宽敞舒适服务功能多样化智能化环保型的高档住 宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开发的住宅多 为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群 体的需求。泰安中奥投资有限公司按照城市总体规划，在岱宗大街以北， 梳洗河以南，虎山路东侧建设泰安齐鲁雅居苑住宅小区，项目选址位于 泰山脚下，地理位置优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以有 效的满足这部分人的需求。 另外，户口管理制度明确了引导人口聚集，取消人口控制指标， 这个政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市 化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进步加 大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进步攀 升。 本项目即是在上述背景下提出来的。 第三节项目建设的必要性 符合国家相关的产业政策要求 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建 设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大 内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。通过培育住宅消 费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经 济的进步发展。 在年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求， 建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观 调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含 量和产业化水平。 项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发 管理经验，根据泰安市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标 准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市 的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进 程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 二是泰安市城市发展和城市化建设的需要 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤 其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要 内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对 住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的 不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。 为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产 业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长， 在泰山脚下建设齐鲁雅居苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住 房的需求。 本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争年跨入大城市行列的城市发展的需求。 三有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位 九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策 住房税收政策住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的 成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活 水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大 量涌入以及些大公司的白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了 更高的要求，宽敞舒适服务功能多样化环境优美已成为他们住房 追求的首选目标。 但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小中间大的态势，也 就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真 正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购 买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体 现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城 高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居 民的生活品位。 总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场 持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经 济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可 持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必要的。第三章市场分析及建设规模 第节泰安市房地产宏观状况分析 泰安市自年土地拍卖制度的确立，取消城镇私人购置土地建 房的规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有 序的市场时代。随着三大工业科技园区的建设，市政府的西移，以 及城市改造的进行，合理有序房地产市场制度的确立，泰安市房地产市 场表现比较活跃。在整个国内房地产市场片火暴的形势下，随着招商 引资力度的不断加强，泰安市房地产市场已经步入快速发展的阶段。 第二节泰安市房地产发展特点分析 房地产市场整体呈现出供需两旺的态势 随着全国房地产市场的发展，年泰安市房地产市场也进入快速 发展的阶段。根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销售 率普遍达到，有些甚至达到以上。 二价格保持平稳，高价市场升幅明显 泰安市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需 求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，年全 市普通住宅平均价格为元平方米基本与上年持平。而 年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来的元平方米猛增至元平方米，如岱下阳光花 园干休所住宅平均价格为元平方米擂鼓石花园 开元天元花园澳泰山庄住宅的齐鲁雅居苑住宅小区位于泰安市老城区，划定的用地范 围位于梳洗河以南虎山路以东，岱宗大街以北，总占地面积亩。 由于本项目是根据区域规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方 案。本区建设地点具有如下特点 场内此前为城市规划的住宅用地，除区内有部分建筑物需拆除 外，无其他影响建设的障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手 进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。 水电气暖通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设 施条件良好。 该地块地处市区，交通便利北枕泰山，景色秀美。地块周边 有科技大学现代中学解放军八十八医院，文化气氛浓郁，生活条件 便利。地块远望泰山，近靠梳洗河与虎山公园，人与自然和谐共处。是 适宜于居住良好生活环境。 同上原因，项目区周边定范围内今后不会出现工业及其他的 污染源，环境条件有望进步得到改善。 第二节建设条件 气象 泰安市地处东经，北纬之间， 属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋 季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下 气温 泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高 温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温。 月份最高，平均在之间，最高极端气温月份 最低，平均，极端最低气温。年积温。山下平 原高于山上，平均温差，泰山顶极端最低气温相对湿 度月份最小，为月份最大，为。年均无霜期天。 降水 由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。 泰山顶气象站年均降水量为毫米，比山下泰安气象站多 毫米。年最大降水量在北部山区，年曾达毫米。 年中，月份降水量为最小，平均毫米月份降水量 最大，般在毫米以上其中泰山顶降水量多达毫米，约 占全年降水量的以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在毫米以下 泰山顶降水量毫米，降雪日数平均天泰山顶降雪日数年均 天平均初雪日为月日日，终雪日为月日月 日。夏季降水最多，季降水量平均毫米，占全年降水量的 以上。其中泰山顶降水最大，为毫米。季风 由于受泰山徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风。风速 月份最小，平均米秒以下月份最大，平均米秒。 年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。泰安每年 有级以上大风日数为天。年月日，泰安曾记录到瞬时 级大风。泰山顶因受高空气流影响，级以上大风日数平均每年为 天，最多达天。大风最多月份为月份，平均每月可有两 次大风，最少为月份。 二地温与冻土 区内年均地温为。地面温度的变化趋势是春季地温开 始逐渐升高，夏季最高，平均地温在以上然后地温开始逐渐下降， 冬季最低，平均地温在以下。月份地温均在以下，月份均 在以下，月份平均达到，月份均降至以下。 三配套条件 给排水 项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，南侧岱宗大街中心线下 设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水岱宗大 街人行道和非机动车道下均有雨污干管，可就近排入。 供电 项目最大用电负荷，泰安市电力供应充足，用电有保证。 电源线引自岱宗大街地下电缆，沿项目区路段已预留出线。 燃气和供热岱宗大街侧人行道下敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比 较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。 通讯 泰安市通讯网络已经健全，电信部门可保证项目通讯需要。 交通 泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯 南北，市域内泰辛磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪京福高速公 路穿境而过，路网密度高于全国全省平均水平，各级公路达余条， 交织辐射省内外各主要城市。齐鲁雅居苑建设场址南侧为城市主干道岱 宗大街，西侧为虎山路。虎山路贯穿泰城东西向各条干道，出入交通十 分便捷。 四工程地质条件 地形地貌及地下水 泰安市境内拥有多种地貌类型，山地丘陵平原大致各三分之 ，项目场地属山前剥蚀堆积地貌单元，地形起伏变化不大，总体北 高南低。 工程地质 该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单 位介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求，地下水对钢 筋无侵蚀性。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地