的发展，积极推动与粤北桂东地区联合打造两日游三省旅 游产品，同时我们与周边城市衡阳郴州娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，年湖南旅游节期间已 经签订相关协议。依托于日益完善的立体型交通网络，永州旅游走上 了联合推介捆绑营销的旅游促销之路。按照两日游三省的合作 模式，游客从湖南永州的九嶷山，到广西贺州的姑婆山，再游广东连 州的地下河个级景区，每两个景点之间的车程只需个多 小时，两日游三省跨区域旅游线路为永州年增加游客上。 除此以外，永州加强与桂林市的旅游合作，签订了旅游发展战略 合作协议书，积极构建长沙南岳永州桂林跨省旅游线路。在 月举行的中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市郴州市 以及娄底的双峰县株洲的炎帝县签约，组成大湘南旅游联盟，这 是湖南省继大湘西旅游联盟之后的第二个区域旅游联合体，有利于 永州客源市场的进步开拓。 按永州市旅游局统计，今年月，永州已接待旅游者万 人次，实现旅游收入亿元，同比分别增长和，全 市旅游产业快速崛起。随着二广高速洛湛铁路的建成，以及厦蓉 永贺等高速公路的开工建设和批航线的开通，永州将形成立体型交 通网络，旅游的进出口条件更加优化，为旅游产业的超速发展注入更 强劲的动力。市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿 海的内地，内地的前沿。湘桂铁路横贯东西，国道及九条 省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口广州深圳的航 班。永州至广东连州二级公路衡昆高速公路以及正在建设中的洛 湛铁路即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广广东广西 两南海南大西南两区香港澳门地区的重要通道，永州 是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功 能。 永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区 分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里， 由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构 成潇湘第城独特的城市风貌。 上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次 较高的酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威 尼斯大酒店三星级三家。 从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南 华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。 具体情况见下表 表在营业的酒店情况 楼盘名称 南华大酒店 四星级 万喜登大酒店 三星级 威尼斯大酒店 三星级 客房数间套间套间套 综合开房率 主营项目客房客房餐饮 经营状况优良优良优良 经营面积平米平米平米 装饰风格无独特风格现代风格欧式风格 表二万喜登大酒店房价 客房类型门市价优惠价 高级客房 豪华客房 商务客房 特价高级套房豪华套房 行政套房 总统套房 加床 表三威尼斯大酒店 房型价格说明首日价均价早餐床型上网 高级间 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早大双宽带免费豪华双人房 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早双宽带免费 豪华单人房 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早大宽带免费 豪华商务单人房 不含早支付方 式 前台自付 周二周三 无早 无早 无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店 地区床位数出租率 过夜人天 数 日游 比重 总人天数 日游人 次数 平均 停留 天数 过夜人 次数 总人次 数 过夜人 均花费 过夜收 入 日游 人均花 费 日游 收入 总收 入 计量 单位 个万人天万人天万人次天万人次万人次元人 天 亿人亿元亿元 公式 天数 长沙市 怀化市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市岳阳市 常德市 张家界 益阳市 郴州市 永州市 娄底市 湘西州 合计二目标市场预测 从上述数据分析后可得出结论，永州市的旅游市场，特别是酒店 市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入 住率为市场平均入住率为。市场拓展潜力巨大。由于永州 市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新 的特点。在过去，宾馆酒店的价格区位交通状况周边环境宾馆 酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平 住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的 程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本 项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说，有 很高的酒店经营潜力。 本织实施计划。公司为保证将来酒 店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟 上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理， 曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有 过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上 海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。 整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才，以良好的职业操守 和卓越的项目管理及运营能力进行上城国际大酒店的筹备。二组织原则 本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。 本项目的相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目的不动 产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目的发包，材 料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。 三营销策略 酒店基础设施建设硬件 酒店装饰 酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间的营业整 合。 营造温馨和谐的酒店环境 酒店经营项目之间的互补配套 酒店周边环境建设 二酒店管理建设软件 酒店员工培训 酒店管理制度设计 酒店网站建设 完善的酒店管理系统 酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设 引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效的旅游落地接待网 络 开展协议单位合同营销成立营销策划中心，最大程度的 整合永州本土酒店客源 与携程和龙网进行有效链接，进入全国酒店预订系统 开展会议营销和商务接待营销，与当地政府和机构及大型企 业进行会议营销链接。 酒店建立自身的营销人才网络 四酒店文化建设 酒店本身的企业文化建设，使企业文化成为核心竞争力 酒店品牌建设，策划商务活动和主题论坛。 加入世界华商协会，进入全球酒店联盟，被华商协会评为最 具成长性华商企业 酒店文化展示和酒店企业文化建设结合形成酒店营销的积聚 力 第五章酒店建设的依据和原则 设计依据 本酒店设计聘请国际十佳酒店装饰设计师骆丹及深圳骆丹酒店 设计机构担纲设计，同时根据五星级酒店的相关设计规范并在规范的 基础上进行突破设计。整个酒店布局独特，品位高尚，具有浓郁的人 文气息和深厚的艺术氛围，在尊重客人消费习惯的基础上让入店客人 取得其他酒店无法取得的文化和精神体验 项目总体设计方案依据民用建筑设计规范商业建筑设计 规范建筑消防设计规范居住区设计规范实施国家 五星级酒店考评标准。 二设计指导思想 设计原则 本案设计着力把握总体控制，确定以人为本，尊重自然可持 续发展的设计指导思想，满足酒店的舒适性安全性耐久性和经 济性，创造个布局合理，交通便捷，环境优美，具有充分人文气息 的经典酒店。引入大量生态建筑的设计手法，突出外部空间及环 境的整体设计安排。空间及景观序列丰富，错落有致，风格上追求现 代建筑的简洁明快，力求塑造个有优雅环境文化内涵经济效益 和鲜明个性的都市桃源式的时尚旅行居住空间，通过对整体布局和建筑单体的设计处理，酒店平面布置和室内空间力求合理实用，使整个 酒店建筑和自然界的阳光风景绿化具备亲和力。 场地设计 该地块场地不平整。竖向设计结合城市道路的标高和坡度，以填 就地平衡为基本原则，尽量减少土石方工程量，但土石方量依然很大。 建筑风格 力求体现现代酒店建筑特色，融入文化内涵，立面造型简洁大方， 极具亲和力，室内内房间设计考虑室内空间与立面构成，并用现代手 法强调了永州的本土文化特色，即具有现代感，又保留有地域文化韵 味，在当今千篇律的欧陆风情的市场上亮出自己的风格。其基 于地方文化的造型风格和装饰风格给住店客人以强烈的感染力，使人 真正感受到现代手法与传统文化相融合的高尚酒店氛围。使整个酒店 的城市天际线得到进步的丰富优化，形成了酒店高雅华贵的风格特 色。 三建筑规划布局 总平面布置 总平面规划原则 根据国家相关政策 根据国家有关技术规范规范根据县城总体规划及规划部门的需求 充分考虑并协调好用地范围以外的四周环境关系 充分利用环境地形节约用地 充分研究建筑物构筑物及各项设施相互之间平面关系和空间 关系 正确处理建筑布局交通运输管道综合绿化布置之间的关系。 总体平面布置 酒店平面布局 该酒店首先利用位置优势，选择最佳朝向布置建筑。其次，顺应 周边城市道路与自然环境，使院落景观与城市景观融为体，互为共 享。即能满足酒店内部的景观要求，又可以与外部环境整体协调。 道路交通组织 道路系统是酒店建设的脉络，也是规划设计的第着眼。酒店外 部交通从功能出发，对人流车流进行合理组织，力求避免交叉。