细指标见下表 经济技术指标汇总表 序号项目名称指标 规划建设用地面积 代征城市道路用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 建筑物占地面积 道路广场占地面积 绿化面积 容积率 绿地率 建筑控制高度 建筑层数层 停车位位 级开发总投资额约万元人民币 二项目承办单位概况 根据北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号，土地储备开发 坚持以政府主导市场化运作的原则，可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相 应资质等级的房地产开发企业承担。 根据年月，北京市土地整理储备中心下发的政府储备土地和入市交易土地联 系会项目审议结果告知单编载明经年第三次政府储备土地 和入市交易土地联审会审议通过，北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限 责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，继续办理或完善有关手续，并完成征 地拆迁补偿及市政建设等工作后再入市交易。 作为开发主体之的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于年，是家集房 地产开发与销售于体的综合型开发企业。公司注册资金万元，总资产亿元， 公司经营范围包括房地产开发与销售房地产信息咨询。 北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中 稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产建 筑工贸物业装饰装修星级酒店及高档公寓等为体的横跨多领域多行业的综合性 房地产企业，企业总资产近亿，先后开发建设了世豪花园世豪国际酒店和世 豪国际公寓等项目。 北京世豪房地产开发有限责任公司依靠勤奋求实团结拼搏勇于开拓争创流 的企业精神，手抓人才开发，手抓科学管理，正逐步向综合化多元化集团化的大型世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 企业迈进。 三编制依据 海淀区控制性详细规划 海淀区土地利用总体规划 北京市规划委员会规划意见书规意字号 政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单 编 世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评 北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复京环审 号 委托方提供的数据资料 世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 第二章项目开发的必要性 项目提出的背景 北京市建立土地储备制度是从年开始的，年北京市出台了北京市人民政府 批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发 号，意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度 改革。自年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目 前已经形成了个各委办局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门 报批的环节。 年月，市政府又出台了北京市国有建设用地供应办法试行，年月 相关的委办局包括北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会 北京市建设委员会北京市财政局等各个部门，联合制定出台了系列的文件，包括北 京市土地储备和土地级开发暂行办法北京市土地级开发及经营性项目用地招标挂 牌出让流程示意图试行北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办 法北京市收回企业国有土地使用权补偿办法等系列的规范性文件。 这些规范性文件的出台，对多年来土地供应缺乏总量控制和计划遏制炒项目和乱 圈地的现象，起到了良好的作用。为加强国有资产管理推行土地储备制度规范土地经 营行为营造良好的土地投资环境提供了政策保证。 本项目就是根据北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地 进行招标挂牌出让等有关问题的通知京国土出号的规定以原建设单位为 主体，继续完善前期相关批准手续，并进行征地拆迁市政基础设施建设等，使土地达到 规定入市条件的项目。 目前，本项目已经通过了市国土局的联审会，并取得了政府储备土地和入市交易土地 联席会项目审议结果告知单编，目前正处于申请立项的阶段。 二项目开发的必要性世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营 业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约米。世豪大厦地理位置十 分优越，背靠中关村科技园核心区，中关村科技园的定位不单只是发展业，而是建设 集高科技企业行政办公金融资讯科技贸易与科技会展中心于体，并配有商业酒 店文化康体娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区南望金融街西临西 三环，西三环便是众所周知的中央商务区。西三环直以来是政府军队各大报告 第页共页 政府令第号进行补偿地上建筑物根据北京市房屋重置成新价评估技术标准京 国土房管拆号的有关规定，进行估算。其他补助费用如拆迁补助费工 程配合奖停产停业损失拆除等费用按照北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复 京政函号及现行市场标准估算。 可行性研究挂牌底价拆迁评估费用 审计律师工程监理等费用 市政基础设施建设费主要是指市政设施的建设或接入市政管网所需交纳的费用 交易过程中发生的税费主要是指须交纳的部分政府税费 贷款利息实除了按照对土地级开发企业的规定，应具备定比例的自由资金以 外，从金融机构获取贷款应支付的融资成本。 不可预见费主要是指土地级开发过程中发生的各种不可预料的费用 管理费用主要是指项目办理土地级开发前期手续过程中所发生的管理费用 二项目基本情况数据 根据北京市规划委员会规划意见书附件选址规意选字号拟建项目 资料如下 规划条件说明 项目面积平方米备注 总用地面积折和亩全部为新征占集体用地 总建设用地面积亩 其中，综合类用地 代征城市公共用地面积亩 其中，代征道路用地面积 待征地现状基本数据 类型户数建筑面积平方米占地面积平方米备注 宅基地折合亩 周转房 折合亩非住宅 办公仓库 合计亩 备注根据项目现状总建筑面积约为平方米，总用地面积为平方米，扣除 宅基地部分，计算现状容积率，以分摊世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 各现状用途地上建筑物的占地面积。 三具体估算 按照土地级开发阶段的投资经验指标和有关规定，估算海淀区东升乡皂君庙村世 豪大厦项目，综合开发成本约万元。具体估算过程如下 征地拆迁补偿费万元 Ⅰ宅基地万元 根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号，拆迁宅基地 上房屋实行货币补偿的，拆迁人应向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆迁房屋的重置成 新价和宅基地的区位补偿价的计算办法按照北京市宅基地房屋拆迁补偿规则京国土房 管征号计算 其计算公式为 房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价 基地区位补偿价。 按下列公式计算 宅基地区位补偿价当地普通住宅指导价房屋重置成新均价户均安置面积 户均宅基地面积。 当地普通住宅指导价，有区县人民政府参照定时间定区域内普通商品住宅均 价城市规划等情况综合确定。 根据北京市建设委员会公布的海淀区年普通商品期房交易市场价，城区普通住宅 期房预售均价危元平方米。海淀区平均为元平方米。新建商业用房交易市场价 格为元平方米。它代表的是监测区域新建商品住房买卖市场价格的般水平。结合 专业人员对项目周边楼盘的实地调查，及对未来房地产状况的预测，暂确定本项目的当地 普通商品房指导价为元平方米。 房屋重置成新均价，是指定时间定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均 价，具体标准由区县人民政府按照区域内农村房屋建设情况在元平方米幅度内确 定。 通过专业人员的实地勘察，被拆迁地区的房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大 部分经过了翻修。结合北京市建设工程概预算定额，房屋重置成新均价可初步确定为 元平方米。 户均安置面积，按照平方米控制，具体标准由区县人民政府根据当地农村世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 经济发展水平农民居住情况确定。 海淀区东升乡目前已经城市化，通过专业人员的实地了解，开发对象属于城中村， 东升乡周边高校科研单位较多，经济发展水平较高，农民居住情况较好。因此确定本次预 算的户均安置面积按照平方米估算。 ④户均宅基地面积，原则上暂统按亩平方米计算。宅基地区位补 偿价元平方米 被拆迁房屋重置成新价 通过评估人员的实地勘察，被拆迁房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经 过了翻修。评估人员根据北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆 号结合股价经验，将本项目房屋重置成新价初步确定为元平方米。 房屋拆迁补偿价 房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价 万元 Ⅱ周转房及办公用房仓库等万元 由于周转房及办公仓库等用房属宅基地以外的集体用房，因此，按照北京市建设征 地补偿安置办法北京市人民政府令第号进行补偿。征地补偿费由征地双方依法协 商确定，并实行最低保护标准制度。 征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附属物的，还应向所有 权人支付青苗补助费和其他地上物补助费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包 括房屋水井道路管线水渠等建筑物构筑物以及林木和其他经济作物等。 拆迁住