【毕业设计】某新城建设的土地供给模式与激励机制研究

在土地供给问题上，新城政府希望通过在住宅用地供给方面的优惠措施吸引开发商，但同时又以定的激励与约束机制牵制开发商，以激励其按照新城政府的规划完成项目开发任务。

而开发商则希望通过在开发期囤积大量土地，获取土地的升值价值，以回报其前期投资，并以其投资作为谈判砝码，要求新城政府给予优惠政策。

如何解决双方在此问题上的分歧，达到双赢效果，是本课题研究的重点。

新城建设目标和用地性质建设目标该新城位处浙江沿海地区，三面环海，路通陆，具有独特的地理优势。

但是由于交通条件的制约，该地区的发展直游离于核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和些区位相对较好的城市相提并论。

如今，随着经济全球化区域体化进程的日益加速，该地区周边交通状况得到了很好的改善，各类交通设施的建设使其不再处于交通区域的末端，经济发展速度也得到很好的提升。

在面对如此大好形势下，新城政府如需确立自己的区域发展地位，除了要承担满足传统的城市内部功能外，还必须承担诸如旅游度假滨海高尚居住等为区域服务的对外服务功能。

而强大的对外服务功能应建立在资源的合理开发环境的精心营造之上，从而创造极具特色个性的地区。

在这个意义上，新城的建设为实现这种目标提供了极大的可能性。

新城政府明确指出，新城的建设不是老城功能的简单延伸，也不是般性的扩大城市的容量，而是要建设个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之。

新城的建设要充分利用该城特有的区位及资源优势，以休闲度假产业和房地产业为主导的产业体系，建设具有流滨海风光，集旅游休闲度假高尚居住先进产业于体的生态型滨海旅游新城。

建设内容由新城的建设目标可以看出，新城的定位不仅仅在于打造个新的城区，而且应该是构造个以海洋文化为主题的新型滨海城市。

在对新城进行建设规划时，不能只对景区与社区加以简单的结合，而是需要更注重对其未来的休闲度假产业会议会展产业房地产业等产业发展空间的谋划。

根据这个定位，可以先按功能分区，将新城分为休闲度假区与高尚居住区两大部分，这二大功能分区中，以休闲度假区为先导，高尚居住区为主体，实现旅游休闲度假居住就业的相互配合。

在此基础之上，再对建设项目进行分类安排。

整个休闲度假区应集成旅行郊游餐饮娱乐会议博览运动休闲度假地产和形象展示等功能于体。

建设项目主要包括海洋文化主题游乐园项目滨海度假休闲地产项目以及海洋文化展示公园项目。

其中，海洋文化主题游乐园项目中主要包括游乐中心文化广场国际会议酒店海洋会展中心及海洋文化博物馆等。

滨海度假休闲地产项目中主要包括浮岛式商务公园滨海商业街名流会所度假村酒店式公寓等。

海洋文化展示公园项目主要包括海洋文化主题公园时尚运动场海洋文化展示长廊企业拓展训练基地等。

高尚居住区以社区居住生活为中心，配套以相应的教育医疗商业商务文化行政体育旅游社区服务以及少量环境友好型现代都市工业等。

其建设项目主要包括海洋文化主题休闲生活中心项目以及健康养生区项目。

其中，海洋文化主题休闲生活中心项目主要包括人工湖行政中心购物中心特色商业街文化中心邻里中心中高档公寓别墅区动迁安置小区医院经济型酒店学校等。

健康养生区项目主要包括老年公寓美食城体育中心山地公园生态园休疗养中心等。

大致的建设内容如下图所示图。

图新城项目结构图用地性质与用地规模该新城要成为拥有流水准的生态型滨海旅游城市，必须按照规划目标的指引在多方面体现自身的规划特征。

具体而言，新城项目在空间结构功能结构用地规划道路设计绿化水系等方面都必须体现自己的特色。

而如何在用地规划中体现生态型滨海旅游新城的特征直是规划关注的重点问题。

按照新城的建设规划，新城建设用地可分为经营性用地和非经营性用地两大类型。

经营性用地包括居住商业工业旅游等用地，其开发主体为非公共部门，进行土地开发的主要目的是赢利非经营用地包括道路广场市政绿地等用地，其开发主体为公共部门，进行土地开发的主要目的是社会福利的提高，并为经营性用地开发提供可能性和定的约束。

通过横向比较分析，可以看出凡定位于生态型滨海旅游城市或具有类似定位的地区都有个共同点，即存在高于常规比例的大面积公共绿地及公共开放空间。

这点，无论是在深圳华侨城地区，还是深圳大梅沙地区，均不例外。

因此，新城在用地规划上必须保证有足够的绿地，尤其是公共绿地。

唯有这样，才能保证该地区的高起点高标准高品味，才能真正体现生态城市的特征，营造个良好的生态环境，提升新城周边地区的土地价值。

但同时，绿地的面积也必须有定的限度。

因为绿化用地本身属于非经营性用地，没有直接的经济效益产出，反而需要大量的资本投入，规模过大容易造成土地资源浪费，经济效益欠佳。

因此，新城的绿化用地应该控制在左右。

根据建设规划，该新城的建设用地约为，按其功能分区，可将建设用地分配为休闲度假区和高尚居住区。

在这其中，居住用地，商业用地，市政公用设施用地道路广场用地绿化用地文化娱乐用地工业用地体育用地医疗卫生用地以及教育科研用地等为混合用地，共，其余的则为水域用地。

发展储备用地另计。

建设实施方案新城的建设涉及项目众多，对资金需求较大，而对于庞大的基础设施建设，光看公共财政的拨款是远远不够的。

因此，广开融工，有利于增强市场跟进心，完善当地基础设施，提升周边地价，这又为重点引擎类项目的后续发展创造了有利条件。

土地分批供给指建设用地按定的建设进度时间供给，而不是次性供给，要提倡宁少勿多，相对集中的原则。

新城政府需要结合新城建设规划和开发商的建设施工方案，结合优先发展地区的开发，对新城项目的建设进度做总体规划，并划分出不同项目用地的建设开发时间，再告之开发商大致的入驻时间，稳步推出土地，避免土地供给过剩。

