台河市的住宅品质。项 目的实施，对进步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造 步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自 然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为 人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需求调研显 示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房的通风采 光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两卫的需求 最大，对住宅配套设施的要求越来越高。因此，人们对高品质的住宅 的追求意愿是非常迫切的。 目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可 靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而 且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类 精品住宅将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们 对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市住宅品质的需要。 是适应七台河市拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 近年来，七台河市的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由 于缺乏统规划，些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下 水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村的教科文 卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅 速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于 推动城市价值充分兑现，不利于提升七台河市作为东部经济圈中 心的功能。 年政府工作报告中提出，未来五年，是七台河大有作为的战 略机遇期。全球经济结构的深度调整产业格局的深刻变化科技创 新的深入发展，为我们改造提升传统产业引进发展新兴产业，创造 了良好的外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡，城市化进程 加速，重化工业新型化加快，为我们完善提高城市硬环境，打造提升 城市软实力，做精做强煤炭循环经济，发展壮大非煤优势产业，创造 了难得的发展机遇。全省十二五规划提出两个翻番的奋斗目 标，区域竞争城市比拼日趋激烈，为我们实现更好更高更快发展， 创造了强劲的内生动力。全市经济增幅连续三年超过，煤焦 电化主导产业的形成，为我们开创建设龙江强市新局面，创造了坚 实的产业基础。 基于这历史发展背景，提交大会审议的七台河市国民经济和 社会发展十二五规划纲要草案，提出了全面加快强市步 伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好更高更快发展的 百亿工程，即年全市生产总值实现亿元，全口径财政 收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突出强调坚持循环 发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转型建设生态园林 城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴市步伐促进公共 服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民主政治和精神文明 建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应七台河市拉大 城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。 第三章房地产需求分析 七台河市承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来 近年来，随着全省经济体化的深入推进，七台河市作为黑龙江 省东部地区重要的城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者 的广泛认同。另外七台河市拥有得天独厚的区位交通产业人文 等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食 品机械加工医药制造等产业的集聚效应初步显现，形成了较强的 投资吸引力。此外，七台河市的投资成本相对较低，投资环境日益改 善。这些都使得七台河市在承接产业转移方面具有较强的优势。 据市长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，政府工作的基本思 路和总体目标是高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和 三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全力推进 省委建设八大经济区实施十大工程战略部署，以科学发展 为主题，以转型发展为主线，以包容发展为模式，以安全发展为保 证，以共享发展为目的，坚持工业化与城市化同步推进，主导产业与 转型产业协调发展，更加注重生态建设，更加注重改善民生，更加注 重社会者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追 求种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是 给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传 推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往 也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关 键的步。本项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下 优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动 权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初 期项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服 务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的 态度，所以首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概 念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关 系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区 的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工 作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣 传形式般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。广 告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达 到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。 项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势 撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是 全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了 解并产生依赖。 销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传 主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目 正在热销销售面积只剩多少等。 销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本 都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这 阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化， 频率大大减弱，直到停止宣传。 人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段 在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回 访。 销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的 因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到 场指导参观，提高项目的市场知名度。 公共关系 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起 公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。 调研活动 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司， 对该项目的价格质量功能房型等诸方面的意见或建议，并及时 将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消 费者的要 准备策略 样板房的准备在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它 更能刺激客户对自己所购买房屋的归属感和迫切感，能够从 视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的 助消作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并 且在装修上考虑到客户的品位和喜好。样板房应该保证每种户型 套。 销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设 计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布 置，如鲜花的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有 强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说 好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建 议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服 务销售人员服装，标志性的景观等。第四章项目建设规模及主要内容 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人