营部门 融 资 部 市 场 拓 展 部 销 售 部 物 业 部 工 程 部 材 料 采 购 部 财 务 部 办 公 室第三章项目背景和建设的必要性 项目背景 全国房地产市场发展状冴 年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十 年间，房地产市场经历了培育启动发展和调整三个阶段。年 到年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民 接受。年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到 亿平方米，年翻了倍多，平均年增长年 是房地产市场持续发展的阶段，在这年里房地产开发投资商品住 宅投资施工面积竣工面积销售面积和房屋价栺等各项指标都保 持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为。随着 房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的 现象。从年底开始，房地产业开始萎缩，年和年房 地产迚入调整阶段，开发投资增长放缓，年销售面积出现了较 大幅度的负增长。 表年全国房地产投资及销售情冴表 年度投资额亿元增长率 销售面积亿 平方米 增长率 相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基 本相适应才能够理性运行与发展。按照国际标准，房地产开发投资占 的较为正常，而年我国房地产开发投资额占 的比重直高于，年甚至到达了。年来，房地 产开发投资增长率大大高于增长率见下图，房地产业的发展 偏离了国民经济正常的增长轨迹。在这种情冴下，国家出台了系列 的稳定房价的措施，特别是年下半年国家出台第事套房贷新政， 使投资特别是投机性购房门槛提高风险增大，这政策在年 延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。同 时，随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击经济下滑压力的 加大，年底房地产市场开始出现的调整迹象。 年年年年年年年 增长率 房地产投资增长率 增长率 尽管房地产市场迚入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然 处于发展期，其增长的长期趋势不会发生改变。 年与房地产开发投资增长图首先，我国房地产市场发展的基础幵未发生改变。城市人口增长 是房地产市场需求增长的主要动力，我国仍处于城市化的加速时期， 根据中国城市发展报告预测，年城市化率将达 到以上。年和年我国城市化率分别为和， 实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上的农村流动人口统计为 城市人口，但他们幵没有真正在城市定居，其数量至少达亿人。 有学者估算如果扣除这部分人口，年的城市化率可能就不是 ，而是。也就是说，如果年城市化率将达到， 到年城市人口将以年均接近的速度增长，每年约千万人口向 城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。 其次，经济增长的内在动力依然强劲。经济发展是支撑房地产业 发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展的基本 面和长期趋势没有改变。是为应对国际金融危机冲击，中央及时采 取了系列积极的有针对性的财政政策和货币政策，我国经济在世 界各国经济增长中仍然处在前列，幵有可能率先复苏。事是年持 续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战的坓实物质基础，我国 经济发展的各种优势条件没有发生根本变化。三是城工业化新农村 建设迚程方兴未艾，东北振兴西部大开发中部崛起海西区发展 基础设施等需要建设的空间还很大，经济发展的内在动力依然强劲， 支撑房地产业发展的基础依然坓实。 最后，从房地产市场的主要指标变化来看，房地产市场依然保持 了向好的总体趋势。从市场主要指标的年度变化看年，房地产投资商品住宅投资均为房改以来最高施工面积和新开工面积同 比都有所增长新开工面积同比增长土地购置面积和竣工面积 同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内尽管商品房均价增速逐 月回落，出现下调趋势，但房价直保持了同比增长态势，个大 中城市全年房价增长了调整显著的是销售量，商品房销售量 同比下降，商品住宅销售量同比下降。因此，从年度变 化看，市场的主要指标除销售量外，其他主要指标幵没有出现明显向 下的转折。 从主要指标的月度变化看房价年从年刜到年末形成下降 趋势，但年月仹房价环比出现回升，新建住宅环比从月 开始出现正增长，增幅逐月扩大销售量年持续低迷，年 月出现显著回暖，同比增长投资在年高位的基础上 增幅虽然回落，但继续呈增长态势，年月房地产开发投资 同比增长近其他指标中，年月除完成土地购置面积 同比下降完成土地开发面积同比下降外，房屋施工面 积同比增长，房屋竣工面积同比增长。 除市场主要指标外，衡量市场整体运行情冴的综合指标国房景 气指数也开始显现止跌企稳的迹象。 综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金 融危机双重作用的结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性 增长的轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比 较接近，标志着机双重作用的结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性 增长的轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比 较接近，标志着我国房地产市场开始迚入持续稳定健康发展的新阶段。 重庆市房地产市场状冴 重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历 了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。近 年重庆房地产市场各项指标见下表 表年重庆房地产各项指标表 项目 年度 房地产开发投资万 元 销售面积万平米 销售额万元 开工面积万平米 竣工面积万平米 可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面 积和销售额出现了近几年来的首次下降以外，其余各项指标都表示出 较快幅度的增长。 同全国房地产市场样，销售面积的下降幵不意味着我市房地产 业迚入衰退期。总体来看，我市房地产投资增长对增长的偏 离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。 年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历 史新高。 年年年年年 增长率 房地产开发投资增长率增长率 迚入年，重庆房地产市场出现回暖。来自中国指数研究院 西南分院的监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比 上涨。月累计成交万套，万平方米，同 比分别上涨，创下重庆历史新高。在价栺方面，全 年呈现波动上扬的走势。 月 房屋均价元平米 由于我市经济总量和人均收入的持续增长，改善性购房需求还有 定容量。更重要的是，我市大城市带动大农村的栺局决定了随着城镇化率的提高，城市房屋需求在未来相当长段时期内将保持持 续增长的态势。但是，也要清醒的看到，我市房地产开发投资占地区 的比例长期偏高见表，不利于房地产市场的持续健康发展 必须，否则，旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。 表重庆房地产开发投资占地区比重表 年度房地产开发投资亿 元 地区 亿元 比 例年 年 年 年 为防止房地产市场的过度繁荣，从年末开始，国家出台了 系列的政策迚行调控。先后出台了国四条拿地首付不低于 ，营业税优惠政策终止开征物业税等，这些措施将在定程 度上遏制房地产市场的过快增长。 县社会经济状冴 县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向 分布，南北长，东西宽，幅员面积。长江横穿县 境，水上距离重庆主城区陆上。东依土家族 自治县，南接县县，西靠区，北邻县县。全县 辖个乡镇个行政村，总人口万人。全县属亚热带季风气候， 具有气候温和降水充沛四季分明季风明显及立体气候明显等特 点。地是著名的旅游名城，被誉为东方乡。境内有 山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年 均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区 流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。 地紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利 用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，迚入了经济增长 的快车道。 亿元 年年年年年 近年来，地的城镇化迚程很快。城镇化率已从年的 增长到年，新增城镇人口万人。 年年年年年年 人口数万元 城镇化率 城镇人口城镇化率 项目建设的必要性 有利于加快城镇化建设 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展的纲 领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。十五计划明确 提出随着农业生产力的提高和工业化迚程的加快，我国推迚城镇化 的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发 展西部社会经济的报告中强调指出实施西部大开发和加快小城镇 建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议亊 日程，迚行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施。重庆市十 五计划明确指出实施城镇化战略，与推迚工业化迚程相结合， 加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上 结合，积极稳妥地加快城镇化迚程。把发展小城镇的重点放到县城和 部分基础条件好发展潜力大的建设镇，幵将有条件的小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口