1、“.....建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁水泥建材等能源原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源原材料价格涨势较猛。年,建材价格指数曾达到,生产成本增大,必然导致房价提高。需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是种特殊的商品方面可以用来居住,是其实用性另方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。投资性需求。从世纪年代至今,我国储蓄率大体维持在至左右,远远高于世界左右的般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升租金下降的现象......”。

2、“.....这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至年月底,全国商品房空置面积为亿平方米,其中空置商品住宅万平方米,空置办公楼万平方米,空置商业营业用房万平方米。实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具黄河科技学院毕业设计论文第页第页共页有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为曲线。当价格高于,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在段上,斜率越大,表明泡沫越多......”。

3、“.....价格以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近。由于房地产的特性,导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以短期需求具有相对刚性,当价格达到定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为中的曲线到曲线,当房价超过个价格的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线的方向运行,即按照曲线运行。此时......”。

4、“.....我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生发展和破灭的过程。二开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然经济社会条件各不相同,以及建筑物的式样规模设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,道德风险降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统市场,而是个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利黄河科技学院毕业设计论文第页第页共页润。同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进步增强了其优势地位......”。

5、“.....使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过发布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进步上涨。三经济适用房所占比例极小,无法影响供给平抑房价经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。经济适用房作为种福利措施,旨在通过种政策倾斜,达到扩大住房供给调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的种政策选择。由于利益的驱使,大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上,开发商开发投资中,住宅房地产开发投资占,其中经济适用房开发投资占住宅房地产开发投资的......”。

6、“.....无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。同时,国家虽然对经济适用房进行政策倾斜,但是这种操作又缺乏必要的监督进行,有人称之为混合拍卖或荷兰式拍卖,即在减价拍卖出现两个以上应价人时,立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖,减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动,使土地成交价格的更理性化。三是次书面报价的方式,即现场竞价应采取竞买人次书面报价的方式进行,按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的次书面报价行为,可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下,对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基,合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此,不断完善招拍挂出让机制,在改革的道路中不断探索新方法,使土地资源得到最优配置,又保证了大多数人民的利益,这样才能促进房地产市场和谐发展。完善多层次住房保障体系,调节房地产的供求关系。住房保障政策是国家宏观调控的重要手段......”。

7、“.....中国经济适用房建设资金有限,同时中国有亿的人口,建议政府要建立多层次的住房保障体系,对城市最低收入者,借鉴英国或韩国的经验,建立廉租房或公租房制度,将政府出资建立的廉租房以低廉的价格租给城市最低收入阶层使用。也可以借鉴日本的经验,发挥地方群体的作用,吸收社会资金发展住宅建设,开发住宅。对城市的低收入者,采取经济适用黄河科技学院毕业设计论文第页第页共页房制度,低收入者可以以合理的价格购买政府出资的经济适用房。各地政府要保障经济适用房资金的来源,要将住房保障资金纳入年度财政预算,提高土地出让净收益用于住房保障资金的比例。同时也可以向新加坡学习,对城市的中等收入买不起房子的人,推行适当的公有住房的合理配售制度。城市的中等收入者主要指工薪阶层,工资低,难以保障住房。我们可以借鉴日本的模式,通过住房信托或其他方式吸收社会资金,由单位牵头建房,然后再合理配售给员工。对城市的高收入者,完全实行市场供应......”。

8、“.....又强化商品房的市场调节机制,做到政府和市场两条腿走路。近年来,尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐,但从保障性住房占住房总供给的比重,以及满足中低收入家庭的住房需要来看,中国保障性住房建设步伐仍显得太慢,需要进步加大力度,增加市场有效供给。完善的住房保障体系,才能最大限度地稳定房地产的市场,进而稳定房地产的价格。金融调控政策。是启用加息公开市场政策存款准备金政策特种存款等工具回收过剩的收货币流动性。流动性过剩是高房价之源,只有逐渐收紧信贷,才能釜底抽薪,抑制房价过快上涨。二是保持存贷款实际利率为正,运用差别利率促进住房供应结构调整。首先,央行应根据通胀率的变动幅度,及时调整金融机构的存贷款基准利率,避免实际利率出现负值,同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差,使贷款利率的期限结构趋于合理。其次,指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调整......”。

9、“.....对大户型高档商品房的开发贷款则运用较高的利率。三是适时对房地产贷款规模增速或比例实施控制。央行可通过窗口指导控制房地产贷款规模的增长速度或占全部贷款的比例,如果金融机构没有严格执行,央行可以通过各种方式对其实施惩罚,以此来抑制银行信贷资金过度流入房地产市场,既可为房地产市场降温,也有利于银行的稳健经营。四是在房地产保有环节开征物业税。物业税是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的种税。征收物业税,方面可极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给,另方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动。五是在房地产的开发经营环节建立统的房地产税收制度。房地产开发和转让环节的高税收,以及各种税收之间的重叠,手续繁杂,不仅不利于中国的税制建设,而且加大了房地产的成本,进而转嫁到房地产的价黄河科技学院毕业设计论文第页第页共页格中来,推动了房地产价格的上涨。所以要统开发经营环节税种,避免重复征税......”。