1、“.....进步放宽外地人落产开发企业的重要性，因此，除了扎扎实实的做好产品开发以外，未来几年，发展商将投入大量的宣传推广和细致的工作以及良好的服务态度逐步建立企业品牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展。项目供应量巨大且集中，竞争加剧与年南宁市房地产市场对比，发现年南宁市项目的供应量有了较大的增加，新城江南城北兴宁等区均有不同的项目面市，并且面市的项目大多数以大盘出现，新城区成尤为突出。新城区的新项目与其它城区相比居首位。主要有翡翠园荣和山水美地宁汇新天地大自然花园香榭里香格里拉花园天赐良园中鼎温馨家园中天世纪花园岭南家园金湖湾铭湖经典城市之光，其中荣和山水美地规模最大，占地约亩，总建筑面积约万平方米，其次是翡翠园，占地亩，总建筑面积平方米，由栋别墅栋多层栋小高层组成，规划户，目前均价元平方米，已作为全国五个国家级康居示范工程之，市场供应量较大......”。

2、“.....以上这些项目旦全部进入市场，可以断定供应量是个惊人的数字。以上这些大大小小项目的先后建设，会加快琅东凤岭区域房地产的成熟，尤其百翡翠园荣和山水美地两个项目建设顺利，则对带动凤岭区域的发展起到个不可估量的作用。综合分析，南宁市房地产市场竞争越来越激烈，竞争的方式也在不断的转变，到年下半年开始，项目之间的竞争将侧重于产品方面的竞争，合理实用舒适超前物管环境等价值也将步步体现出来。年，别墅产品大扩张根据市场调查及其现状，年的房地产市场，除常见的多层小高层高层住宅的迅速发展外，更为突出的另个特点是别墅产品大扩张，宁汇新天地龙胤花园橘郡阳光别墅丽水湾等纯别墅区先后面市，规划中的枫林蓝岸，以及仙葫经济开发区已拿到土地的几个在型项目，规划中也有大量别墅。可以预见......”。

3、“.....户型合理实用的三房仍是市场主力军通过对潜地购房者调查发现，购房都比较喜欢并接纳户型合理实用的三房。合理实用实惠仍然是目前购房者关心的因素。通过调查岭南家园首次推出的单位，三房当天销售以上，中天世纪花园整体上也比其四房好销。翡翠园在相对高价的情况下，其三房比四房易销，但其总体面积偏大，实用性不强，销售缓慢。事实证明，合理性实用性加上实惠，是购房人士所必须考虑的问题。中高档次价位项目剧增按照年南宁市人均收入和购房支出比例，划分为三个档次高档次住宅均价元平方米以上中档次住宅均价元平方米低档次住宅均价元平方米以下根据调查显示，南宁市目前主要在售的项目多个，其中，中高价位点以上，目前翡翠园均价元平方米天赐良园均价元平方米中鼎温馨家园均价元平方米中天世纪花园均价元平方米，而低价位住宅产品极少，仅有江南新兴苑翠湖新城恒大新城阳光新城等几个大型的项目......”。

4、“.....形成市场产品档交结构推衡。值得重视的是亟待推出的大型项目如香榭里宁汇新天地翡翠园大自然花园荣和山水美地维也纳森林等规模品质都相当可观，旦全面上市必将给市场带来巨大的冲击，市场竞争必然加剧。由以上分析可以看出，南宁市房地产市场正在迈同健康理性和成熟的发展大道，政府调控手段力度加强房地产开发区域扩大，在建项目增多，供应量增大，住宅产品结构日趋合理房地产开发商储地意识品牌意识营销意识专业分工意识逐步加强购房者对品牌规模配套环境等方面要求日益觉醒。依据对北京上海广州深圳等发达城市房地产市场历程研究经验，我们认为南宁市房地产市场走向规范只需要年的时间，因而这几年是开发商快速发展项目获得超额利润和树立品牌实现企业持续发展的良机，而旦整个房地产走上正规，则开发商必然面对获取土地成本增加资金压力增大竞争加剧购房者挑剔等方面的压力......”。

