评，资质深厚，经验丰富内修建个面积约平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得项目的主要经济指标如下项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米主要经济指标二根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得总投资估算汇总表序号项目费用名称金额万元土地开发费建筑工程费安装工程费其他投资费项目管理费不可遇见费建设期利息总投资开发项目固定资产投资估算表平均每户居住人数人容积率绿化率序号项目费用名称金额万元土地开发费建设工程费八融资方案时代花园的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是个重要的问题。资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资建筑工程费安装工程费其他投资费项目管理费不可预见费建设期利息项目投资总额金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金筹措和利用自有资金万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据已完合同的应收工程款等。用银行贷款万元贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的种方法。本公司可以向银行证明几个方面本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率通货膨胀和贷款风险房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，种是现售，指房屋在建成后在售出另外种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于时代花园处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达万元。二编制资金流动计划，确定资金的需求额序号项目建设期小计投资分年计划建设投资建设期利息小计资金筹措自有资金贷款销售款收入三资金的任用和管理随着施工准备施工生产竣工验收。缺陷责任期这变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题资金本问题主要包括以下几个方面由于资金的时间价值形成的利息。注意风险的影响，如投资风险破产的风险工程风险等。当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。银行借款的成本率。风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大般市场风险资源技术工程资金政策外部协作条件优化使用周转资金问题具体优化方法如下分期分年度办理银行保函和保险费。将工程初期准备费用单列项目增加初期收入，可以缓和资金矛盾。根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。向分包商转移资金压力。及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。九财务评价设项目法人项目财务评价销售收入销售税金及附加估算表见附表损益和利润分配表新设项目法人项目见附表财务指标财务净现值与财务内部收益率根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率经过表中计算可知，项目财务净现值,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期项目总投资额为万元，总销售收入为万元，总销售利润额为万元见损益和利润分配表投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入投资回收期年根据现金流量表流动资金流动资金估算表见附表二敏感性分析编制敏感性分析表见附表绘制敏感性分析图见附图三财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。十社会评价项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室内环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善本小区的将绿化面积达到，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处大学城附近，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有关山中学，华中理工附属中学，华中科技大学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。三社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对武汉的下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方项目出售对象管理方政项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目府部门范围较小对地区文化教育卫生的影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无十风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对时代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。敏感性分析敏感性分析表见附表敏感性分析图见附图二定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者目录项目概况项目名称项目单位负责人等二项目背景依据及其建设的必要性三项目单位基本情况二市场分析三项目选址四项目拟建内容及建设规模项目拟建内容二建设规模五环境保护及消防安全环境保护二消防安全六物业管理七投资估算和资金筹措设想八项目实施进度安排九经济与社会效益估价十结论与建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目概况项目名称项目单位负责人等项目名称时代花园项目建设单位氏房地产开发集团公司建设性质新建项目建设地址关东科技工业园内项目总投资规模二项目背景依据及其建设的必要性项目背景东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之，是华中人才技术高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达所，并已形成通信电子信息生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升