的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。业主代表大会由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。次性付款指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款次性付给售房单位的付款方式。分期付款购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款针对期房，交房时，款项全部付清。银行按揭指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保般的购房合同和产权证作为抵押，住房七成二十年门面五成十年或六年十年。公积金全称住房公积金，指城镇住房制度改革中，国家机关国有企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金门面不行。缴存比例均不得低于职工上年度月平均工资的，有条件的城市，可以适当提高缴存比例缴存方式是由职工个人缴存二是由职工所在单位缴存个人住房公积金贷款指参加了住房公积金制度的职工，在购买建筑翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。契税指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的定比例，向产权承受人征收的次性税收。公共维修基金指住宅楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金普通住宅电梯房门面。生地指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。起价即起步价是指物业所有房源中的最低销售价格般指户型朝向格局不好的楼房价格，各层的差价几十几百元。基价即基础价指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系楼层朝向不同价格也不同。均价即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。成本价指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费管理费贷款利息税金二建筑基础知识三通平是指在土地开发时进行的通水通电通路土地平整。七通平给水排水电力通讯燃气热力道路通和土地平整。占地面积红线范围内的面积。建筑面积指建筑物外墙柱勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台挑廊地下室室外楼梯等。销售面积指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。使用面积指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和在住房买卖中，般不采用使用面积来计算价格。公摊面积标准指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成室内外楼梯内外廊公共门厅通道电梯配电房设备层设备用房结构转换层技术层空调机房消防控制室为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间电梯机房水箱间等二套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。实用面积建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。计租面积住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内建筑面积套内使用面积标准层的使用面积系数容积率总建筑面积总用地面积多层容积率大致为，高层为，超高层为，别墅为左右容积率越低，居家环境越好单价高品质高容积率越高，单价低品质低建筑密度基底面积之和总占地面积绿化率指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式首期购房款不低于，二次购房者首付不低于购房人已付购房款收据原件及复印件购房者或配偶单位的工资收入证明与开发商签订的购房合同开户银行开户的活期存折并含有个月的按揭款个人住房借款合同，借款借据委托银行扣收购房房款协议书住房抵押承诺书贷款申请书。办理银行按揭需交的费用保险费保险费率年年贷款额交保险公司抵押费，贷款额交房地产局律师见证费，贷款额交律师事务所备案登记手续费，每份合同元交房地产局印花税，每份合同元交房地产局按揭资料费，每份合同元交银行公积金提取条件符合以下条件的可以次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。职工购买建造翻修大修自住住房职工离退休时完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的户口迁出所在的市县或者出境定居的偿还购房贷款本息的房租超出家庭工资收入的规定比例的。公积金贷款是有限额规定的贷款额不能超过万元的最高上限贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的倍贷款额不能超出总房款的预售房的条件土地出让金已缴清，取得国有土地使用证取得建设用地规划许可证投入工程总建设资金达到以上不含土地出让金施工进度已明确，交房日期已明确竣工验收前五附加内容房地产营销培训基础知识房地产销售行业它是个精彩特殊的无处不销售人人都使用升值空间大有趣自由有成就感锻炼人，上不封顶收入的个较灵活广泛综合性的个行业。