太平洋百货世纪金花富成百货新华图书城市场北园春市场明珠花卉市场名都家具城医疗军区总院武警医院煤矿医院教育中农大附中附小小农业大学休闲儿童公园科技馆娱乐北园春友好大酒店金阳酒店科利华酒店独山子酒店翼龙酒店九家湾项目主要道路西过境公路苏州路立交阿勒泰路公交路路购物五商场西单商场西部国际超市好家乡超市市场九家湾农贸市场国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场木材场美居物流园百商物流园苏州路钢材市场百万庄机械市场亚中机电市场等医疗铁路医院武警黄金医院冶建医院教育铁三中铁二小林子校休闲蜘蛛山新城公园植物园体育馆娱乐冶建俱乐部红楼诺亚方舟地窝堡项目主要道路迎宾路迎宾路乌昌公路公交路路路购物购物设施缺乏，主要到铁路局购物医疗石油医院教育中铁四小南航航天学校社区地调处家属院机场家属院九运司家属院大修厂家属院二主要经济技术指标预测项目建设内容和建设规模平顶山项目该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。该片区现阶段多层住宅平均价格在元元平米，从年以来，上涨幅度高达以上，年增幅在以上。该地块由三个相对的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区东区与原有建筑相连的空地和库房北区是和宏大锦福苑相接的项目供应科库房，地势呈南低北高东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对的三个组团。社区西区沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。九家湾项目该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域公里路程内的大型市场在家以上，总建筑规模在万平米以上。该项目公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场，总建筑规模在万平米以上。受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低均价元元平米，销售规模十分有限万平米以内年，因此现阶段不适合住宅。该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。沿街进深米内建设大型市场和办公酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。地窝堡项目该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。该地块十分平整，与迎宾路约公里距离，东与地调处家属院石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有水渠穿过。根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期可持续运做。项目主要经济技术指标平顶山项目占地面积平米已开发面积现有建筑基地面积平米，建筑面积约平米学校占地面积平米可开发土地面积平米。其中拆迁平房可开发土地面积平米，与锦福苑相连的项目供应科仓库可开发土地面积平米经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下容积率控制在以内，建议规划两幢小高层，提高容积率绿化率建筑面积按的容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积的，即平米底商建筑面积占总建筑面积的，即平米公共建筑面积占总建筑面积的，即平米考虑到层数层住宅平均层数层绿地率扣除平米的安置面积户，平米户，实际可销售面积平米。规划说明建议开发大型仓储物流中心。该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域公里路程内的大型市场在家以上，总建筑规模在万平米以上。该项目公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场，总建筑规模在万平米以上。依托周边日趋成熟的商业环境和物流优势，开发大型仓储物流中心是最佳的选择。该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发和仓储物流中心。沿街进深米内建设大型市场和办公酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。市场开发定位服务对象自营外贸和周边大型市场经营商品建材陶瓷机电机械等经营形式商品销售如建材陶瓷等的批发销售市场配套服务如仓储和物流外贸申请国家边贸口岸，利用仓储规模和物流优势，针对中亚国家展开外贸经营卖场规划沿街层大型交易市场，中区仓储和外贸商品展示中心，负层大型仓储物流中心配套设施大型仓储停车场物流配载中心外贸交易展示中心商务酒店金融机构等该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，同时乌鲁木齐政府提出建立商贸中心和仓储物流中心，两个中心建设的战略规划，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。方案二住宅开发备选方案建议规划经济技术指标项目单位数值基地面积平米总建筑面积平米住宅建筑面积平米底商建筑面积平米公共建筑面积平米规划区容积率以内住宅平均层数层绿地率扣除平米的安置面积户，平米户，实际可销售面积平米。规划说明本方案属备选方案。地窝堡项目建议规划经济技术指标项目单位数值基地面积平米总建筑面积平米住宅建筑面积平米底商建筑面积平米公共建筑面积平米住宅平均层数层规划区容积率以内绿地率扣除平米的安置面积户，平米户，实际可销售面积平米。规划说明从土地储备和有效利用性两个角度出发，作为兼并企业的生产用地和循序渐进的开发土地，整体规划分期开发以销定产提升价值。该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限，不适合立即开发。但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。该地块十分平整，与迎宾路约公里距离，东与地调处家属院石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有水渠穿过。根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可拿出万平米作为九家湾地块开发后运输建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期可持续运做。建设方式和进度安排建设方式平顶山项目为多层住宅开发，受销售利好影响，可由天运房产独家开发九家湾项目是大型商业项目，存在较大的风险性和运做难度，可与有经验的批发或仓储物流企业联营运做，并与其它有实力和经验的企业合作开发地窝堡项目是长线运做项目，同时作为我公司生产和储备土地，建议由我公司运做进度安排三个项目整体实施进度表进度项目年年年年年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年平顶山项目期二期九家湾项目市场住宅地窝堡项目期二期三期平顶山项目两年年下半年年上半年九家湾项目三年年下半年年底地窝堡项目三年半年年底平顶山项目开发进度表本项目拟用两年时间，分两期开发开发进度见下表进度项目年年年月月月七通平期基础期结构期交付二期基础二期结构二期交付期个月年月年月二期个月年月年月九家湾项目开发进度表本项目拟用两年半时间，分两期开发开发进度见下表进度项目年年年月月月七通平商业基础商业结构商业交付二期基础二期结构二期交付商业个月年月年月二期住宅个月年月年月地窝堡项目开发进度表本项目拟用三年半时间，分三期开发开发进度见下表进度项目年年年月月月七通平期基础期结构期交付二期基础二期结构二期交付三期基础三期结构三期交付期个月年月年月二期个月年月年月三期个月年月年月五目投资和财务分析成本分析土地成本该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的元建筑平米计提成本。建安工程费乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在元平米左右，砖混结构在元平米左右物流中心商业含商务的建安费用在元平米左右前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究勘查等，前期费用约占建安费用的基础设施配套费包括供电供水燃气暖气排污电信绿化小区道路建设等，住宅约元平米，商业约元平米公建配套费公共设施幼儿园会所等室外景点绿化费安防系统费室外道路费等，约占建安费用的不可预见费按以上工程项费用的提取开发费用包括管理费用销售费用财务费用。其中管理费用按工程建设费用的提取，销售费用按预估销售额的提取其中住宅最低为商业最高为，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。总成本总开发成本为以上项费用之和。项目投资成本估算平顶山项目成本估算表平顶山项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用万元单价元平米说明土地成本根据暂定数据计算以实际为准建安费用框架结构，平米元平米前期工程费用建安费用的办证费用建安费用的可行性研究建安费用的规划勘探设计费建安费用的其它费用建安费用的基础设施配套费供电水气暖以及排污绿化小区道路公建配套费建安费用的不可预见费用ⅹ开发成本核算期开发成本平米，占二期开发成本平米，占开发费用管理费用按开发成本的计销售费用预估销售额万元开发总投资贷款利息利率，半年计见投资计划和资金筹措表总成本核算以上各项成本占总成本的比例分别是成本各项比例分析图九家湾项目成本估算表方案商住开发商业含商务楼成本估算表项目费用万元单价元平米说明土地成本根据暂定数据计算以实际为准