地生态 旅游公园等重点项目所依托的高起点高标准规划的高端项目带动区 域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价见云南省政府会议纪要 号，并要求加快腾冲国际生态旅游区启动项目建设进度。 年月日，云南省委省政府主要领导参加了腾冲国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示腾冲国际生态旅游区的开发建设，对 促进云南省旅游产业升能提升云南省旅游的地位具有非常重要的意 义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。 根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划精心组织， 做了大量前期工作完成了项目规划项目区地质灾害危险性评估 环境影响评价地下水评价和地热资源评估等。 项目建设的意义腾冲玛御谷温泉休闲度假开发项目选址 于腾冲北海乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决 部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升腾冲旅游档次，扩大云 南旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促 进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是腾冲 走向南亚服务全国发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面 建设绿色经济大省民族文化强省和建设国际大通道的项具体 行动，关系保山市对外开放的大局。 承办单位概况 承办单位名称腾冲玛御谷温泉投资有限公司 本项目申报单位是依据中华人民共和国公司法，经政府批准 成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为 公司成立时间年月日 企业性质有限责任公司经营地点云南腾冲县腾越镇来凤大道 法人代表徐建国 经营范围房地产项目投资旅游项目投资体育产业投资 酒店业投资文化产业和教育产业投资 注册资本伍仟万元 组织机构现设项目策划部规划设计部工程建设部合同 预算部财务部销售部综合业务部。 技术力量公司现有员工人。其中博士人，硕士人， 大专以上学历人。公司员工中，高级技术职称人，中级技术职 称人。 可行性研究报告编制依据 主要规划依据 云南省十五社会经济发展规划纲要 云南省旅游发展规划云南省关于进步加快 旅游产业发展的若干意见云南旅游发展倍增计划 云南省贸易发展规划 保山市十五社会经济发展规划纲要 腾冲县十五社会经济发展规划纲要 腾冲县旅游发展规划。 政策依据 土地法规中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例云南土地管理条例，云南土资耕 号 景区法规中华人民共和国风景名胜区管理条例中华 人民共和国资源管理条例。 前期基础资料 项目资源调查报告地形勘测成果环境评价报告地热资 源调查报告地灾评价报告。 项目前期研究成果项目市场调查报告项目建议书项目 商业策划书项目初步可行性报告项目区域总体规划项目初步设 计。 项目提出的理由与过程 遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，腾冲将作为未 来云南旅游业升级转型的重要区域，其中腾冲国际生态旅游区将成为 腾冲发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快腾冲国际生态旅游区 湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加 快对外开放，将与东南亚南亚各国进行全方位多层次合作的大背 景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的腾冲旅游产业与南亚跨境 旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将腾冲建 设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化市 场化现代化和国际化，是云南省和腾冲县加快未来经济发展的科学 选择。改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤 其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅 游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲 旅游产业。 腾冲不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有极边第城和 翡翠商都之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战 战场。腾冲还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅 游的理想选地。 十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局促 进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为腾冲未来的发展指明了 方向。国际国内经济社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大 通道战略的实施，为云南和腾冲的发展提供了前所未有的战略机遇。 目前，云南旅游业的进步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化 水平。而腾冲独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高云南 旅游业国际化水平的重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅 游业发展的新的增长极。 腾冲作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国 内外具有定的知名度，而且其知名度正在进步提升。为充分利用 腾冲特别是腾冲国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，腾冲玛 御谷温泉度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际 水准的自然景观优美和旅游服务内容丰富的著名休闲度假目的地， 以此寻求腾冲更大的发展空间，面向东南亚服务南亚，带动全省，加快腾冲的发展。 掘丰富的历史文化民族文化内涵，与旅游有机 结合，发挥其综合效益方面相对滞后。更为主要的是，目前腾冲引入 批民营中小型企业投资经营温泉以及其他景点开发宾馆建设经 营等。但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投 资企业，不具备旅游宾馆酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉 国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。因此，导致旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场 竞争力。 上世纪年代以来，腾冲全面实施农业稳县工业立县 旅游名县口岸活县文化强县的发展战略，经济持续快速健康发 展。作为五大支柱产业之，腾冲旅游业不断发展壮大。通过开发火 山地热湿地温泉民族风情边境风光等旅游资源，组合旅游产品， 旅游经济稳步增长，年旅游总人次达到万人次，同比增 长。旅游总收入达到亿元，同比增长。 同时，通过引入大企业集团投资宾馆酒店景区景点餐饮 娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进步改善，景区 景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店家，其 中五星级四星级宾馆各座，总床位近余个，加之县城周边 乡镇的招待所等，全县日接待能力达万人左右。腾冲县城作为 个集旅游文化口岸商贸为体的生态花园城市已经初具雏形。 腾冲现有五星级度假酒店家，四星级旅游度假酒店两家。与本 项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有间客房以及配 套中西餐厅会议室等，总投资为亿元，年营业收入约为 万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。 随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模 式正在中国开始流行，成为种高品质生活的时尚。而腾冲因其独特 的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二 居住地之。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很 快便为市场所接纳。 自驾游自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的 主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的种重 要形式。目前以自驾游自助游形式来腾冲旅游的游客正日益增多， 目前占来腾游客总量的左右，正以约的速度逐步增多。 市场供需预测 目前节假日游客对腾冲高档酒店客房的需求大大超过实际提供 的规模，尤其是五十春节几大旅游黄金周，各种档次各 种类型的客房都被提前预订空。在此期间，各种客房的价格也大大 高于平时价格倍以上，但依然供不应求。 随着腾冲机场于年左右通航，来腾冲的游客将大大增加， 预计全年将超过万人次，年将超过万人次，年预 计将达到万人次，其中，中高端游客将大大增加，年预计 将超过现在两倍以上，达到万人次。而腾冲目前计划兴建的高端 度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本 项目拥有的温泉资源最为丰富。 同时，南亚大通道中最为关键的路段腾冲至密支那段高等级 公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计 全年将增加万人次左右，其中将有以上的国际游客，并将以 每年以上的速度增加。年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通， 这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自 驾游的吸引力，迎来个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以 以上的速度增长。 中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出， 严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候 良好环境优美具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地， 用来休假疗养享受生活。而腾冲四季如春，环境优美，生活费用 低，必将成为中国主要第二居住地之，尤其对气候环境较差的京 津地区和夏季气候炎热的港澳上海广州深圳等东南沿海经济发 达地区的吸引力非常大。 预计年，本项目正式建成之日，腾冲的游客总量将达到 万人次，床位日均需求总量达到个，高端酒店客房日均需求量 将达到约个。到年，腾冲建成的五星级酒店数量两个，客 房总量间左右，四星级酒店五个，客房总量个左右。供需 基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假 日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同 时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的 优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。 竞争力分析 本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的