【掌控中考】（湖北专版）2016中考化学 第十单元 酸和碱复习课件

而膳章项目建设方案项目用地及位置演艺中心二期项目位于现演艺中心场馆东西两侧，北依荔枝公园原生态山体，毗邻区行政中心市民广场文化中心，南靠科学城主干道开创大道，是原演艺中心预留两块用地，也是目前科学城核心位置唯较大面积可开发用地。

中间通过演艺中心地下廊道结合相连，使之成为个有机的综合体。

项目分东地块地块编号和西地块市民广场二期，含地铁上盖的商业开发地块。

其中首期开发地块编号为的东地块，将作为广地块为演艺中心二期项目用地地块为期地下停车场地块为现演艺中心场馆为地铁号线延长线演艺中心站点。

州国际演艺中心商业居住及文化配套。

二定位二期项目依托演艺中心期项目的辐射力和赛事的节目影响力，定位为具有与国际演艺中心产业互动，提升开发区萝岗区文化产业地位，完善广州市东部新城区城市生活配套，集文化商演创意办公居住休闲等功能复合，相互作用与互为价值链的区域性地标建筑和多种功能于体的文化体育总部产业园区，吸引和集聚广州及珠三角音乐文化体育人才来此创业和发展，打造广州市文化体育产业的孵化器和集聚区。

三布局国际演艺中心体化配套综合体，从产业定位外观造型商业运营式达到完美的和谐，达到文化商业模块与演艺中心的互动。

东地块至三层为商业综合体含写字楼，面积约万平方米，由两大功能布局组成，第功能布局包括大型超市百货主题店餐饮娱乐健身休闲等，满足周边住宅小区政府及企业机构的商业需求第二功能布局包括电影院演艺厅文化美术馆及文化创意培训展示室等，满足社区文化普及需求，打造香雪文化艺术中心。

四楼以上为产权式住宅，面积约万平方米之间，针对演艺中心产业链中的艺术工作室个人工作室艺术从业者等自住创作和创业之用。

建立艺术产业集聚区，鼓励创意人才创办企业，建立创意工作室实验室，引导建立大学生文化创意实训基地，定期举办文化产业人才培训班研修班。

开展多种形式的创意培训和实践体验，鼓励全社会文化创意创造。

凝聚国家音乐产业基地氛围，推出了“音乐孵化器”项目，专门扶持音乐产业的创新项目，成为音乐圈聚集创业的好地方。

西地块沿地铁上盖，以钢化玻璃建筑与地铁和谐，构造沿线风情街，咖啡屋便利店酒吧间，通过地下连廊，穿过演艺中心期，直达东区地块，形成地下商业空间。

四规划建设规模和投资情况设计方案项目首期东地块用地面积拟规划用地性质是综合用地，商业兼容住宅，建筑密度控制在，建筑基底面积容积率约，总建筑面积项目总投资约万元。

其中地上商业含写字楼建筑面积住宅建筑面积地下建筑面积，含个停车位。

五运作模式第方案，按管委会批准的方案，财政统筹，竞得土地，以项目开发纯收益反哺演艺中心场馆运作，减少期建设财政负债，构筑演艺中心可持续经营的造血机制。

即由凯得文化公司成立项目公司作为东地块地块编号投融资主体，项目公司注册资金为亿元。

采用纯商业开发经营和管理模式。

写字楼住宅部分计划全部对外销售，快速变现商业部分对外出租，力争实现项目开发商业价值最大化。

投资及经营纯收益除用于减少期场馆建设财政负债，剩余部分留在凯得文化公司用于弥补场馆日常运营开支缺口。

第二方案，按管委会批准的方案，财政统筹，凯得文化公司参与土地投标，当超过定的地价后，则不再参与竞标，由价高者得。

区政府择时将相当于地块出让的资金以注资的方式，通过凯得公司增资于凯得文化公司，专项用于演艺中心负债的偿还和弥补场馆日常运营开支缺口。

六资金筹措计划凯得公司是开发区重要的投融资主体之，融入的资金在区财政统筹下，由公司专项用于开发区社会经济建设。

凯得公司今年月底可以发行中期票据到位资金亿元年月日已取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，明年上半年还计划发行短期融资券约亿元，都纳入财政统筹管理。

