建设的重要组成部分。因此，项目具有较大的市场潜力。 市房地产市场分析 房地产市场发展综述 分区域历史价格走势房地产在东西南北各个板块显现出 全面开花的良好局面。城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在 甚于满载状态。高速公路的开通及江两岸的长远规划，使得市场区域 有较高认可度。 房地产市场宏观分析 房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家 具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占的 比重近，已成为我国国民经济的支柱产业之，经过宏观及区域 市场研究报告分析，我们可以看出整体房地产及区域市场有如下 表现 宏观经济形势较好，近年来的经济发展速度十分猛烈，市民 生活水平不断攀升。市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短 暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，房地产泡沫甚微， 整体市场建设基本遵循国六条。 房地产市场主流产品呈现以市中心和江两岸区域为中心， 由高向低的分布特点主要项目密集分布在老城区内及江边从市 城中东西南北及高新区的分布看，以城中江边均价较高，城 西城东次之，城北最低。高端市场从前期点式分布趋向板块发展， 逐渐形成并为人所接受的板块。虽然大量外地开发商入整体带动了 房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍 嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 ④市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东 西次之，购买力亦相对不如限于市交通状况及经济发展水平，购 房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。 两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目 区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高 端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌大社区优美景观环境的项目多为高端产品，户型 超过平方的销售看好各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销 售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。 房地产市场宏观市场研判 是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化 给予更多的机会和发展空间近年来的经济发展速度十分迅猛， 市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨大， 以产业带动房地产开发的趋势比较明显房地产长期处于稳步发展 的阶段。住房消费持续扩大，消费水平不断提高。住宅质量完好率 成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。住宅市场供销相对稳 定，有效需求有很大的挖掘潜力。本年宏观调控虽然对市场有短暂的影 响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。市经济中心以城内传统 商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。虽然大量外地开发 商进入整体带动了房地产的发展水平，但相比沿海发达区域， 本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 市商业用房市场分析 市商业用房布局分析 根据市总体规划，结合市区商业用房布局现状，市未 来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南桥北广场以北的区 域将成为市的商业中心。 商业用房则以东西大街中央大道为主，以国贸大厦中国人寿 万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场义乌商场向北推移。 随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，市商业用房以万邦 时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。 商业用房的需求分析 随着市经济的发展，对外交流越来越频繁，市在大中 国的经济棋局下的战略地位逐渐被突显。市位于中国的中心， 是南北经济东西经济的交汇地，许多南方的企业在投资建设分公 司，以市为基础，逐步向西北扩张。商业投资的加大和流通成本的 降低给带来了前所未有的发展机遇，这就要求市有相当规模的 商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 市场竞争环境分析 比较地域和规模，综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房， 商业竞争较小。 建设规模 本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建 筑面积，容积率，建设密度。 第章场址选择 建设地址及概况 建设地址 本项目位于市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前 进西路以北的区域内，东临村民住宅。本项目地理位置优越，人气旺盛， 交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资 潜力。 占地面积 本项目总用地面积亩。 区概况 区位于陕西省南部，是陕西市城市中心区。全区辖镇 乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里， 其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。 自然状况 区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源 丰富自然风光优美。在这块天汉的土地林公园拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区太 阳岛旅游区等批旅游新产品，使旅游产业对全区经济的拉动作用不断 增强。 建设条件 地形地貌条件 项目地块属于市区西北部的规模地块，形状较为规则，地形平 坦，北高南低，地面高程之间。 工程地质与水文地质 区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的 断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的 断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形 成些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震 时有发生，说明新构造变动仍在继续。 区属长江流域，区内河流主要有汉江褒河。汉江是长江最大 支流，区内流程公里，是本区与南郑县界河，年均径流量亿 立方米，日均流量亿立方米秒，最大流量立方米秒，最小 流量立方米秒褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之，流 至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程公里，年均径流量亿立方 米另外有小河沟条，总流域面积平方公里，平均径流量 亿立方米。 气候条件 区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地 到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔米以下的汉 江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温，年最高平均气温 ，年极端最高气温年平均最低温度，年极端最低气 温。最冷月为元月，月平均气温，最热月为月，月平均 气温。年平均降水量毫米，年平均日照时数为小时。 满足城市规划的要求 项目用地位于市区西北部，项目建设符合城市整体规划要求。 项目市政配套条件 给水项目西侧有市城市自来水公司管网，城市生活用 水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。 排水项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目西北侧 引接排雨水污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水 经处理后排入市政排水管道。 电源项目用电可由城市供电网络提供的千伏中压电网供 给。 消防项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消 防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。 通信项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可 直接从项目四至道路接入。 项目周边环境 项目位于市区西北部，地处青龙路和西环路夹角均为城西交 通要道，交通条件便利。 第章建筑方案 建筑设计指导思想与原则 指导思想 总体上，项目建筑风格应做到建筑风格独特，外形美观大方， 在欧陆风格的基础上，加入现代主义建筑符号。 在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅的人文特征，风格上融现 代与古典于体。 建筑外部用色鲜艳，突出个性注重建筑外部建筑符号。 建筑设计的原则 功能性连续性和谐性独特性经济性。 以高标准规划设计综合大厦 突出其可持续发展 建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符 合当地建筑格调 以最合理的方式，达到最恰当的效果，同时保证项目的时效 性，在合理的翻新周期之内，设计效果领先于同类型同地段的项目。从 而以设计的超前性，来节约项目翻新的经营成本。 规划定位 景观与朝向 将高效益的区域尽可能多的设计于临街的位置，最大限度地增强对 城市景观的视觉感受。 规模与设计 分为两个功能区，二层为商铺，三层以上为公寓，总建筑面积 为。 建设与装修 高标准建设。针对本项目特点，将其建成市区西北部独具格 的综合性商业用房。建筑采用框架结构。 装修根据综合大厦市场定位，装修风格采用现代型，这种风 格造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过光和影的 应用效果，在较小的空间内制造变化。 项目总体规划 总平面布置和功能要求 大厦整体呈型沿西环路和青龙路而建。 大厦层临街商铺 大厦二层商业用房 大厦三层及以上公寓 建筑空间布局 项目在建筑上考虑到客户的视觉效果，设计构思体现欧式建筑 的原则，使客人在紧张之余能够感受到轻松愉快的心情，以缓解疲劳 的工作。空间布局上吸取中国古老的风水特征，使办公的客人能够体会 到人与自然的结合。 道路系统布局 结合周边环境与空间布局，将道路设计与绿地空间建筑空间相结 合，共同塑造大厦外空间景观。 建筑风格的选择 在建筑风格上以欧式建筑为主，并应突出现代建筑的特点，充分运 用现代建筑的基本符号，以体现现代建筑的特点。 环境设计道路给排水照明绿化依据市规划局整体 规划设计要求。 建筑方案 概述 根据总平面布置，综合大厦规划总建筑面积平方米。 建筑工程设计指标 建筑工程等级二级 耐火等级级 抗震设防烈度七度 结构设计基准年限五十年 安全等级级 建筑工程 结构部分 采用筏板基础，主体结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，屋盖为 钢结构。 建筑部分 外