合实力是个地区经济发展的标志。县在山西省 城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比 较落后，因此，在全球化的经济时代，县必须奋起直追，必 须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳集聚辐射效应， 取得新轮竞争优势的必然手段。项目建设可较好地满足消费者购房需求 项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地 满足工矿企业主进城购房外地来埠经商办企业购房年青人 结婚购房，以及以旧换新以小换大等各类消费群体的购 房需求。为建设和谐社会和谐城市创造有利条件。 项目建设有利于加快县的城市发展进程。 城市是经济政治文化教育科技交通信息等中 心，也是个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济 竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此， 商务区建设成为城市发展的股潮流，经济要素加速流动，城 市规模表现了迅速扩张的态势。这对于县融入全国城市发展 新潮流赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。 基于以上原因，拟建项目顺应县社会发展的需要，采用 统的标准，统建设，真正做到质量化规范化舒适化 美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。 第三章市场分析 我国房地产市场现状分析 年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌， 企业面临困境。年年，中国房地产市场经历黄金十 年，商品房销售面积和销售额平均每年增长，销售额平均 增长。年初，全国商品房交易开始萎缩，至月起 开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌， 销售额下跌，十年来首次出现年度房价下跌。 年春节后，中国房地产交易出现反弹，些年推 迟了购房计划的居民开始入市购房。这阶段的特点是购房者 主要是自用的首次购房者，投资性购房改善型购房较少，小 户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。 中经网数据显示，年月商品房累计销售面积同比增 长，但全国个大中型城市房屋销售价格同比下降， 实际下跌幅度可能更大。 而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据 资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展 虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出 现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产 市场还是有很大潜力的。 山西省房地产市场发展态势 综合分析，年加快我省房地产开发业发展的有利条件 较多。方面，近两年国家虽然出台了系列宏观调控的新政 策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康稳定快速发 展。另方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发 展潜力较大。我省房地产开发业继续保持快速健康发展的态 势，并将呈现以下特点 房地产开发业将保持快速健康发展态势 随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高， 居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快， 加之上海绿地大连万达广州富力等国内知名企业的进入和 安居工程的实施宜居城市评选活动的开展棚户区改造的 力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。 住宅价格增长幅度将趋向理性回归 年全省商品住宅价格上涨，主要上涨因素在于 市场供求关系的变化。城市化进程的加快供给结构不尽合理建筑材料价格的上涨人工成本和机械使用费的上涨土地紧 缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场 供求关系发生变化，给房价上涨创造了定空间。但是这种房 价上涨也间接地将未来臵业需求提前释放，挤压了未来市场的 升值空间。总体来看，在国家出台的系列宏观调控政策作用 下，尤其是我省加大经济适用房限价房廉租房等保障性住 房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的 商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格 水平将趋向理性回归的合理区间。 住房供应结构将会更加趋于合理 随着宏观调控措施的进步落实，以及国家关于调整住房 供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续 上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快 速发展，我省已将健全和完善住房保障体系解决城市低收入 家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我 省对国家宏观调控措施的进步落实，廉租住房经济适用房 制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应 结构将会更加趋向合理。 县房地产市场现状 县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向 质量效益型转变。在过去的年里，房地产市场和全国各中 小城市样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房 的平均售价已达到元，上涨了。在商品房价格快速 攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前县 在建和已建的商品房平均单套面积已达。即使这样，商 品房的销售还是异常火爆。在未来年内，随着小城家者 农村进城经商务工者 以小换大，以次换好的二次购房者 看好房产增值的投资者 项目的市场价格定位 该项目县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很高 的商业利用开发价值。 依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本 项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘 市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在 元。 销售业绩预测 项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。 第四章项目选址 项目选址 根据县政府及城市建设局的总体规划，县全顺房地产 开发有限公司取到了该宗土地的使用权，作为县水乡佳苑小 区的建设用地。 水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区 段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道 大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东 西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。 文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清 岸绿的要求，把文峪河城区段建成集水利环保生 态于体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是 片理想的居住用地。 场址建设条件 气象条件 县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均， 昼夜温差较大。春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽 凉快，冬季寒冷少雪。有关气象数据如下 年平均气压年平均气温 历年最高气温 历年最低气温 历年最大降雨量 历年最小降雨量 年平均风速 历年最大风速瞬时 主导风向 日照时数 最大冻土深度 项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高的保温节能要求， 工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。 水文条件 县西高东低，可分平原丘陵和山地，东部平原，海拔 在米以下，土壤肥沃，水源充足，交通方便，人口密集， 为该县主要的粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟 壑纵横，水土流失严重，海拔在米左右。西部山区，山高 坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰 有五龙庙百花崖闻则峪山大东沟垴大肚崖等，海拔在 至来之间，其中县境西北的五龙庙为最高，海拔 米。境内主要河流有汾河文峪河磁窑河三道川河等。汾河流经县东，是该县与祁县平遥的界河。文峪河发源于关帝 山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。磁窑河在本境的汾 河文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。三道川系文峪 河支流。县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温度， 月均温度，七月均温度，年均降雨量毫米，霜冻期 为十月上旬至次年四月下旬，无霜期至天。 周边建筑物与环境条件 水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区 段文峪河综合治理工程的有机组成部分。场地周边环境状 况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。 交通运输条件 该县交通方便，国道纵贯全县南北，夏汾高速公路 穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路 纵横交错，贯穿县境东部地区。 公用设施 本项目建设符合县城区总体规划，具有完备的自来水管 网热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施， 以降低投资成本。 环境保护要求 本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本 没有废渣废气废水排放，生活污水排入城市污水管网后统处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。 征地拆迁 本项目为文峪河综合治理工程的有机组成部分，场地 内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。 施工条件 本项目所需的主要材料砂石水泥在本地区就可买到， 其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。 水电等可就近引入，以满足施工需求。 第五章建设规模与工程方案 建设规模 县水乡佳苑小区占地公顷，建设内容为栋高层住 宅楼的建设，其中栋为地下层地上层框剪结构，其余 栋为地下层地上层框剪结构。 项目总建筑面积平方米，每栋均为梯户，提供 住宅套，种户型。项目建设内容还包括小区内道路绿化 以及给排水热力电力通信等基础设施的建设。 项目总体指导思想 本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生 环境保护节约用地节约能源节约用材节约用水等有关 规定。 住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑 与周围环境相协调，创造舒适方便优美的生活空间。 项目设计应推行标准化多样化积极采用新技术新 材料新产品，促进住宅产业现代化。 项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性