故在发债资金未到之前，先由财政注资或借支亿元，用于支付地价和启动费用。

后续开发资金由开发贷款和住宅写字楼预售款资金解决，为了降低风险也可以引入战略合作者，力争项目开发商业价值最大化。

七项目报批及建设周期年月管委会审议通过，同意地块编号由凯得公司负责投资开发和商业运作，并按照国土部门的规定取得土地所有权。

并由区财政安排专项资金人民币亿元作为土地款及项目启动费用。

年月土地招拍挂。

年月规划方案设计方案报管委会及有关部门审批。

年月前完成施工图纸设计及规划报建。

年月完成招投标监理设计施工等招标。

年月奠基开工，办理好相关施工证。

年月完成三通平水通电通路通和场地平整。

年月结构完成，开始预售写字楼及公寓，回收成本大概亿。

年月结构封顶，主体验收相关检测，水电设备安装，并开始装饰工程配套及景观。

年月竣工并交付，回收成本约亿。

第六章项目的投资概算土地出让款项目首期东地块用地面积按地价元，容积率计算面积，土地费用为万。

二项目前期费建设前期费用主要包括工程咨询费编制可行性研究报告费勘察设计费环境咨询服务费招标代理服务费工程量清单编制费施工图审查费审核竣工结算费等，共计约万元，明细如下表所示序号项目及费用建筑面积单位成本元建筑成本万元建设项目前期工作咨询费编制可行性研究报告勘察费设计费环境影响咨询服务费招投代理服务费工程量清单编制费施工图审查费审核竣工结算费招标控制价评审费建设工程交易服务费合计三建筑安装费建筑安装费包括土建工程费机电及设备安装费装饰装修工程费总图工程费场地平整室外绿化总平管网等，装修工程成本约万元，计算明细如下表序号项目及费用建筑面积单位成本元建筑成本万元土建工程机电设备及安装装饰装修工程总图工程合计四项目管理费项目管理费约万元，明细如下表序号项目及费用建筑面积单位成本元建筑成本万元市政设施维护费行政事业性收费建设管理费场地准备及临时设施费工程保险费合计五开发间接费开发间接费合计万元，明细如下序号项目及费用建筑面积单位成本元建筑成本万元管理费用销售费用税费合计六流动资金因本项目需要大量流动资金启动，如生产车间运作及连锁店开拓，按建设总投资的以内估算本项目的流动资金，约，万元。

七投资估算总表序号明细金额万元土地出让金，土建工程，装修工程，设备及安装，其他建设费及预备费流动资金，合计，八资金筹措投资所需，万元，通过股东投入及贷款获得。

第七章广州国际体育演艺中心二期项目分析项目优势分析开发区管委会政策支持，经济和社会发展目标致机会环境优美，位于开发区管委会交通枢纽与黄金地段机会集商业行政办公文化创意健身休闲培训于体，可以弥补本地区中高档商娱的空缺机会周边高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活机会周边政府部门，商业金融医疗教育等配套齐全机会道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响机会市场供小于求，有强烈的市场需求机会凯得文化单独开发，贯彻管委会精神可执行力强机会商业配套会随着科学城建设及规划而升值机会二项目劣势分析价格可能较周边其他商住小区要高威胁本地区人口密度及购买力相对不高威胁本地商业品牌简单，档次不高威胁距传统消费中心区有公里，城市次中心尚未形成威胁市场不成熟，培育期较长威胁土地用途定性可能影响价格决策威胁。

第八章研究结论演艺中心二期项目是开发区萝岗区开发的集开发区香雪文化艺术工作室先锋音乐文化创意区演艺人才培训以及商业服务休闲娱乐住宅等多种功能于体的文化体育产业园区优质项目。

开发经营前期，除了可以将住宅写字楼全部销售，进行快速资金回笼外，未来商业经营也具备很好的投资回报。

总体而言，通过二期项目的开发并在商业化的运作下反哺期场馆的经营资金不足，降低开发区财政负担，为开发区提升发展文化体育产业，打造香雪文化艺术中心起到助推作用。

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第章摘要公司基本情况广州凯得文化娱乐有限公司以下简称公司或凯得文化公司，主要业务是膳食营养补充剂的研发生产和销售。

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年，全球营养产业总体规模已达，亿美元，其中膳食营养补充剂的市场规模超过亿美元资料来源中国营养产业发展报告。

年，在金融危机的背景下，全球膳食营养补充剂的销售额仍然达到了