有正确的价值观价值观信念期望态度行动目标行动过程执行核心价值中程目标短期目标每日工作计划忌语大概不能肯定的语言五声四语迎客声称呼声致谢声送客声反对四语蔑视语烦躁声否定语斗气语建筑面积必须高于米低于米的车库，杂屋没有产权，建筑如配套游泳池车库等不算面积朝向般以客厅阳台的朝向为准。商圈称之购买圈或商势圈，指在定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的定范围或区域。分为核心商圈以大型商场为中心，人口占，价格高次级商圈拥有客户占边缘商圈分布密度小，产品低档，价格低。商业饱和度是测量个商圈内的商业物业的供求量的个重要方式。商业饱和度主要客户指数每个顾客平均购买量商圈内的经营面积严重影响房地产价格因素价格组成土地成本价格建安成本利润管理费用国民生产总值，指数房地产政策法律法规影响房地产因素开发商实力经济态度地段交通周边环境配套设施绿化升值政府规划潜力客户定位产品设计物业管理市场供求品牌销售技巧自然环境不可复制影响每栋单位的价格因素楼层层高户型朝向景观外围功能面积建筑结构多层层以下，金三银四铜五六高层层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好影响商铺升值潜力地段交通配套市场定位业态定位消费群品牌人流量物业管理。针对每个铺位影响因素位置面积面积小面积消费群体多，价格高楼层铺型柱开间阻挡配套设施。递名片技巧当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你递资料准确时间当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解当你递名片时，起递给他如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容条条讲解下去，然后合上递给他市场调查目的，其实反映市场现状了解竞争楼盘了解消费需求了解消费行情为策划销售提供依据具体调查内容产品调查规模占地面积铺位功能定位做什么，业态定位铺型配置电梯空调水电表装修物业管理经营时间配套调查内部配套周边环境配套功能配套价格调查销售价格均价不同楼层差价付款方式租金价格临街与内街价格具体调查方式问卷街访入户走访单层左手入门双手右手入门专家访谈市场客户访谈具体调查对象市场商城专业街步行街专卖点具体配套调查医院银行超市休闲场所酒店学校交通人流车流公交车长途车风水与房地产营销南向房间特征通风时间长日照时间长不易发霉冬暖夏凉。风水宝地依山伴水，龙脉建筑物的朝向的阴阳取舍。阴山之南水之北阳山之北水之南龙椅之地绿色是生命色中纬度夏吹东南风西南风建筑颜色红色象征权利富贵尊严红色镇邪。行销沟通行销直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性行销目的将产品信息传递给客户有清晰直接拓展信息的传播渠道增加客户来源通过传播接触来源行销方式发传单上门拜访拦截客户，竞争对手的地方投资客经营户组织意向客户召开恳谈会议传达信息内容项目片区的介绍目前商业状况如交通车站公交车未来前景和市政规划产品的介绍业态的介绍科技含量项目背景介绍项目立项开发建设等产品技术参数面积配套装修环境道路电梯价格的介绍寻找目标客户的方式湖南省黄页，寻找生产厂商代理商场部科研单位查找电话地址上网查询大型的展览会交易会目标客户多家咨询媒体收集需要准确的销售工具名片楼书置业手册价格表计算工具政府文件同事通讯录信心问题核心问题，市场能否作活，作大使用率实用面积建筑面积小高层的使用率小于多层高层的使用率小于小高层以上写字楼的使用率小于高层产权证土地使用证房产证集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让出租。第第个公共意识，注意于健康保护，环保方面。任何货币在保值的前提下，才能实现其价值。绿化是生态内的非常小的个方面。环境周边所表现的元素生态人文地理交通。个楼盘的环境包括绿化交通密度配套设施日照朝向。价格昂贵便宜加权比较法在价格上及对手比较加或减，不超过如对方元反之元盈亏平衡法经验评估法根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括均价起价作用，降低入市门槛般是低开高涨，只对于大型楼盘而小规模楼盘不宜采用低开高走最高价最好的楼层肯定是最高价垂直价格般金三银四铜五铁六，超过米空气质量越差价格的可塑性有品牌价值的空间目标价格自我实现的价格。价格构成土地出让金三通平拆迁安置费勘查设计费了解地质结构公共基础设施费统称土地成本建安成本土建成本管理成本包括营销预算成本融资成本利息税收费用利润销控内部认购定向二八理论好次差三七理论好次差公开销售用于调节控制销售进度，先销次的，留下部分好的，用于最后冲刺。包括强销期寻找热销势头持销期也叫调整期，合理安排冲刺期扫尾期。建筑品质施工方的资质图纸设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划设计院进行调查，研究建筑材料质量好坏，是否环保产品怎样才能成为出色的专业人士爱心专业知识营销知识心理知识社会学经济学法律学金字塔型小盘般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色营销手法营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部酒吧歌舞厅高尔夫通过派人进入上述场所与期接触吸引顾客实行营销，节省广告费及其它费用。项目定位了解最大化的消费群体再了解消费型态得出需求市场产品国家标准建筑密度住宅类型类二类三类低层多层中高层高层国家标准容积率别墅，般是高档小区中档小区低档小区类小区公共基础设施布局完整，整个环境良好二类小区公共基础设施布局完整，环境不良好三类小区公共基础设施布局不完整，环境差房地产基础专业知识房地产指房产和地产的总称又称不动产。房地