针对中后期开发的土地项目，新城政府需要对其进行统的土地整理等工作，以备后续开发。

开发商若先于约定时间入驻开发，则由新城政府补贴进行土地整理的补助费并补足地价差价，而开发商若迟于约定时间入驻开发，则除去要缴纳定的违约金外，还需对新城政府支付地价升值的差价。

稳定土地供给政策新城政府可以考虑实行不变的土地供给政策。

地方政府在城市建设初期往往急于使项目上马而与开发商的谈判中处于劣势地位，土地供给政策宽松，而当项目建设有了起色后，又对后续跟进开发商实行较为严厉的政策，这就大大打击了后续入驻开发商的积极性，也使得在新城建设先期入驻的开发商存在懈怠情绪，及其不利于新城的建设发展。

新城建设是个漫长的过程，其涉及时间可能是二十年，也可能是三十年，新城政府在进行建设规划时，必须考虑到新城的长期建设发展问题。

新城建设的土地供给，可以根据段时间里当地居民收入与经济的增长状况与城市建设发展的可能，制定出稳定的土地供给计划与政策，并进行公示，使由于土地供给政策可能存在的不稳定不利因素下调到最低限度。

约束机制新城政府除了需要制定定的激励机制以鼓励开发商进行土地项目的开发，防止发生囤地现象外，还需要制定相应的约束机制，以惩罚开发商的违约违规行为，保证新城项目的顺利进行。

从减少土地闲置出发，针对些入驻土地项目却不及时开发的营利性项目用地，新城政府需要制定相关的土地闲置税。

按照国土资源部闲置土地处置方法的有关规定，连续二年未使用的土地，无偿收回其土地使用权。

新城政府可以制定定的收费的标准，对定时期内闲置或者其地上建筑物价值不及所占地价格定比例的土地开发商依法征收税费，其收费费率可按照时间与面积的积累进行相应的浮动，以确保新城建设项目土地供给总量的基本平衡，保障新城项目的建设健康有序地运行。

结论建立合适的土地供给模式不同的土地供给方式适合不同的建设项目。

新城项目涉及的建设项目广泛而繁杂，新城政府需要按照建设规划方案，对不同的建设用地选择合适的土地供给方式。

基础设施的建设用地要选用行政划分的方式，以改善投资环境促进土地增值，吸引更多的投资者进入新区开发建设，为经营性用地开发提供可能性和定的约束。

先期开发的经营性用地，由于需要考虑资金周转与开工时间问题，可以选择拍卖出让这种方式。

在引进大型开发商以保证项目的前提下，选用拍卖出让能使项目建设尽快展开，同时也有利于新城政府获得更充足的资金，以支持新城的建设。

中期与后期的经营性用地供给则采用招标出让的方式。

土地招标出让方式充分引入市场竞争机制，使得土地资源向开发能力强资金雄厚的土地使用者集中，并避免了非经济因素对土地交易市场的干扰，有利于新城政府获得最大的经济效益和社会效益，也有利于形成城市土地合理利用和集约利用的格局。

建立相关的激励与约束机制新城政府与土地开发商在土地供给意愿上的矛盾，主要是持续发展与近期发展之间的矛盾。

为保证新城建设的顺利进行，新城政府需要建立有效的激励与约束机制，克制土地闲置现象。

在新城政府与大型开发商达成土地大面积供给的共识背景下，新城政府需要对土地供给与开发的时间面积进行控制，建立土地分类分批供给模式，并以此激励开发商进行大片且多类项目组合开发，并防止囤地。

同时，新城政府在进行建设规划时，必须考虑到新城的长期建设发展问题，稳定土地供给政策，保护开发商的开发热情与积极性，抵制松懈情绪。

对于些入驻土地项目却不及时开发的营利性项目用地，新城政府需要制定并收取相关的土地闲置税。

新城政府要确定定的收费的标准，对定时期内闲置或者其地上建筑物价值不及所占地价格定比例的土地开发商依法征收税费，其收费费率可按照时间与面积的积累进行相应的浮动，以确保新城建设项目土地供给总量的基本平衡，保障新城项目的建设健康有序地运行。

展望由于作者时间与能力有限，对于本课题在些具体内容的研究还不够深入。

在此，仅做个粗浅的展望，以期能为后续研究者提供定的思路。

新城政府与开发商以及开发商之间的博弈问题在土地供给问题上，不仅存在新城政府与开发商间的矛盾与博弈问题，也存在着开发商之间博弈问题。

因此，可以考虑使用博弈论的观点与方法，对新城政府与开发商以及开发商之间的博弈进行深入研究。

在进行土地供给以及制定激励与约束机制时，需要充分考虑这些博弈关系，并选取有效的方式，利用这些博弈关系，使新城项目能够更快更好地发展，最终达到开发目标。

土地供给模式的拓展我国土地公有制制度使我国土地供给方式成为了定意义上的租赁方式。

在本文中，作者是以目前所常用的三类土地供给方式作基础，构建新城土地供给模式，而并没有从根本上