5、“.....住宅市场总体综述市场发展概况年南宁房地产市场飞速发展，商品房成交面积突破万平方米，成交金额达亿，比上年同期增长，住宅市场发展比较明显，增量大幅度增加。楼盘分布东部以东葛路延长线向东，长湖带，金湖广场周围和民族大道延长线，以及青山路，分别分布着岭南家园中天世纪花园中鼎温馨家园南湖国际广场天赐良园香格里拉花园以及铭湖经典佳和大厦亚航财富中心文德大厦佳德鑫水晶城金湖湾和实水榭花都地王国际商务中心东方曼哈顿和香榭里花园大自然花园荣和山水美地翡翠园以及澳洲丽园半山丽园青秀山庄等楼盘仙湖开发区有橘郡阳光别墅碧丽山庄丽水湾别墅龙胤花园别墅金地世家彩虹家园北部以北湖路和秀厢路较集中，分布着柏涛湾振宁公寓振宁翠峰恒大新城和万秀小区。西部楼盘较少，分布散，有北大路的梦泽园，衡阳路的振宁雅苑，大学路的文华园，高新技术开发区的高新苑江南楼盘亘集中于白沙大道五路和江南路......”。

6、“.....五路有丽江村丽江花园三元小区翠湖新城，江南路有江南香格里拉花园江南馨园金康居住小区荣宝华商城庭香园和玫瑰园大沙田有新加坡城阳光新城和斯壮家园中部主要以商业物业为主，纯住宅为辅，分布着万达商业广场新朝阳商业广场交易场商业大厦和世贸商城绿城翠堤湾金朝阳等楼盘。楼盘价格。根据年南宁市人均收入水平和购房消费支出比例来分高档次住宅均价元以上。中档次住宅均价元。低档次住宅均价元以下。高档住宅集中分布于民族大道延长线，即快速环道外围，以及南湖边缘中档住宅则集中于东葛路延长线长湖路和琅西区域低档住宅则集中分布在江南，城北两区商业物业比较集中于城市中心。销售形势低档次住宅总体市场销售火爆中档次住宅市场占领的市场份额为主高档次住宅市场占有量仅次于中档次住宅，但销售情况不太乐观。市场基本特征分析从宏观因素看南宁市房地产市场年快速发展......”。

7、“.....是国家西部开发政策，政府加快城市化进程，加大城市基础建设，银行按揭政策共同支持的结果。年南宁市对市政建设投入达亿元以上，比年增加倍，年将超过亿元以上。从国家到地方政府的“大投入”，使房地产市场进入“快车道”。从产品因素看市场还没有进入过剩时代，高中低档产品交投两旺，户型以三房和二房为消费主流，以期房和毛坯房为主，向消费者提供改善居住空间基本功能的产品，进入世纪，环境意识觉醒，带有环境附加值的产品旺销，消费者注重追求舒适享受健康生活的产品，但目前市场尚缺乏像南国奥林匹克花园那样具有人文特征的产品出现。从开发主体因素看市场开发整体水平不高，开发意识落后，投入市场运营资本不足，对政府投入市政配套的依赖性较强，目前市场仍是“军阀混战，群雄割据”缺乏市场“霸主”。从市场结构看高档市场供应量过剩，中低档市场需求不足......”。

8、“.....开发风险较大。以琅东凤岭区域为例，总价超过万元的大户型开始滞销。从土地出让市场看政府年月份首次招投标拍卖出让土地，位于琅东的两块地拍出“天价”，每亩万元以上，这意味着土地开发门槛提高。虽然天价土地出让暂时能为政府市政建设“输血”，但从另方面看，会使区域房价上升过快，增大开发风险，影响住宅产业化发展。各类型物业市场分析多层小高层住宅市场分析概况社会经济的发展，居民收入的增加，消费水平的提高，对生活质量的要求也比较讲究，追求种舒适的居住环境。城市各城区结构不同，直接影响各城区经济结构人口结构人口素质人均收入生活水平和消费能力的差异化。城市向东发展，带动引导大部分“中产阶级”迁移，新的住宅产品或环境是先富起来部分人的物质享受......”。

9、“.....此时的住宅市场产生“两极分化”现象，住宅“两极分化”的产生也就决定了居民居住区的划分。江南城北两区目前人均收入相对于新城区兴宁区的人均收入比较，则略显偏低，因此决定了部分人的消费能力，也决定了城区住宅市场的目标客户群体。市场总体呈现“两高两低”趋势，“两高”指东部以小高层为主导产品，价格比两南部高“两低”指西部江南以多层为主导产品，价格比东部低。目前多层住宅集中分布于江南和城北区，江南区的金湾花城金康住宅小区玫瑰园公寓庭香园荣宝华商城江南新兴苑丽江花园三元南宁苹果园项目可行性研究报告项目发展时机研究经济发展因素南宁市地理位置概述本项目所在城市南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，是全自治区政治经济科技文化教育信息和金融的中心。南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青......”。