电气安装工程市价面积，综合造价，则综合造价，元前期及其他费用费用项目名称基数费率收费依据建设单位管理费项目投资额财建号市政公用基础设施配套费建安工程费新政办发号环境影响咨询费项目投资额计价格号前期工程咨询费项目投资额计价格号勘察设计费项目投资额国家物价局建设部价字号工程监理费项目投资额国家发展改革委建设部发改价格号招标代理服务费项目投资额计价格号合计前期及其他费用，元投资利息被评估单位委估房屋建筑物合理工期为年，房屋建设费用在建设期内均匀投入，银行在估价时点银行年期贷款利率为，则投资利息前期费用利息建筑物建造成本利息五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页，元税费营业税及其他税费率取税费综合造价前期及其他费用投资利息利润，元利润类似房地产成本利润般为成本的，则成本利润综合造价前期及其他费用，元成新率的确定首先分别采用完损等级评定法及年限法测算成新率，然后采用算术平均法确定综合成新率。

委估房屋建成于年，已使用年，房地产土地剩余使用年限年，该餐厅为生产性砖混结构房屋，经济耐用年限为年，尚可使用年限为年，建筑物尚可使用年限长于土地剩余使用年限，根据孰短原则房屋建筑尚可使用年限按年确定。

年限成新率尚可使用年限已使用年限尚可使用年限取整完损等级评定法测算成新率项目标准分数实测情况评定得分结构基础有足够承载能力，无不均匀下沉承重结构完好坚固五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页非承重结构墙体无腐蚀损坏，预制墙板节点牢固屋面不渗漏防水隔热保温层完好排水设施通畅地面整体地面坚固，无空鼓无起砂无下沉无裂缝小计权重装饰门窗完好无损，开关灵活，玻璃五金齐全。

有光泽内粉饰完整牢固无空鼓无剥落外装修完整，密实顶棚完好无损，无变形小计权重设备上下水上下水通畅，无锈蚀各种器具完好零件齐备无损电照线路，装置完好小计权重观察分成新率结构得分权重装饰得分权重设备得分权重观察分成新率结构得分权重装饰得分权重设备得分权重综合成新率房屋建筑物评估值重置成本综合成新率元单位建筑面积评估值房屋建筑物评估值房屋建筑面积，元平方米个位取整土地使用权的价值采用市场比较法和成本逼近法对土地在价值时点的价值进行估价。

其价值内涵为登记地类用途为工业用地，现状用途为工业用地，土地使用权终止日期年月日，土地剩余使用年限为年，宗地实际开发程度为宗地红线外五通通路通上水通下水通电通讯，宗地红线内场地平整，现状容积率为。

于价值时点二五年三月二十五日的出让国有建设用地使用权价格。

土地重新取得价值具体情况如下宗地面积平方米土地使用权价值总额人民币元五家渠市团工业园区新疆新型材料有限责任公司工业房地产抵押价值评估第页大写金额人民币柒佰贰拾柒万贰仟元整土地使用权单价人民币元平方米详见土地估价报告新疆估字第号。

房地产评估值序号房屋计算过程同案例所示，具体评估过程不详列，评估结果详见下表序号房屋所有权证层数用途结构建筑面积单价元评估值元五房权证梧镇字第号共层工业厂房钢结构五房权证梧镇字第号